Thông thường, hợp đồng thuê nhà là do người cho thuê soạn nên sẽ có một số điều khoản có lợi cho bên cho thuê. Do đó người đi thuê nhà cần phải nghiên cứu cẩn thận, rõ ràng các thông tin và điều khoản có trong hợp đồng trước khi đặt bút ký để tránh tình trạng “bút sa gà chết”. Dưới đây là một số Kinh nghiệm làm hợp đồng cho thuê nhà bạn cần lưu ý.
Kinh nghiệm làm hợp đồng dành cho người đi thuê nhà
1. Hợp đồng thuê nhà là gì?
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo đó, Hợp đồng thuê nhà ở có các đặc điểm pháp lý sau:
- Hợp đồng thuê nhà ở hợp đồng song vụ: Sau khi hợp đồng đã được kí kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá trị thuê nhà do nhà nước quy định.
- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà cho thuê, vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Vì vậy trước khi ký hợp đồng thuê nhà bạn cần nên nắm rõ các lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà dưới đây.
2. Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà người thuê nhà nên nắm rõ
Hãy đề phòng và bảo vệ trước những chủ nhà giả
Lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà đầu tiên là trước khi đặt bút ký vào hợp đồng, bạn hãy chắc chắn rằng mình đã nắm toàn bộ thông tin của người cho thuê nhà (bên A). Nếu có thời gian, bạn hãy dành thời gian kiểm tra thật kỹ các tài liệu pháp lý của chủ cho thuê để chứng minh căn nhà là thuộc quyền sở hữu của họ. Trong trường hợp này, bạn nên hỏi chủ nhà một cách khéo léo, chắc chắn họ sẽ vui vẻ cho bạn biết hết các thông tin cũng như các giấy tờ quyền sở hữu của họ về ngôi nhà.
Ngoài ra, khi xem xét hợp đồng, bạn cần nắm rõ các điều khoản liên quan đến việc cho thuê như sau:
- Kỳ hạn thuê nhà (theo năm hay theo tháng).
- Ngày bắt đầu và ngày hết hạn thuê nhà.
- Những điểm cần chú ý trước ngày kết thúc hợp đồng.
- Chủ cho thuê có ý định tiếp tục cho thuê nhà khi hết hạn hợp đồng hay không.
- Có “điều khoản phá vỡ hợp đồng” cho phép các bên chấm dứt hợp đồng sau một thời gian nhất định do xảy ra các sự cố hay không.
- Tiền cọc thuê nhà là bao nhiêu và điền kiện để nhận lại cọc sau khi thanh lý hợp đồng.
Cần biết rõ ngôi nhà có đang bị thế chấp hay tranh chấp không
Bên cạnh việc kiểm tra thông tin của chủ cho thuê, khách thuê nhà cũng nên kiểm tra xem căn nhà có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào đó hay không. Nếu có, cần phải hỏi rõ chủ nhà về việc ngân hàng có cho phép cho thuê căn nhà hay không. Thông thường, trong thỏa thuận thế chấp thường nêu rõ nếu không có sự chấp thuận của ngân hàng, căn nhà không được sử dụng vào mục đích cho thuê.
Nếu việc cho thuê căn nhà không được sự chấp thuận của ngân hàng và chủ căn nhà ngừng chi trả tiền thế chấp, khách thuê nhà sẽ mất quyền thuê khi ngân hàng thu hồi quyền sở hữu căn nhà, ngoài ra rất có thể khách thuê sẽ mất luôn khoản tiền ký quỹ ban đầu.
Chú ý kỹ các điều khoản liên quan đến tiền cọc và thủ tục kết thúc hợp đồng
Đây là lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà quan trọng nhất trong nội dung hợp đồng. Và cũng là một trong những vấn đề mà nhiều người thuê nhà bỏ qua và không chú ý kỹ. Việc tạo những ràng buộc rõ ràng về khoản cọc này sẽ giúp người thuê nhà lấy lại khoản tiền này sau khi trả nhà khi hết hợp đồng.
