Dưới đây là những phân tích, nhận định của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Muonnha.com.vn khu vực phía Nam về công cụ thuế để siết đầu cơ bất động sản và cơ hội cho nhà đầu tư trước khi công cụ này được thực thi:
Sau gần 10 năm định hình và phát triển, trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, thị trường bất động sản Việt Nam dần đi vào quỹ đạo và xuất hiện nhiều loại hình bất động sản, đáp ứng được nhu cầu ở và đầu tư cho các cá nhân trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thực trạng phân hóa và lệch pha ngày càng rõ rệt, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Giá căn hộ và nhà phố tăng liên tục, không còn các căn hộ bình dân phục vụ cho số đông có nhu cầu. Các dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hơn 70% là dân đầu tư. Bên cạnh đó, ở các khu vực vệ tinh xung quanh TP.HCM có hàng loạt các dự án mọc ra chủ yếu tập trung vào giới đầu cơ, tích lũy tài sản và cũng không giải quyết được nhu cầu nhà ở cho các cá nhân ở các khu vực này.
 |
| Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Muonnha.com.vn khu vực phía Nam |
Trong vài năm sắp tới, khi mức độ lệch pha này tăng mạnh, tỷ lệ sở hữu bất động sản càng cao rơi vào số ít dân số, sớm muộn Chính phủ cũng sẽ sử dụng công cụ thuế để điều tiết và phân chia lại miếng bánh giúp ổn định thị trường và đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở.
Những công cụ thuế có thể được dùng để siết đầu cơ bất động sản
1. Đánh thuế cố định (Regressive tax) khi mua căn nhà thứ 2:
Phương án này đã được rất nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Cụ thể, khi một cá nhân sở hữu căn nhà số 2 sẽ chịu mức thuế từ 1,2% (Trung Quốc), 4% (Canada), hay lên tới 15% với những căn nhà > 1,5 triệu bảng (Anh). Đây là phương án dễ áp dụng và đã được đề xuất bởi Bộ Tài chính từ rất lâu. Việc tăng thuế % trên tài sản sẽ là nguồn thu dồi dào và chủ yếu đến từ những người giàu, ít tác động tới những người chưa sở hữu căn nhà nào.
2. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) từ căn nhà thứ 2:
Thuế lũy tiến là loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp hơn đối với người có thu nhập thấp và thuế suất cao hơn đối với những người có thu nhập cao, dựa trên khả năng chi trả của người nộp thuế. Điều này có nghĩa là nếu 1 cá nhân sở hữu càng nhiều căn nhà thì mức thuế áp dụng sẽ tăng dần dựa theo số nhà sở hữu. Ví dụ: căn nhà số 2 là 3%, căn nhà số 3 là 5%...
Cách đánh thuế này sẽ làm giảm nhu cầu tích lũy bất động sản vốn khá phổ biến ở Việt Nam khi nhiều đại gia sở hữu nhiều bất động sản trị giá lên tới hàng ngàn tỷ. Hình thức này có ưu điểm dễ dàng đánh thuế đúng vào nhóm có thu nhập cao và sở hữu nhiều tài sản nhưng chưa phản ánh chính xác giá trị mua vào. Thay vào đó, các căn nhà với giá trị lớn sẽ được ưu tiên mua đầu tiên và các căn có giá trị thấp hơn sẽ được sở hữu sau.
3. Đánh thuế lũy tiến (Progressive tax) tùy theo giá trị của căn nhà (từ căn nhà thứ 2 trở lên)
Thay vì hình thức đánh thuế lũy tiến dựa trên số lượng thì bắt đầu từ căn nhà số 2 sẽ tính thuế lũy tiến dựa trên giá trị của các tài sản tiếp theo. Điều này sẽ không phụ thuộc quá nhiều vào thời điểm sở hữu bất động sản mà sẽ tùy thuộc vào giá trị của các căn nhà thứ 2 trở đi. Đây cũng là hình thức đánh đúng vào nhóm có thu nhập cao và dễ dàng thu thuế.
4. Tăng thuế chuyển nhượng bất động sản (Tranfer tax) khi chuyển nhượng từ 2 lần trở lên:
Theo quy định hiện nay, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Hai bên có thể thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng, có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong thực tế, các cá nhân tham gia chuyển nhượng thường có xu hướng kê khai thấp hơn so với giá bán thị trường nhằm giảm số thuế phải đóng. Để hạn chế tình trạng này, Chính phủ có thể tăng thuế chuyển nhượng đối với lần chuyển nhượng tiếp theo giúp hạn chế tối đa tình trạng cá nhân đầu cơ vào thị trường bất động sản.
Đầu tư bất động sản là một hoạt động không thể thiếu trên thị trường nhưng cần được kiểm soát. Ảnh minh họa
5. Thuế đánh trên giá trị gia tăng hàng năm (Property tax):
Chính phủ đã ban hành khung giá đất mới cho 2020-2024 với mức cao hơn so với khung giá cũ 10-20%, nhưng chưa phản ánh đúng với giá trị thị trường thậm chí thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế. Với hình thức đánh thuế cho phần gia tăng (added values) hàng năm, sẽ hạn chế được đầu cơ nắm giữ bất động sản và tích lũy tài sản. Việc đánh thuế hàng năm dựa trên điều chỉnh giá trị thị trường đã được áp dụng rất thành công tại các quốc gia phát triển ở Châu Âu. Tuy nhiên, để áp dụng hình thức này ở Việt Nam thì vẫn còn nhiều việc cần phải làm.
Thời gian vàng để đầu tư BĐS trước khi siết đầu cơ?
Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước về việc siết chặt tín dụng cho ngành bất động sản sau khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, bên cạnh đó hệ số rủi ro với khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% và yêu cầu tỷ lệ vốn huy động/cho vay về mức 85% có thể dẫn tới tương lai nguồn vốn vào BĐS sẽ giảm và lãi suất tăng lên. Tuy nhiên, lãi suất thực tế đang đi theo chiều hướng tích cực khi NHNN liên tiếp điều chỉnh giảm lãi suất nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp trong thời điểm dịch Covid, kỳ vọng dòng tiền sẽ kích cầu vào các lĩnh vực quan trọng để giữ bình ổn nền kinh tế. Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, ngay lập tức dòng vốn ưu tiên đi vào các kênh an toàn và có khả năng sinh lời cao hơn, trong đó ở các khu vực nông thôn ưu tiên đầu tư vào vàng, các thành phố lớn tập trung vào chứng khoán và bất động sản. Trong đó, dòng vốn ồ ạt đổ vào thị trường chứng khoán vào cuối năm 2020 tạo ra một cú hích lớn làm cho VNI chạm đỉnh lịch sử. Dự báo dòng vốn từ F0 (những người bắt đầu tham gia thị trường lần đầu) sẽ tiếp tục tăng và ổn định ít nhất cho tới hết quý 1/2021.
Dòng tiền thông minh sẽ bắt đầu với các kênh đầu tư hot và đang trong thời kỳ uptrend (chứng khoán, coin) và sẽ quay về lại các kênh đầu tư dài hạn vừa đảm bảo tích lũy và sinh lợi cao (bất động sản). Vì thế cơ hội vẫn còn để người mua, nhà đầu tư cân nhắc sở hữu bất động sản trước khi Chính phủ có những điều tiết mạnh thông qua thuế và lãi suất ngân hàng.
Với các nhà đầu tư đang có dòng tiền nhàn rỗi thì đây chính là thời gian vàng để đầu tư khi lãi suất đang giảm, chính sách thuế mềm mỏng và thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới cho giai đoạn 10 năm tiếp theo.
Ngọc Sương (biên tập)
