Cần hết sức minh bạch về pháp lý, chuyển nhượng và định giá bất động sản nông nghiệp
Thái Lan có diện tích đất nông nghiệp (không bao gồm lâm thuỷ sản) chiếm 221 ngàn km2, tương đương 43,3% tổng diện tích đất nước (ở Việt Nam, con số này là 121 ngàn km2, tương đương 39,3% tổng diện tích cả nước). Nông nghiệp Thái Lan đóng góp 8,12% GDP tạo ra 30,7% việc làm của Thái Lan (Theo World Bank năm 2018).
Nhằm tận dụng được những lợi thế nhờ quy mô, quá trình tích tụ đất nông nghiệp của Thái Lan đã được Chính phủ thúc đẩy và hỗ trợ. Chính phủ Thái Lan ban hành Luật Tích tụ đất đai năm 1974 và ban hành Luật Khu kinh tế nông nghiệp năm 1979, theo đó thì các dự án tích tụ đất đai thí điểm được khởi động đầu tiên vào năm 1975.
Mặc dù có sự can thiệp và thúc đẩy tích tụ đất đai từ Chính phủ Thái Lan, tại các dự án mua bán, sáp nhập các diện tích đất nhỏ lẻ, manh mún và hình thành các khu nông nghiệp rộng lớn cần phải có được tối thiểu 50% sự đồng thuận của các chủ đất nhỏ và chủ đầu tư cần nhận được 70% chữ ký của các chủ đất nói trên trước khi bắt đầu dự án nông nghiệp quy mô lớn, bao gồm cả diện tích đất làm đường, xây dựng hệ thống tưới tiêu và kho bãi.
Thời kỳ đầu, đa số các dự án như vậy phụ thuộc lớn vào vốn Chính phủ có thể chiếm tới 50-70% tổng vốn đầu tư. Tất cả các dự án nông nghiệp như trên đều có nghiên cứu tiền khả thi về các yếu tố như loại đất, tỷ lệ nước mưa hàng năm, giống cây trồng, thu nhập của nông dân… Các dự án nông nghiệp có thể bao gồm một số tỉnh được khuyến khích phát triển sản phẩm nông nghiệp phù hợp và cho hiệu suất cao nhất để đảm bảo hiệu quả kinh tế từ sử dụng đất và không mâu thuẫn với môi trường sống của người nông dân.
Khác với Thái Lan, tại Camphuchia các hợp đồng nhượng đất ELC (Economic Land Concession) được ký giữa Chính phủ với các tổ chức kinh tế và nhà đầu tư cho phép sử dụng đất của Nhà nước trong một khoảng thời gian quy định cụ thể với mục đích sử dụng cụ thể quy định trong hợp đồng trên. Thời gian tối đa đã được Chính phủ giảm từ 99 năm xuống 50 năm.
Theo số liệu từ nguồn Bộ Nông Lâm Ngư Nghiệp của Campuchia, cả nước có khoảng trên 200 ELC với tổng diện tích nông nghiệp lên tới trên 1,2 triệu ha. Đất thuộc các hợp đồng này được thu hồi và quy hoạch theo quyết định của Bộ Nông Lâm Ngư Nghiệp phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trường.
Để nâng cao hiệu quả quản lý bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam, về khung pháp lý cần hoàn thiện và sớm sửa đổi Luật đất đai 2013 cùng Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đảm bảo nhất quán với Luật quy hoạch 2018 và các đạo luật liên quan nhằm tháo gỡ các rào cản và hạn chế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay; trong đó cũng cần làm rõ nội hàm BĐS nông nghiệp có bao gồm BĐS lâm và ngư nghiệp không? Cho phép nhận BĐS nông nghiệp làm tài sản thế chấp vốn. Muốn vậy, cần hết sức minh bạch về pháp lý, chuyển nhượng và định giá BĐS nông nghiệp.
Giống như Thái Lan, Việt Nam cần thiết ban hành Luật Tích tụ Đất đai để tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành các cơ sở liên hợp trồng trọt, thu hoạch, sơ chế, chế biến sâu, bảo quản, kho bãi, vận tải… Qua đó dễ dàng áp dụng cơ giới hoá, xây dựng chuỗi giá trị nông sản khép kín, giảm chi phí hướng tới tăng nguồn thu của ngành nông nghiệp và hướng tới đáp ứng nhu cầu xuất khẩu, nâng cao tiêu chuẩn hàng nông sản Việt Nam, đáp ứng các thị trường khó tính trên thế giới như Bắc Mỹ, EU, Nhật Bản…
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV
