“90% người đầu tư vào chung cư đến thời điểm này bán ra đều bị lỗ”

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam - đơn vị chuyên phân phối rất nhiều dự án bất động sản trên thị trường đã có những chia sẻ với PV Infonet về bức tranh thị trường hiện nay.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng: "90%
những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi thì đến thời điểm này bán ra đều lỗ hết".

- Từ thực tế phân phối các dự án cũng như các giao dịch, nguồn hàng trên thị trường các quý vừa qua. Ông có đánh giá thế nào về thị trường bất động sản cuối năm nay?

Tôi nhận thấy thị trường càng ngày càng đi xuống, thậm chí quý 3 còn kém hơn quý 2.

Nguyên nhân là do nguồn cung gần như không có mới, bão hòa cả cung - cầu; "cung" không có nhưng "cầu" cũng kém luôn, giai đoạn trước tiêu thụ quá nhiều, nhà đầu tư lao vào mua bán nhiều. Do đó thị trường thứ cấp mua đi bán lại còn sôi động hơn cả thị trường sơ cấp.

TP.HCM và Hà Nội đều không có nhiều dự án mới, đất nền các tỉnh cũng bắt đầu bão hòa. 1-2 năm trước các tỉnh rất sôi động nhưng lượng giao dịch cũng giảm, cuối năm 2019 này thị trường vẫn có xu hướng giảm.

Phân khúc giảm nhiều nhất là phân khúc chung cư, trong khi nguồn cung mới không có nhiều nhưng lại neo giá rất cao. Nếu tìm chung cư giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 là cực kỳ khó.

Chung cư quanh vành đai 3 ở Hà Nội giá trung bình đều neo ở mức 35 đến hơn 40 triệu đồng/m2. Nhưng cũng chưa bao giờ giá chung cư lại ở mức hơn 100 triệu đồng/m2 như bây giờ, trước đây cao nhất chỉ 50-60 triệu đồng/m2.

Giá chung cư cao nên mua để đầu cơ không có, mua để ở thì khách chỉ tìm chung cư mua đi bán lại cũ, rẻ hơn so với những chung cư mở bán mới.

90% những người đầu tư vào chung cư trong 1-2 năm vừa rồi thì đến thời điểm này bán ra đều lỗ hết.

Tại thị trường TP.HCM, lượng "cung" rất thấp nhưng giá lại rất cao nên lượng giao dịch thấp, các chủ đầu tư lớn gần như không có sản phẩm để bán hoặc có hàng bán thì đều bán với mức giá khá cao. Đơn cử, ở quận 2 mà bán với giá 70-80 triệu đồng/m2 thì rất khó thanh khoản.

- Theo phân tích của ông thì dường như thị trường đang trở nên nghịch lý bởi khi nguồn cầu giảm nhưng giá nhà lại tăng?

Đúng vậy. Nguồn "cung" không có nhiều nên chủ đầu tư không giảm giá, chủ đầu tư bây giờ đa phần là những chủ đầu tư lớn trụ được, còn những chủ đầu tư nhỏ lẻ gần như không còn chỗ đứng trên thị trường. Hơn nữa, những “ông lớn” có tiềm lực thì sẽ neo những mức giá cao.

Vào các năm 2016, 2017, 2018 cả cung và cầu đều rất bùng nổ nên lượng sản phẩm hiện tại mà các nhà đầu tư đang giữ rất lớn, vì thế bây giờ họ phải "thoát" hàng, thậm chí có nhiều trường hợp phải bán cắt lỗ hay giảm giá.

Những dự án chung cư cao cấp, trung cao cấp đều là hàng tồn kho, giao dịch đều là các sản phẩm hàng tồn kho.

Theo ông Toản, phân khúc chung cư đến hết năm 2020 vẫn gặp khó khăn. Ảnh: Minh Thư

Lượng giao dịch thị trường sơ cấp không nhiều nhưng lượng mua đi bán lại ở thị trường thứ cấp lại sôi động. Ở khu vực nội đô Hà Nội, chung cư giá trung bình khoảng 35 triệu đồng/m2 có thanh khoản tốt. Còn khu vực phía Tây Hà Nội, Hà Đông chung cư có giá khoảng trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Có chủ đầu tư phải giảm giá nhưng với những chủ đầu không có nhiều dự án, lại không áp lực về tài chính thì họ vẫn neo giá cao.

Theo tôi, phân khúc chung cư đến hết năm 2020 vẫn gặp khó khăn.

Bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự gần như cũng rất khó khăn để bán, người mua không tin về câu chuyện cam kết lợi nhuận sau một vài trường hợp không đảm bảo và nhất là khi tính pháp lý chưa rõ ràng.

Phân khúc duy nhất có thể nhúc nhích được và vẫn có giao dịch, đó là phân khúc đất nền.

Thực tế, theo quy luật của thị trường bất động sản Việt Nam thì hiện đang là giai đoạn thoái trào, hết năm 2021 thị trường mới có thể phát triển tốt, nhưng sẽ không sôi động như những năm trước.

Còn thị trường cuối năm nay khó, nguồn cung không có, người đầu tư không sẵn sàng xuống tiền khi cho rằng giá nhà còn có thể xuống nữa. Thị trường bất động sản hiện nay không phải là thị trường “con bò tót” mà là thị trường “con gấu” giống như thị trường chứng khoán.

- Vậy, ông có lời khuyên nào với người mua nhà thời điểm này?

Theo tôi, mua nhà thời điểm này không nên nóng vội, nên tìm hiểu nhiều thông tin vì cùng với một số tiền nếu tìm hiểu kỹ có thể mua được sản phẩm ưng ý hơn.

Nhất là với chung cư, mua của những nhà đầu tư thứ cấp bán trên thị trường thời điểm bây giờ sẽ có giá rẻ hơn là mua trực tiếp từ chủ đầu tư, bởi đa phần nhiều nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ.

Xin cảm ơn ông!

Minh Thư