Bong bóng bất động sản năm 2010 vợ là cơn ác mộng khủng hoảng gây ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế nước nhà, các chuyên gia dự báo hiện tượng này lại tái diễn vào năm 2018 – 2019. Nếu là người trong ngành, chắc chắn bạn không còn lạ gì với “bong bóng bất động sản”. Nhưng bạn có hiểu bong bóng bất động sản là gì chưa? Hình ảnh quả bong bóng phình to bay lơ lửng và có thể vỡ bất cứ lúc nào. Hiện tượng “bong bóng bất động sản” là điều chúng tôi muốn nhắc đến. Hiểu rõ về hiện tượng này giúp cho nhà đầu tư tránh được nhiều rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản (Bong bóng nhà đất) là một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo định kỳ trong địa phương hoặc toàn cầu. Bong bóng bất động sản thị trường thường đi kèm sự bùng nổ đất. Một sự bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản cho đến khi đạt đến mức độ không bền vững và sau đó suy giảm. Khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng bất động sản sẽ chững lại và giá bán bắt đầu tụt thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ.
Hiểu một cách đơn giản bong bóng bất động sản là hiện tượng giá trị bán của bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực.
Ví dụ về bong bóng bất động sản
Một bất động sản có giá trị thực là 500 triệu cho 100 m 2 . Sau đó người chủ bất động sản này tăng lên 1 tỷ và rao bán. Nhà đầu tư thấy bất động sản của người chủ này tăng lên giá nhanh quá, sợ nó sẽ tiếp tục lên giá cao hơn nữa nên mua lại giá này, tiếp tục nhà đầu tư thứ 2 mua lại bất động sản này với giá cao hơn và hy vọng nó sẽ tiếp tục lên giá cao nữa để họ kiếm lợi nhuận. Nhưng đến khi bong bóng bất động sản xuất hiện, phình to và nổ, giá bất động sản này lên quá cao so với giá trị thực mà đến lúc không ai còn muốn mua nữa, sau đó nó sẽ chững lại và tụt thê thảm. Đó là sự phát triển của bong bóng bất động sản.
Vậy Bong bóng bất động sản thường có dấu hiệu hay biểu hiện như thế nào?
- Lượng giao dịch đột biến tăng cao
- Đầu tư “lướt sóng” là chủ yếu, nhu cầu ở rất ít
- Sốt giá, sóng lớn trong thời gian ngắn
- Nguồn cung tăng cao nhanh chóng
- Xuất hiện quá nhiều dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành.
Bong bóng bất động sản tại sao lại "vỡ"?
Chỉ số GDP cao
Chỉ số thu nhập bình quân đầu người (GDP) tăng ở mức rất cao, đồng nghĩa với việc người dân và doanh nghiệp dễ dàng kiếm tiền. Sau đó dùng bất động sản như một kênh lưu trữ, kinh doanh sinh lời và đầu cơ.
Chính sách nới lỏng tín dụng
Tăng trưởng tín dụng từ các ngân hàng cao, tình trạng ngân hàng hạ tiêu chuẩn vay để tăng cường giao dịch, cấp vốn dễ dàng cho cá nhân, tổ chức đầu tư vào bất động sản. Điển hình năm 2007 tăng trưởng hơn 37%. Đồng thời các ngân hàng cũng buông lỏng vấn để kiểm soát nguồn vốn vay làm cho tiền không được dùng đúng mục đích của nó.
Các đợt sóng bất động sản tăng giá liên tục
Giá bất động sản tăng từng đợt do giới đầu cơ thổi phồng, tạo cơn sốt giá ảo cao rất nhiều so với giá trị thực của bđs nhằm kiếm lời nhanh, kích thích đầu tư lướt sóng.
Lệch pha cung – cầu
Tình trạng bất động sản cao cấp ngày càng nhiều, nhất là trong dòng bất động sản nghỉ dưỡng. Do đó, bđs bị ứ đọng tại những điểm hot, trong khi đó lại thiếu ở những nơi khác.