- Yêu cầu chủ nhà về tiền cọc: Có vài chủ nhà cho thuê không cần tiền cọc, trong những trường hợp chủ nhà yêu cầu đặt cọc, người thuê cần thương lượng mức giá, đồng thời xem xét cách thức để lấy lại tiền cọc có dễ không.
- Mức giá tiền cọc: Khi thuê nhà, người thuê phải mang theo tiền để đặt cọc, đây là khoản tiền bắt buộc.
- Thường thì mức giá tiền cọc sẽ bằng 1 đến 2 tháng tiền thuê nhà đối với những căn hộ thuê diện tích vừa, lớn, trang bị nội thất cơ bản.
- Đối với cái phòng trọ nhỏ, tiền đặt cọc dao động trong khoản 500-800 nghìn đồng.
Trong đó, người thuê nhà sẽ bị mất cọc nếu quyết định không thuê nữa, trả nhà trước thời hạn thuê trong hợp đồng. Trong khi đó, người cho thuê sẽ giữ lại khoản cọc và xem nó như một phần chi phí để đền bù những thiệt hại khi trả nhà trước thời hạn. Ngoài ra, người thuê nhà cũng cần phải thêm các điều khoản đền gấp đôi tiền cọc nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn hợp đồng.
Đôi lúc một số chủ nhà sẽ gây khó dễ và viện đủ mọi lý do để không trả tiền cọc cho người thuê nhà. Nhưng bạn đừng lo lắng, có rất nhiều cách để bạn có thể lấy lại số tiền cọc trước thời hạn. Chúng tôi sẽ cho bạn một số gợi ý dưới đây:
Hãy thông báo cho chủ nhà đúng thời gian quy định khi muốn chuyển đi
Thông thường, trước khi người thuê nhà có nhu cầu chuyển đi thì các chủ nhà thường quy định phải thông báo trước cho họ từ 15 đến 30 ngày (việc này tùy thuộc từng chủ nhà mà có quy định khác nhau về thời gian). Hãy chắc chắn rằng bạn thực hiện đúng yêu cầu này. Đừng nên dây dưa kéo dài thêm vài ngày vì có thể chủ nhà sẽ lấy thêm tiền của bạn hoặc lấy cớ đó mà trừ vào khoản tiền đặt cọc của bạn.
Trả lại hiện trạng căn nhà về vị trí ban đầu
Nếu bạn có treo các bức ảnh, móc quần áo hay ti vi… lên tường thì chắc chắn sẽ để lại những lỗ hổng, do đó bạn cần phải trát lại những lỗ hổng này và quét lại màu sơn như ban đầu. Ngoài ra, mọi đồ đạc trong căn phòng thuộc quyền sở hữu của chủ nhà như: giường, tủ, máy lạnh, bàn ghế… cần đặt lại ở vị trí ban đầu. Nếu bạn không nhớ rõ vị trí của chúng, hãy xem lại những hình ảnh mà bạn đã chụp lại trong ngày đầu tiên chuyển đến.
Dọn dẹp nhà cửa sạch sẽ
Trước khi trả lại nhà, bạn cần lấy hết tất cả đồ đạc hư hỏng hoặc phế liệu bỏ đi của bạn ra ngoài căn phòng, hãy đưa chúng vào thùng rác. Đừng nên để bất cứ tài sản gì thuộc quyền sở hữu của bạn ở đó. Đây là điều rất cần thiết bởi một số nơi chủ nhà không tính là bạn đã chuyển đi nếu bạn vẫn còn để đồ đạc trong phòng. Bạn không những không lấy được tiền cọc mà chủ nhà có thể lấy cớ bắt bạn trả thêm tiền thuê nhà thêm trong thời gian bạn chưa dọn chúng đi nữa.
Đồng tiền và phương thức thanh toán
Một số bên cho thuê vì nhiều lý do như: sự biến động bất thường của đồng tiền Việt Nam đồng mà muốn quy định giá cho thuê là bằng tiền đô la Mỹ. Tuy nhiên, lời khuyên cho bất kỳ người thuê nhà đó là trước khi bước vào quá trình ký hợp đồng thuê thì nên có sự đề cập rõ rệt về các điều khoản mệnh giá tiền tệ sử dụng cho việc thanh toán.
Nếu tiền thuê nhà bằng Việt Nam Đồng, thì người thuê nhà không có gì phải lo cả. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng được quy định bằng tiền USD, người thuê nhà cần kiểm tra mức giá quy đổi hiện hành của đồng tiền USD sang đồng tiền Việt được công bố tại Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam (có thể tham khảo tại website của ngân hàng Vietcombank) và phải có kèm mức cố định trong bảng hợp đồng.
Giá tiền điện nước trong nhà
Ngoài tiền cọc người thuê nhà phải cần làm rõ, các giá tiền điện nước hàng tháng cũng cần được chú ý kỹ.
Người thuê nhà nên lựa chọn những ngôi nhà có gắn công tơ mét nước và điện riêng để có thể định lượng rõ ràng mức tiêu thụ của mình. Ngoài ra, người thuê nhà cần phải giao ước rõ ràng với chủ nhà về mức giá điện nước. Vì một số phòng trọ, nhà thuê áp dụng một mức giá riêng làm bạn phiên toái về sau.
Bên cạnh đó, nếu chủ nhà khoán trọn thì người thuê nhà cũng cần phải xác định rõ mức khoán là bao nhiêu và phải ghi rõ ràng trong hợp đồng thuê nhà. Ngoài tiền điện nước, khi sinh hoạt sẽ phát sinh một số loại phí khác như tiền internet, tiền vệ sinh… Đặc biệt với những người thuê nhà ở các chung cư, cần lưu ý mức phí quản lý chung cư, phí bảo trì, chiếu sáng khu vực… bạn cần phải tìm hiểu rõ ràng để tránh các vướng mắc về sau.
Bàn giao hiện trạng nhà, tài sản, trang thiết bị hiện có trong căn nhà
Đây là điều khoản mà các bên hay không quan tâm nhưng dễ dẫn đến tranh chấp nhất. Bạn thử hình dung thuê một ngôi nhà trong 2-3 năm hoặc lâu hơn để kinh doanh hoặc làm văn phòng thì thông thường có những sửa chữa nhỏ, có khi có những sửa chữa khá lớn. Đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi thì hai bên phải thỏa thuận rõ những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà bàn giao lại thì các bên không có tranh chấp.
Bên cho thuê tránh được những thiệt hại do bên thuê gây ra và bên thuê tránh được việc bên cho thuê yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc những yêu cầu không có cơ sở. Trong trường hợp này cách tốt nhất là các bên lập một phụ lục Hợp đồng về việc bàn giao nhà, tài sản, trang thiết bị của căn nhà cho thuê.
Kinh nghiệm làm hợp đồng dành cho chủ nhà cho thuê nhà
Bạn tránh ghi giá thuê bằng ngoại tệ, tránh ghi chung chung mục đích thuê và số người đến ở... nếu không chính bạn sẽ bị thiệt hại.
Quy định mục đích sử dụng
Đa số các hợp đồng cho thuê nhà ở hiện nay đều có điều khoản quy định về mục đích sử dụng nhà của bên thuê. Tuy nhiên, nhiều người lại không chú trọng, chỉ thỏa thuận chung chung khiến bên cho thuê không đạt được mục đích quản lý tài sản của mình.
Ví dụ, hợp đồng ghi mục đích thuê "để kinh doanh", vậy quá chung chung. Bởi nhiều ngành nghề kinh doanh mà bạn không muốn nó diễn ra trong căn nhà của mình. Bạn cần cụ thể, càng chi tiết càng tốt để người thuê hiểu không phải họ đã trả tiền thì muốn sử dụng vào "mục đích kinh doanh" căn nhà thế nào cũng được.
Giới hạn số lượng ở
Trong hợp đồng cần quy định giới hạn số lượng người có thể ở trong căn nhà cho thuê. Nếu không sẽ dẫn đến tăng lượng người sử dụng nhà làm tăng hao mòn tự nhiên tài sản.
Yêu cầu đặt cọc
Trên thực tế, bên cho thuê thường thu tiền thuê nhà theo kỳ và thu tiền vào đầu kỳ, thường là 6 tháng/kỳ. Khi đó, bên cho thuê có tâm lý yên tâm cầm đằng cán nên không lo lắng về việc thực hiện hợp đồng của bên cho thuê. Tuy nhiên rắc rối sẽ phát sinh khi đến hạn thanh toán nhưng bên thuê không chịu thanh toán và cũng không chịu bàn giao lại nhà cho bên cho thuê. Bên cho thuê buộc phải nhờ đến cơ quan pháp luật.
Do đây là tranh chấp dân sự, các cơ quan pháp luật không thể giải quyết một sớm một chiều mà phải mất thời gian đôi khi là khá lâu. Lúc này khoản tiền đặt cọc sẽ có tác dụng giúp bên thuê bù đắp rủi ro trong thời gian này tranh chấp với bên thuê thay vì trông chờ vào khoản bồi thường hay chi trả của bên thuê theo phán quyết của tòa án.
Lập biên bản bàn giao chi tiết hiện trạng nhà
Với những căn nhà đắt tiền, nội thất sang trọng, việc này là vô cùng quan trọng. Việc lập biên bản bàn giao nhà với nội dung chi tiết về hiện trạng nhà, vật kiến trúc kèm theo sẽ giúp bên cho thuê tạo dựng được chứng cứ để làm căn cứ giải quyết tranh chấp khi bên thuê làm hư hỏng nhà hoặc làm thay đổi vật kiến trúc khi bàn giao nhà.
Trong trường hợp cần thiết bên thuê có thể mời thêm cơ quan thừa pháp lại để lập vi bằng về việc bàn giao nhà.
Thanh toán
Hiện nay pháp luật về ngoại hối nghiêm cấm việc thỏa thuận cho thuê nhà bằng ngoại hối, kể cả việc ghi giá bằng ngoại tệ và quy đổi sang Việt Nam đồng. Nếu vi phạm sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, chưa kể đến trách nhiệm chịu phạt hành chính đối với nhà nước.
Tham khảo ý kiến luật sư
Đối với những hợp đồng cho thuê nhà có giá trị lớn thì đòi hòi tính chặt chẽ pháp lý, hạn chế rủi ro càng cao trong khi các bên chỉ biết đến những thỏa thuận mang tính chất cơ bản. Do vậy, trong những trường hợp này bên cho thuê nên chủ động tham khảo ý kiến của luật sư về nội dung hợp đồng, thậm chí là nhờ luật sư soạn thảo hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tối đa rủi ro hoặc chí ít cũng giúp bên cho thuê hiểu và nhìn thấy được các rủi ro.
Những loại thuế người cho thuê nhà phải nộpHiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không yêu cầu cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà phải đăng ký thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, họ phải đăng ký hộ kinh doanh và kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Việc kê khai và nộp thuế đầy đủ không những thực hiện nghĩa vụ của công dân mà còn giúp bên cho thuê nhà tránh những rủi ro đối với pháp luật từ hành vi trốn thuế. Có 3 loại thuế mà người cho thuê nhà có thể phải nộp. Thứ nhất: thuế môn bài – đây là loại thuế phải nộp khi bên cho thuê nhà có mức doanh thu từ trên 100 triệu đồng trở lên, từ 100 đến 300 triệu đồng mức thuế là 300.000 đồng, từ trên 300 đến 500 triệu đồng mức thuế là 500.000 đồng, 500 triệu đồng mức thuế là một triệu đồng. Tiếp theo là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Hai loại thuế này cũng chỉ phải nộp nếu người cho thuê nhà có doanh thu từ trên 100 triệu đồng một năm với thuế suất cho cả hai sắc thuế này đều là 5% doanh thu tính thuế. |
Trên đây là một số lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà, người thuê cần nắm, hiểu rõ các quy định trong hợp đồng để đưa ra quyết định đồng ý thuê hoặc yêu cầu thay đổi nội dung cho phù hợp với khả năng của mình, giữ được quyền lợi công bằng cho cả 2 bên.
(Theo Legoland.com.vn & Vnexpress.net)
