Nguồn cầu không thực chất
Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch & Đầu tư) cho thấy, bất động sản (BĐS) đang đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý 1/2019, đạt778,2 triệu USD, chiếm 7,2% tổng vốn, tăng nhẹ theo quý nhưng giảm về tỷ trọng.
| Có một điều khiến chúng ta phải lưu tâm, đó là sự bùng nổ của các dự án BĐS công nghiệp trong thời gian qua. Bởi, những năm qua, sự tăng trưởng về số vốn đầu tư vào các dự án công nghiệp mới không nhiều, trong khi, đây mới là nguồn cung thực sự cho phân khúc BĐS công nghiệp. TS. Lê Đăng Doanh |
Cũng theo con số thống kê từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư, hiện trên cả nước đang có tất cả 325 khu công nghiệp (KCN), tổng diện tích 95.000ha, trong đó, số KCN đang hoạt động là 231, số KCN đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đền bù là 94. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang vận hành tốt hiện mới đạt khoảng 73%. Điều này cho thấy, BĐS công nghiệp vẫn còn dư địa để tăng trưởng. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, dư địa tăng trưởng của BĐS công nghiệp hiện không quá lớn và thời gian cầu cũng thường không kéo dài.
Theo một chuyên gia phân tích BĐS, BĐS công nghiệp đang có dấu hiệu nóng lên trong thời gian gần đây là do nhận được nguồn vốn ngoại lớn từ cuối quý 3/2018 và sự góp mặt của những nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư Trung Quốc. Nhưng Trung Quốc hiện đang có chính sách thắt chặt chuyển dòng vốn ra bên ngoài. Trên thực tế, nguồn cầu các nhà đầu tư Trung Quốc trong giai đoạn 2017-2018 hướng vào Đài Loan và Hồng Kông, sau đó, chuyển sang đầu tư vào Việt Nam nhằm mục đích “lánh nạn”. Do đó, nguồn cung này thực tế ra sao vẫn còn là ẩn số.
Lo ngại thị trường bị thao túng
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam nhận định, đang có dấu hiệu giảm sút trên thị trường BĐS. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1/2019 đạt 90% nhưng tín dụng BĐS bị siết chặt và giảm mạnh. Tỷ trọng của tổng dư nợ vào BĐS chỉ chiếm một phần rất nhỏ với hơn 500.000 tỷ đồng. Tăng trưởng dư nợ tín dụng trong ngành BĐS năm 2016 đạt tới 18%, cao hơn mức trung bình 12% của thị trường chung. Nhưng con số này đã đảo chiều ngược lại trong năm 2017 với sự giảm mạnh của dòng tiền vào BĐS.
Các nhà phân tích không khỏi lo ngại về những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường
BĐS công nghiệp Việt Nam. Ảnh minh họa
Còn TS. Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương lại bày tỏ sự lo ngại về thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay. Đó là sự thiếu minh bạch trên thị trường, từ khâu quy hoạch cho đến lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án và cả giao dịch. Chính sự thiếu minh bạch này, khiến nhà đầu tư lẫn người mua thực phải tìm hiểu thông tin từ rất nhiều nguồn khác nhau để không bị rơi vào bẫy và phải trả giá đắt khi xuống tiền.
“Một nghịch lý đang diễn ra là những báo cáo hàng quý, hàng năm đều đặn nhất đến từ những công ty kinh doanh BĐS nước ngoài đang làm ăn tại Việt Nam. Độ chính xác của những báo cáo này không ai kiểm chứng, bởi không có số liệu chuẩn để đối chiếu. Hơn nữa, là đơn vị kinh doanh nên chắc chắn thông tin đưa ra phải có lợi cho dự án của họ. Tôi e rằng đang có sự thiếu minh bạch hoặc thao túng đất đai trong BĐS công nghiệp. Bởi hiện nay địa phương nào cũng muốn quy hoạch, cũng phân lô, bán đất để bù vào ngân sách mà không tính toán đến tính hiệu quả thực tế về lâu dài”, TS. Doanh phân tích thêm.
PGS.TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách cũng đưa ra cảnh báo, rủi ro cuối cùng trong số hơn 10 dự báo rủi ro ảnh hưởng đến kinh tế thế giới chính là cảnh báo về sự đổ vỡ của thị trường BĐS Trung Quốc, phải chăng, đây cũng là hàm ý chính sách đối với Việt Nam hiện nay.