Thông thường, các nhà kinh tế tin rằng hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra theo chu kỳ bất động sản 10 năm. Sau sự kiện vỡ bong bóng bất động sản năm 2010- 2011, đến năm 2019 là lúc thị trường có dấu hiệu sa sút mạnh với nhiều biến động tiêu cực.
Bong bóng bất động sản gây ra hậu quả gì?
Bất động sản ma
Khi nguồn vốn đầu tư bị ngưng trệ, các nhà đầu tư phá sản dẫn đến các dự án phải bị dở bỏ, nếu hoàn thành cũng không có người thuê. Đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng.
Tình trạng hỗn loạn cũng gây không ích khó khăn về vấn đề quy hoạch cho chính quyền địa phương. Phải mất nhiều năm mới có thể tái cấu trúc hoặc đập đi xây lại.
Nợ xấu
Tình trạng nợ xấu ảnh hưởng rất lớn đến ngân hàng. Khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn bị thâm hụt, giảm sút lợi nhuận ờ hàng loạt ngân hàng.
Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho ngân hàng giảm uy tín, dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.
Ngoài ra, tình trạng bong bóng nhà đất còn ảnh hưởng đến nền kinh tế. Các ngân hàng đóng cửa, phá sản sẽ sinh ra hiệu ứng dây chuyền, gây khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế.
Nhìn lại lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước
Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Có 6 nguyên nhân bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.
Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.
Thứ ba, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.
Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.
Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Hậu quả của siêu bong bóng bất động sản ở Ireland
David McWilliams là người đầu tiên đã sử dụng cụm từ “bất động sản ma” khi ông viết về những dấu hiệu đầu tiên của hiện tượng bong bóng bất động sản tại Ireland từ năm 2006.
Giờ đây nó đã là một khái niệm quen thuộc với nhiều người dân Ireland, giống như một vết thương đang khiến cả cộng đồng nhức nhối, theo lời nhà kinh tế học McWilliams.
“Về mặt cảm xúc, chúng tôi đều bị sốc. Bong bóng bất động sản giống như một thứ bệnh truyền nhiễm, nó len lỏi vào cuộc sống mà mọi người dân Ireland đều cảm thấy. Khi đó, đến bất cứ quán rượu nào cũng sẽ nghe người ta kháo với nhau về một căn nhà mà họ dự định mua, giống như một cảm xúc tập thể hơn là một vấn đề tài chính” - McWilliams kể lại thời kỳ sốt nhà đất ở Ireland.
- 621 dự án “bất động sản ma”
Thống kê trên báo The Belfast Telegraph cho thấy ở Ireland hiện có 300.000-350.000 căn nhà xây lên mà không có người ở, trải rộng ở 621 dự án “bất động sản ma” trên cả nước, hậu quả của nhiều năm kỳ vọng vào thị trường đất đai. Điều đó đồng nghĩa với việc hiện giờ cứ năm căn nhà thì một căn không có người ở.
Chính quyền đang có kế hoạch sử dụng những “căn nhà ma” này vào các dự án nhà ở xã hội, cung cấp chỗ ở cho khoảng 56.000 người neo đơn, có thu nhập thấp đã nộp đơn chờ được cấp nhà.
Tuy nhiên, ngay cả nếu kế hoạch đó được thông qua, vẫn còn hàng trăm nghìn căn nhà xây mới bị bỏ hoang tại Ireland, một sự lãng phí khó tin nổi. Báo Independent của Ireland cho biết chỉ riêng tại ba hạt Leitrim, Longford và Roscommon, 75 dự án bất động sản bỏ hoang có giá trị cả nhà và đất lên đến 2,2 tỉ euro (2,9 tỉ USD).
