4 điểm cốt lõi của thị trường bất động sản năm 2015
Ông Đực cho rằng, dù thị trường bất động sản (BĐS) sẽ có những tác động tích cực từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và việc "mở cửa" cho Việt kiều mua nhà, nhưng việc đầu tư BĐS sẽ khó khăn hơn nhiều khi thủ tục xây dựng rườm rà hơn, cộng thêm quy định mới về ký quỹ, bảo lãnh và nhất là tiền sử dụng đất tăng. Dự báo thị trường BĐS khi đó sẽ diễn biến theo 4 kịch bản sau:
Một là , các căn hộ diện tích nhỏ sẽ lên ngôi với sự "chào đời" của loạt căn hộ 50-60 m2. Đặc biệt là khi Luật Nhà ở mới không bắt buộc diện tích căn hộ tối thiểu phải đạt 45 m2 như quy định cũ, tạo cơ hội cho sự xuất hiện các loại căn hộ 30m2. Từ đó, thị trường căn hộ nhỏ sẽ có sự cạnh tranh sôi động và khốc liệt hơn.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch HoREA cho rằng, xu hướng đầu tư dự án "chết" sẽ lên ngôi trong năm 2015 |
Hai là , sẽ có những đơn vị buộc phải bán dự án thậm chí bán cả doanh nghiệp. Việc mua bán những dự án có khả năng "hồi sinh" sẽ diễn ra sôi động, vì đầu tư tại những dự án này nhanh - gọn - bán liền - lãi liền. Ông Đực gọi đây là một cái chết "mềm mại". Tất nhiên, những doanh nghiệp đuối thế buộc phải chấp nhận cái chết này để có tiền trả lãi vay ngân hàng và thoát ra khỏi thị trường. Không ít doanh nghiệp buộc phải "ra đi" trong tức tưởi trắng tay mới mong thoát khỏi đống nợ xấu.
Ngược lại, phía những doanh nghiệp không muốn hoặc dự án khó chuyển nhượng do cơ cấu sản phẩm không phù hợp, chắc chắn sẽ phải chấp nhận một cái chết thảm khốc, và cái chết này đương nhiên gây ảnh hưởng rất lớn đến xã hội. Không chỉ doanh nghiệp chịu thiệt mà cả khách hàng trót mua sản phẩm hoặc nhà thầu thi công sẽ "chết chùm" cùng nhau vì không thu hồi được nợ, dẫn đến kiện tụng, tranh chấp.
Ba là , thị trường trong năm 2015 sẽ không có nhiều dự án được đầu tư mới. Bởi lẽ, theo quy định trong Luật mới sửa đổi, quá trình đầu tư dự án không giảm mà còn ràng buộc thêm nhiều điều kiện và thủ tục phức tạp hơn. Trong đó, đáng chú ý là việc tăng tiền sử dụng đất, việc ký quỹ và bảo lãnh ngân hàng trong Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh BĐS. Theo ông Đực, những thủ tục này sẽ gây bất lợi cho doanh nghiệp, làm tăng thủ tục hành chính, tăng kinh phí đầu tư, từ đó tăng giá bán căn hộ và đương nhiên người mua nhà phải gánh chịu.
Vì thế xu hướng của các nhà đầu tư là tìm mua lại dự án cũ rồi tiếp tục xây dựng và bán hàng nhằm thu lại tiền một cách nhanh chóng. Sẽ không có nhà đầu tư nào đi khai thác thêm dự án mới để rồi phải đợi 5-7 năm sau mới xây ra để bán. Vì thế, theo ông Đực, năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, kinh doanh theo kiểu "mì ăn liền".
Bốn là , thị trường đã và sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các siêu đại gia BĐS đầu tư các siêu dự án. Đơn cử, tại Tp.HCM hiện nay đã xuất hiện "đại gia" Vingroup đầu tư một dự án khủng ở Tân Cảng, hay công ty Đại Quang Minh, Hà Đô… Đó là những siêu đại gia có nguồn tài chính dồi dào và thế lực hùng hậu, với khả năng làm thủ tục nhanh chóng và tung sản phẩm ra thị trường nhanh không kém với mức giá và vị trí tốt. Những dự án này có thể gây ra hiệu ứng xấu với những dự án ở gần, có giá bán tương đương vì không cạnh tranh được.
Giá nhà đã sát điểm hòa vốn
Theo ông Đực, thị trường BĐS năm 2014 có phần sôi động hơn so với giai đoạn 2011-2013. Tuy biến động không nhiều nhưng đã có những điểm rất tích cực. Thị trường hiện có khoảng 40 dự án BĐS hoạt động tốt tại Tp.HCM như Ehome của công ty Nam Long, Happy Valley của Phú Mỹ Hưng hay HimLam Chợ Lớn.... Hoặc những dự án được chủ đầu tư mới hồi sinh. Đó là những ông chủ "có máu mặt" như Hưng Thịnh Land, tập đoàn Đất Xanh hoặc tập đoàn Novaland...
Những công ty "siêu mạnh" cũng xuất đầu lộ diện trong khoảng thời gian cuối năm qua như Đại Quang Minh, Hà Đô, Vingroup... với các sản phẩm thuộc phân khúc trung cao cấp ở Q.2, Q.10 và Bình Thạnh, Tp.HCM. Dự án của những công ty này có thể coi là điểm sáng, tạo sự cải thiện về thanh khoản cho thị trường.
Ở một góc độ khác, theo ông Đực, sự sôi động của những dự án trên không phải là bộ mặt của toàn thị trường BĐS. Ở chiều ngược lại, với khoảng 900 dự án đang nằm "bất động", thị trường vẫn còn rất nhiều "điểm đen" khó có thể giải quyết trong nay mai.
Thị trường BĐS đã và đang thanh lọc trong nhiều năm qua, và quá trình này vẫn sẽ tiếp tục diễn ra trong năm tới. Những doanh không có khả năng tài chính, những dự án không khả thi sẽ buộc phải chết hoặc phải "bán mình". Cho dù hoạt động mua bán sáp nhập có sôi động nhưng số lượng vẫn chưa thấm vào đâu so với núi hàng tồn kho. Cụ thể, trong năm 2014, Tp.HCM chỉ có vài chục dự án được doanh nghiệp "hồi sinh" trên tổng số 900 dự án đang nằm "đắp chiếu".
Về giá bất động sản, theo ông Đực, sau một thời gian giảm liên tục, giá nhà đã đến điểm hoà vốn, khó có thể giảm sâu hơn nữa. Phân khúc căn hộ nhỏ, giá bán trung bình sẽ khiến các doanh nghiệp định hướng dòng sản phẩm này phải cạnh tranh khốc liệt. Điểm tích cực là nó sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đa số người dân, từ đó tăng thanh khoản và giúp thị trường sôi động hơn.
