Giới đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp vẫn nóng lòng chờ đợi những động thái quyết liệt và mạnh mẽ hơn từ phía Chính phủ để tiếp tục tháo gỡ những nút thắt của thị trường BĐS nhằm thúc đẩy thị trường này hồi phục và phát triển.
Cần khắc phục bất cập về chính sách pháp luật
Những đánh giá tích cực của các doanh nghiệp nghiêng về những cải thiện của hệ thống khuôn khổ luật pháp, chính sách dành cho thị trường BĐS. Đó là Quốc hội đã thông qua hai dự luật quan trọng là Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi góp phần giải quyết những bất bình đẳng lâu nay giữa tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam Nicola Connolly cho biết, việc nới lỏng điều kiện sở hữu BĐS tại Việt Nam cho cá nhân nước ngoài đã tạo nên sự hứng khởi trong doanh nghiệp châu Âu nói riêng cũng như giới đầu tư nói chung.
Theo bà Connolly, đây là tín hiệu đáng mừng cho thấy, Chính phủ đang rất nỗ lực trong việc cởi bỏ dần sự bất bình đẳng, các khó khăn vốn đã hạn chế thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS trong thời gian qua.
Nhưng bên cạnh những chuyển biến về mặt chính sách, theo nhóm Công tác Đất đai, hiện vẫn còn nhiều quy định cần cải thiện hơn nữa để đưa chính sách thực sự đi vào cuộc sống, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển nhanh trong năm tới.
 |
| Bên lề Diễn đàn VBF, đại diện cộng đồng doanh nghiệp thảo luận với nhau (ảnh: Đức Thanh) |
"Nút thắt" về cấp phép cần được tháo gỡ
Trưởng Nhóm công tác đất đai David Lim cho hay, hiện nay, nhà đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn khi xin cấp phép khi thực hiện dự án BĐS. Bởi vì, Luật Đầu tư quy định, bên cạnh việc phải có Giấy chứng nhận đầu tư, có ngành nghề kinh doanh là phát triển, đầu tư BĐS, nhà đầu tư còn cần phải trình rất nhiều hồ sơ tài liệu. Đó là quyết định chỉ định nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 chi tiết của dự án, thiết kế cơ sở và chấp thuận đầu tư quy định về quy mô của dự án.
Ông Lim cho biết, nhà đầu tư sẽ phải mất rất nhiều thời gian (lên đến 160 ngày) và chi phí để có được những tài liệu trên (chưa kể thời gian chuẩn bị). Thậm chí, ngay cả khi các tài liệu đó đã được cấp, nhà đầu tư có thể vẫn không được cấp Giấy chứng nhậnn đầu tư để thực hiện dự án.
Ngoài ra, Luật Đầu tư còn quy định, muốn phát triển nhà ở thương mại lần đầu, nhà đầu tư phải có hoặc đã được nhận chuyển nhượng một dự án BĐS mới được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Trong khi theo Luật Kinh doanh BĐS, muốn nhận chuyển nhượng dự án cần thành lập doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh BĐS và được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Nhóm công tác đất đai cho rằng những quy định này rất chồng chéo và mẫu thuẫn, gây khó khăn cho những nhà đầu tư này.
Đại diện Nhóm công tác đất đai nhấn mạnh: “Các quy định này chỉ đặt ra thêm thủ tục không cần thiết, làm cản trở nhà đầu tư phát triển BĐS và gây lúng túng cho cơ quan cấp phép”.
Từ đó, nhóm công tác đề xuất, nên bỏ các quy định không cần thiết về xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chỉ nên yêu cầu điều kiện xác nhận về các thông số để phát triển dự án; bỏ quy định yêu cầu nhà đầu tư phải phải có Giấy chứng nhận đầu tư trước khi nhận chuyển nhượng dự án và được phép thực hiện dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, nhóm này cũng kiến nghị, có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một phần của công trình xây dựng theo yêu cầu của các bên có quyền hợp pháp và cho bán một phần công trình xây dựng đối với các dự án chung cư cao tầng.
Liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi vừa được thông qua, theo Nhóm công tác đất đai, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại đã đề xuất nhưng giải quyết chưa triệt hoặc chưa được giải quyết. Đơn cử như việc loại bỏ các quyền của nhà đầu tư nước ngoài được cho thuê, mua bán hoặc thuê các BĐS trên đất thuê trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp; quy trình thủ tục phức tạp về đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ; sự bất bình đẳng giữa phạm vi hoạt động của nhà đầu tư trong và ngoài nước trong kinh doanh các dự án BĐS; quy định không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở với Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Ông Lim cho hay, trên cơ sở điều chỉnh, bổ sung và hướng dẫn rõ ràng, cụ thể hơn tại các văn bản hướng dẫn dưới luật, những vấn đề tồn đọng này cần được tiếp tục khắc phục.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp tục điều chỉnh bổ sung
Phản hồi các kiến nghị của Nhóm công tác và các doanh nghiệp, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường khẳng định, Luật Đất đai 2003 đã có sự bình đẳng trong việc thuê đất và giao đất để thực hiện dự án nhà ở thượng mại để bán, mở rộng quyền nhận chuyển nhượng vốn đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền nhận sử dụng đất, sở hữu nhà trong các dự án phát triển nhà.
Về vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, theo ông Hà, các thủ tục hành chính hiện đã được giảm thiểu đáng kể, từ 71 thủ tục, nay chỉ còn 30 thủ tục, so với trước, đây là bước tiến rất lớn.
Đối với việc chuyển nhượng dự án BĐS, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng để cho thuê, chuyển nhượng đã được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai và Nghị định 43. Cụ thể, nhà đầu tư được quyền thực hiện chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không bị kê biên thi hành án. Trường hợp dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh, cần hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, bên mua và nhận phải ký quỹ, có năng lực tài chính theo quy định về đầu tư...
Theo ông Hà, Bộ ghi nhận những kiến nghị của Nhóm công tác về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình gắn liền với đất và sẽ nghiên cứu để sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể. Đồng thời, chia sẻ các khó khăn của nhà đầu tư do thủ tục còn mâu thuẫn, chồng chéo khi chịu sự quản lý của nhiều bộ như điều kiện cấp phép đầu tư, nhà đầu tư tiến hành đầu tư lần đầu.
Thứ trưởng Hà nhấn mạnh: “Các thủ tục này sẽ tiếp tục được cải tiến theo hướng liên thông để đơn giản và giảm thủ tục hành chính cho nhà đầu tư”. Thứ trưởng Bộ xây dựng Bùi Phạm Khánh cũng khẳng định, sẽ tiếp thu các vấn đề còn vướng mắc chưa rõ ràng trong kiến nghị của Nhóm công tác để đưa vào điều chỉnh bổ sung tại các Nghị định và Thông tư hướng dẫn.
