Các quy định pháp luật chồng chéo và cách hiểu máy móc về luật của cơ quan thực thi đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đối diện nguy cơ thua lỗ vì bị chôn vốn, không thể triển khai dự án. Hệ quả là người mua nhà chịu thiệt vì không có nhiều lựa chọn.
Xung đột pháp lý, dự án “bất động”
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết ba điểm nghẽn lớn hiện nay khiến các dự án BĐS gặp khó gồm: Phê duyệt quy hoạch 1/500; lựa chọn chủ đầu tư và tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó đất xen cài, đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.
Theo ông Châu, hiện nay tất cả đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc do Sở QH-KT không dám nhận hồ sơ của nhà đầu tư mặc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND TP. Lý do sở này đưa ra là khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư” mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
Ông Châu cho rằng cả “chủ đầu tư” hoặc “nhà đầu tư” hoặc “người sử dụng đất” đều có quyền tổ chức lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực được giao đầu tư. HoREA kiến nghị sửa đổi, thay thế từ “chủ đầu tư” bằng từ “nhà đầu tư” hoặc cụm từ “chủ đầu tư, nhà đầu tư, người sử dụng đất” vào khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị.
Nhiều dự án bị đứng hình vì vướng mắc đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý. Các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư đã dẫn đến ách tắc hàng loạt dự án, bởi theo quy định của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công phải đấu giá phần đất công này.
Doanh nghiệp bất động sản cần được khơi thông về thủ tục pháp lý để thuận lợi
phát triển dự án. Ảnh minh họa: Hoàng Giang
Theo các doanh nghiệp, phần lớn diện tích đất công tại các dự án nói trên nằm rải rác, không thể lập một dự án mới hoặc tách rời dự án doanh nghiệp đang triển khai nên không thể đem ra đấu giá. Nếu không đấu giá mà bán chỉ định cho doanh nghiệp thì phải xin ý kiến, tức phải chờ. Điển hình như vụ việc của Công ty Hưng Lộc Phát bị tuýt còi tại dự án Green Star Sky Garden, quận 7. Nguyên nhân được đưa ra từ phía chính quyền địa phương là do công ty chưa chuyển mục đích sử dụng đất vì dự án có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án.
Theo Sở Xây dựng TP, hiện trên địa bàn TP có 170 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư thì chỉ có 44 dự án đã có giấy đỏ đất ở, còn lại 126 dự án có nguồn gốc bồi thường đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng.
“Nếu không tháo gỡ các điểm nghẽn này, TP sẽ xảy ra tình trạng một vài doanh nghiệp làm chủ cuộc chơi, làm chủ thị trường và giá cả, trong khi nguồn thu ngân sách thì sụt giảm. Đến nay tỷ lệ sụt giảm của dự án đã trên dưới 80% so với cùng kỳ năm ngoái”, ông Châu lo ngại.
Ngành xây dựng cũng lao đao
Sự suy giảm của thị trường BĐS thời gian qua đã kéo theo khó khăn cho các ngành liên quan, trong đó nặng nề nhất có thể kể đến thị trường vật liệu xây dựng. Đặc biệt, các doanh nghiệp sản xuất thép, kính, gạch, nhôm… bị ảnh hưởng nhiều nhất, nguy cơ tồn kho rất lớn. Thậm chí nhiều dây chuyền sản xuất phải ngừng hoạt động, cuộc cạnh tranh về giảm giá diễn ra khốc liệt vì ngành này phụ thuộc rất lớn vào thị trường BĐS.
Đại diện Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cho biết do BĐS chững lại, các dự án ngưng xây dựng nên gây ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp sản xuất thép trong nước. Theo VSA, thời gian cuối năm nay dự báo tình hình cũng chưa thể cải thiện do thị trường BĐS không có dấu hiệu khởi sắc.
BĐS khó khăn cũng khiến nhiều “ông lớn” trong ngành xây dựng đặt ra kế hoạch kinh doanh thấp hơn các năm trước. Như Công ty CP Xây dựng Coteccons tại đại hội cổ đông thường niên năm 2019 đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất giảm 5,5%, lợi nhuận hợp nhất giảm 14% so với năm trước.
Trong báo cáo thường niên, Coteccons cho biết doanh nghiệp BĐS gặp khó do chính sách về quản lý đất công ngày càng được thắt chặt, gây ảnh hưởng lớn đến việc cấp phép và phê duyệt dự án mới. Cộng thêm nguồn vốn bị siết chặt nên gây ra phản ứng dây chuyền lên đa số các công ty xây dựng.
20 điểm chồng chéo, xung đột lớn giữa các luật Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có báo cáo nhanh gửi Thủ tướng Chính phủ về 20 điểm xung đột, chồng chéo lớn của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, đấu thầu. Cụ thể, xung đột về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở; xung đột về thủ tục giới thiệu địa điểm đầu tư, địa điểm xây dựng giữa Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư... Chồng chéo thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án BĐS giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh BĐS; không thống nhất về quyền chuyển nhượng dự án BĐS giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Đất đai… Để giải quyết vấn đề này cần có giải pháp căn cơ như cần có cơ quan độc lập rà soát, đánh giá toàn diện về thực trạng xung đột pháp luật, đưa ra các giải pháp cụ thể để sửa đổi. Đối với những đạo luật ban hành trong tương lai, phải tiến hành nghiêm túc và thực chất các khâu tham vấn, phản biện xã hội độc lập. |
Quang Huy
