Dưới đây là những chia sẻ thẳng thắn của ông Nguyễn Quốc Hùng - Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) về quan điểm của ngành ngân hàng đối với vấn đề "siết" cho vay bất động sản thông qua các quy định mới trong dự thảo Thông tư 36 (sửa đổi):
- Ngân hàng Nhà nước thời gian gần đây đang lấy ý kiến rộng rãi về Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN. Đáng chú ý, có một số ý kiến cho rằng nội dung dự thảo tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Xin ông cho biết ý kiến của ông với nhận xét này?
Nội dung dự thảo thay thế Thông tư 36 có sửa đổi một số quy định liên quan tới tỷ lệ an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, có đề cập việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn. Điều này có nghĩa, đây là quy định áp dụng với khoản vay đầu tư vào mọi lĩnh vực của nền kinh tế, không riêng gì bất động sản.
Theo đó, lộ trình thực hiện sẽ gồm 3 giai đoạn, thời gian đến năm 2022, mục tiêu kéo giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn xuống còn 30%. Với lộ trình này, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát được rủi ro thanh khoản, giúp hệ thống được đảm bảo an toàn trước những thay đổi điều kiện kinh tế vĩ mô. Đồng thời, góp phần tạo sự ổn định cho hoạt động ngân hàng, hỗ trợ thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Dự thảo thông tư cũng đưa ra quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay. Theo đó, với khoản vay mua bất động sản từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp hệ số rủi ro là 150%; dư nợ từ 1,5 tỷ đồng đến dưới 3 tỷ đồng có hệ số rủi ro là 100%. Đặc biệt, với khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ sẽ chỉ bị áp hệ số rủi ro là 50%. Động thái này nhằm hướng dòng vốn chảy đúng vào nhu cầu thực của người dân, tạo cơ hội phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội (phân khúc đang thiếu nguồn cung). Lộ trình như vậy là rất phù hợp, nên có thể thấy dự thảo thông tư không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản như nhận xét trên.
- Trong quý 4/2018, tín dụng bất động sản tăng trưởng âm, điều này có đáng lo ngại và ảnh hưởng tiêu cực tới nguồn cung thị trường bất động sản không, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế
Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm kinh doanh và mua bất động sản để ở) tính đến cuối năm 2018 đạt 31,76%. Do đó, chủ trương của Chính phủ, định hướng của Ngân hàng Nhà nước về tăng trưởng tín dụng bất động sản là kiểm soát chặt chẽ tín dụng kinh doanh bất động sản, đồng thời hướng dòng vốn vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhu cầu thực của người dân. Dự thảo thay thế thông tư 36 cũng nhắm đến mục tiêu này.
Bên cạnh đó, với một dự án, cơ cấu nguồn vốn thông thường sẽ gồm vốn tự có, vốn đi vay, vốn ứng trước của khách hàng vay vốn và các nguồn vốn khác. Thực tế cho thấy, nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp địa ốc chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng. Theo đó, các ngân hàng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho chủ đầu tư mà còn tài trợ gián tiếp thông qua việc cho người mua nhà vay vốn để trả tiền ứng trước cho chủ đầu tư.
Như vậy, nguồn vốn phục vụ nguồn cung bất động sản cũng bao gồm cả nguồn vốn phục vụ từ bên cầu. Nói cách khác, vốn tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống về nhà ở nằm trong nguồn vốn tín dụng cho kinh doanh bất động sản. Tức là, việc tín dụng tăng trưởng âm trong quý 4/2018 không phản ánh việc thiếu vốn, giảm nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, tín dụng cho bất động sản trong 3 tháng đầu năm nay tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Đây là mức tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, nên sẽ không thỏa đáng khi cho rằng lĩnh vực bất động sản đang bị siết tín dụng.
Có thể nói kinh doanh bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro rất lớn nhưng điều này không có nghĩa là các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay với lĩnh vực này. Thay vào đó, ngân hàng sẽ chỉ chọn cho vay với những dự án đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư đủ năng lực và khả năng sinh lời để hạn chế rủi ro. Điều này cũng có nghĩa là, các tổ chức tín dụng không thiếu vốn, cũng không hạn chế cho vay đối với bất động sản mà là cho vay có chọn lọc.
Tôi nhắc lại, định hướng của Ngân hàng Nhà nước vẫn là kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản nhưng là để phục vụ nhu cầu thực của người dân.
- Vậy ông có thể chỉ ra nguyên nhân vì sao thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm vừa qua lại khá im ắng?
Thị trường bất động sản trầm lắng trong những tháng đầu năm có nguyên nhân
chủ yếu do lệch pha cung cầu. Ảnh minh họa: TTXVN
Hoạt động trên thị trường bất động sản dựa trên quy luật cung cầu, lệch pha cung cầu chính là nguyên nhân đầu tiên khiến thị trường trầm lắng. Nhiều chủ đầu tư hiện chỉ tập trung cho phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng người dân lại chỉ có nhu cầu với phân khúc nhà ở bình dân, và phân khúc này đang thiếu nguồn cung.
Cũng phải kể đến một nguyên nhân khác là do thói quen tiêu dùng của người dân, thời điểm sau Tết âm lịch, những tháng đầu năm mọi người thường ít giao dịch bất động sản.
Ngoài ra, theo tôi việc các địa phương đồng loạt đẩy mạnh kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt dự án, điều chỉnh quy hoạch nhất là ở một số tỉnh, thành phố lớn cũng khiến nhiều dự án chưa đúng tiến độ như kế hoạch ban đầu.
Tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý chung cư, việc chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, bàn giao nhà chậm tiến độ... cũng là một nguyên nhân làm ảnh hưởng niềm tin của người mua nhà.
Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây cũng chính là cơ hội để các cơ quan quản lý, doanh nghiệp bất động sản nhìn lại nguyên nhân yếu kém của thị trường, từ đó có chiến lược phát triển trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, từ đó lấy lại uy tín, lòng tin của người mua nhà.
- Thời gian qua, phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng kiến nghị nhiều lần về quy định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Hiệp hội cho rằng các nội dung giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở là biện pháp siết tín dụng, khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm. Ông có bình luận gì về các kiến nghị này?
Thực ra các kiến nghị mà Hiệp hội đưa ra về lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn cũng là một phương án mà Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. Theo đó, mỗi năm Ngân hàng Nhà nước sẽ điều chỉnh giảm từ 3-4% để có thể đạt tỷ lệ tối đa 30% từ 01/7/2022.
Còn đối với nhận định về việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% dành cho các khoản vay phục vụ đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên của Hiệp hội là không chính xác. Bởi việc điều chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay lĩnh vực bất động sản phù hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Đây là những bước đi nhằm bảo đảm sự phát triển hiệu quả, bền vững của thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Hơn nữa, việc thay đổi quy định tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 cũng giúp các doanh nghiệp bất động sản có động lực nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn cả trong và ngoài nước, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng, Đây cũng là xu hướng của quốc tế hiện nay.
- Xin cảm ơn ông!