Mọi chuyện bắt đầu từ vài năm trước, khi các nhà đầu tư bất động sản đổ xô vào những mảnh đất trống và mạnh tay chi tiền cho ngân sách của các chính quyền địa phương để được phép xây dựng hàng loạt căn biệt thự năm phòng ngủ tại khu ngoại ô những đô thị trên khắp cả nước. Các ngân hàng thi nhau ném tiền vào những dự án như thế, còn người dân xem đó là một cơ hội đổi đời, bằng một căn nhà mới hoặc một khoản đầu tư được kỳ vọng sẽ sinh lợi lớn.
Nhưng cung vượt quá cầu đã khiến hiện nay giá cả nhiều bất động sản rớt thảm hại, thậm chí chỉ bằng 1/3 so với bốn năm trước.
Cùng với khủng hoảng kinh tế, người lao động nhập cư từ Đông Âu không có việc làm, họ trở về nhà và nhu cầu mua nhà cũng tan biến theo. Các ngân hàng ngừng cho vay bất động sản khiến đám đông từng xúm đen xúm đỏ ở thị trường nhà đất trước đó bỗng tan biến vào không khí.
Một ví dụ: riêng tại hạt Leitrim, trong giai đoạn 2006-2009, nhu cầu là 590 căn nhà mới nhưng các nhà đầu tư đã xây tới 2.945 căn, tức gấp năm lần nhu cầu thực tế. Hệ quả là những căn nhà bỏ hoang không người ở để lại cơn đau đầu không nhỏ cho nhà chức trách.
- Đập bỏ?
Giải pháp biến nhà hoang thành nhà ở xã hội cũng không thật sự thuyết phục, vì chi phí cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch vụ cho những khu dân cư mới quá lớn.
Trong hội thảo thường niên của Viện Quy hoạch Ireland tại Tullamore, Co Offaly giữa tháng 4, James Nix, thuộc Mạng lưới môi trường quốc gia, nói với Irish Times: “Chỉ một số nhỏ những căn nhà này được xây dựng gần trường học, cửa hàng và nơi làm việc. Phần lớn còn lại nằm ở những vùng xa xôi chưa được cung cấp dịch vụ”.
Để cung cấp dịch vụ đầy đủ cho những khu dân cư như thế, theo tính toán của Nix, chính quyền cần chi ra “chắc chắn hơn 1 tỉ euro (1,3 tỉ USD)”.
Ciaran Cuffe - bộ trưởng phụ trách quy hoạch đô thị thuộc Đảng Xanh, người được chính phủ giao nhiệm vụ thống kê và giải quyết hậu quả - than thở: “Một thách thức khủng khiếp. Chúng tôi phải giải quyết hậu quả của nhiều năm quy hoạch sai lầm, kinh tế phát triển quá nóng, chú ý quá nhiều vào bất động sản, tệ nhất lại là chạy theo số lượng hơn chất lượng... Các nhà đầu tư nghĩ nhà đất không chỉ dành cho dân Ireland, mà cho cả người nước ngoài, nhưng những con gà đẻ trứng vàng đó chỉ có trong tưởng tượng”.
Tình hình bi đát đến mức chính quyền phải xem xét một giải pháp hết sức cực đoan: đập bỏ các căn nhà đã xây. Báo chí Ireland rộ lên cuộc tranh cãi gay gắt về chủ đề này trong suốt tháng 4. “Tôi thật sự tin rằng phá bỏ là một giải pháp khi chúng tôi có quá nhiều bất động sản bị bỏ hoang, cách xa nhiều dặm các khu dân cư và được xây dựng vội vàng, cẩu thả”.
Đó là cái giá tất yếu phải trả cho cơn sốt bất động sản.
“Mọi người đều như uống phải thuốc nghiện bất động sản cùng lúc và trở nên rồ dại. Giờ chúng tôi đang ở ngay giữa cuộc suy thoái và khi nhìn lại, nhiều người không thể tin nổi trước đây chính họ đã lao vào cuộc chạy đua nhà đất ảo tưởng này” - McWilliams kết luận.
(Theo Vnexpress.net & Tnrevergreen.com.vn & Ashui.com)
