Tuy nhiên, Thông tư số 03/2014/TT-BXD được ban hành gần đây quy định các bên tham gia giao dịch bắt buộc phải “tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu” lại gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư và khách hàng.
Hợp đồng không theo mẫu nên hiểu thế nào?
Cụ thể, theo quy định của Thông tư này giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng phải được thực hiện đúng theo mẫu quy định (mẫu đính kèm theo Thông tư này). Đặc biệt, khi giao dịch mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua không tuân thủ các nội dung trong hợp đồng mẫu thì hợp đồng đã ký giữa các bên sẽ không được công nhận và sử dụng làm căn cứ để cấp sổ đỏ cho khách hàng.
Quy định “tuân thủ và theo đúng hợp đồng mẫu” không rõ ràng là như thế nào nên trên thực tế, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư thường bị yêu cầu sửa sao cho từng câu, từng chữ, thứ tự từng điều khoản cũng phải đúng theo hợp đồng mẫu trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Vì thế, hợp đồng của chủ đầu tư đã tuân thủ các nguyên tắc xác lập trong hợp đồng mẫu của Bộ Xây dựng về nội dung. Tuy nhiên, hợp đồng của các chủ đầu tư này vẫn bị từ chối đăng ký chỉ vì thứ tự điều khoản có thay đổi hoặc không đúng với từng chữ của hợp đồng mẫu.
Việc áp dụng pháp luật như trên là bất hợp lý và máy móc, gây nhiều phiền toái cho khách hàng và chủ đầu tư. Do đó, Bộ Xây dựng cần có văn bản hướng dẫn cụ thể vấn đề này. Nếu văn bản hướng dẫn này vẫn theo cách hiểu của các cơ quan Nhà nước như trên thì sẽ dẫn đến những hệ lụy pháp lý như sau.
 |
| Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Bộ Xây dựng vừa ban hành đang gây khó khăn cho các bên khi giao dịch |
Làm hành chính hóa quan hệ dân sự
Hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và khách hàng lẽ dĩ nhiên phải tuân theo các quy định, nguyên tắc của pháp luật. Tuy nhiên, không cần thiết hay đồng nghĩa phải đúng từng chữ, từng câu, các khoản theo thứ tự trong hợp đồn mẫu theo Thông tư.
Sẽ đi ngược với nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận - nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch dân sự nếu bắt buộc phải sử dụng đúng từng chữ của hợp đồng mẫu. Như vây, quy định bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu đã “tước đoạt” quyền tự do thỏa thuận của các bên, gây ảnh hưởng lớn đến lợi ích của chủ đầu tư và người mua nhà.
Đơn cử, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người mua và chủ đầu tư có thể được giải quyết tại rọng tài thương mại theo lựa chọn của các bên hoặc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Nhưng nếu áp dụng hợp đồng mẫu (Điều 18), Tòa án làm cơ quan giải quyết tranh chấp duy nhất mà các bên có thể lựa chọn.
Đã can thiệp quyền xét xử của tòa án
Thông tư 03 quy định, hợp đồng đã ký giữa khách hàng và chủ đầu tư không đúng với quy định của hợp đồng mẫu sẽ không được công nhận (Điều 2.2). Do đó, thỏa thuận của các bên như giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại dù phù hợp với quy định của Luật Trọng tài thương mại, nhưng không tuân thủ quy định của hợp đồng mẫu là giải quyết bằng Tòa án thì vẫn không có hiệu lực thi hành.
Nhưng Bộ luật Dân sự quy định, hợp đồng sẽ có giá trị pháp lý nếu hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật. Thế chẳng phải Thông tư 03 có hiệu lực cao hơn Bộ luật Dân sự? Đặc biệt, quy định trên của Bộ Xây dựng đã phần nào can thiệp vào thẩm quyền xét xử của Tòa án có thấm quyền.
Bộ Xây dựng quy định giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải “tuân thủ đúng hợp đồng theo mẫu” mà không có sự giải thích rõ ràng đã khiến việc áp dụng trong thực tế gây nhiều phiền toái, khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà. Bên cạnh đó, nếu hướng dẫn thực hiện hợp đồng mẫu theo phân tích trên thì các quy định đó đang trái với các nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự quy định tại Bộ luật Dân sự.
Vì vậy, quy định của Thông tư 03 nên được hiểu là tuân thủ các nguyên tắc, quy tắc trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư, chứ không phải nhất thiết là tuân thủ theo đúng từng chữ, từng câu nêu trong hợp đồng mẫu để đảm bảo quyền tự do thỏa thuận của chủ đầu tư và khách hàng.
