Ông Nguyễn Ngọc Vinh thuộc Bộ môn thẩm định giá khi nói về nội dung Dự thảo Thông tư phân hạng nhà chung cư của Bộ Xây dựng, cho biết , tiêu chí, quy định là vậy tuy nhiên để cụ thể, chi tiết hóa các tiêu chí, tiêu chuẩn là vô cùng khó. Trên thế giới cũng vậy, việc phân hạng chung cư mặc dù cũng đã được áp dụng, song việc xác định tiêu chí, tiêu chuẩn thế nào phải tùy thuộc vào những tình huống thực tế, do đó chi tiết là có thể tuy nhiên để rạch ròi như với toán học thì không thể.
Mặc dù vậy, cũng phải thừa nhận rằng, thế giới họ đã thực hiện cũng như quản lý rất tốt còn tại Việt Nam, tuy có quy định, tiêu chí cũng đủ song quản lý, giám sát còn nhiều vấn đề. Vấn đề ở đây liên quan nhiều đến chất lượng, dịch vụ, dân vẫn than phiền kể cả tại những chung cư hạng sang hay hạng trung, còn những tòa nhà xã hội bình thường thì chưa nói đến.
Về câu hỏi: Tại sao lại có chuyện tiêu chí, tiêu chuẩn đều đạt tuy nhiên chất lượng vẫn bị phàn nàn? Theo ông Vinh phân tích thì do tồn tại hai khả năng. Thứ nhất là đánh giá, thẩm định chưa tốt nên báo cáo thì đẹp song chất lượng lại tệ. Thứ hai là tiêu chí chuẩn chưa thực sự rõ ràng.
Quay lại nội dung dự thảo, ông Vinh chỉ ra các vấn đề về tiêu chí để chấm điểm. Cụ thể, ông Vinh chia những tiêu chí thành hai nhóm: một nhóm là định tính; một nhóm là định lượng.
 |
| Tiêu chí, tiêu chuẩn của công trình đều đạt tuy nhiên chất lượng vẫn bị phàn nàn Ảnh: Đầu tư chứng khoán |
Ông Vinh tiếp tục cho hay, nhóm này mang tính chất cảm tính nhiều hơn, các tiêu chí xấu, tốt đều rất mơ hồ, chung chung. Đơn cử, nếu chỉ quy định dựa vào tiêu chuẩn quy hoạch, hay tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung chung như vậy vô hình chung sẽ tạo điều kiện để chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở để luồn lỏi, chạy chọt nâng hạng nào cũng được. Chưa kể đến, về phía quản lý, thì có thể chấm bao nhiêu điểm cũng vừa, chấm thế nào cũng xong.
Do đó, ông Vinh nhấn mạnh, cần có nhóm thứ hai là nhóm định lượng. Ông khẳng định, định lượng nghĩa là lượng hóa những tiêu chí, tiêu chuẩn một cách chi tiết. Văn bản càng thể hiện được chi tiết bao nhiêu, quản lý càng hiệu quả bấy nhiêu.
Ông Vinh phân tích, cụ thế như quy định chi tiết về diện tích sàn bao nhiêu? Khoảng lùi bao nhiêu? Diện tích nhà vệ sinh rộng bao nhiêu...? Càng tăng tính định lượng càng đảm bảo tính chính xác cao, do đó, cũng giảm khả năng xảy ra tranh chấp cùng với đó có thể bảo đảm được quyền lợi của người mua.
Đặc biệt, muốn làm được như vậy thì cần đảm bảo 3 yếu tố sau:
Đầu tiên, Việt Nam có thể tham khảo, điều chỉnh việc xếp hạng chung cư như xếp hạng khách sạn của nhiều nước trên thế giới. Điển hình, ở các nước xứ lạnh họ quy định làm trần thấp hơn,Việt Nam khí hậu ôn hòa hơn, làm trần phải cao hơn.
Thứ nữa, nếu muốn đảm bảo một cách chính xác nhất, phải xây dựng các đề tài nghiên cứu khoa học để đánh giá, phân tích chi tiết các tiêu chí.
Cuối cùng, không nên quá cầu toàn, cần phải dựa trên tiêu chí chung sau đó điều chỉnh dần cho phù hợp.
Cũng về vấn đề này, GS.TSKH. Phạm Ngọc Đăng, Chủ tịch Hội Môi trường Xây dựng Việt Nam phân tích sâu vào vấn đề vật liệu xây dựng, nội thất, trang thiết bị trong nhà là rất quan trọng... Ông Đăng nhấn mạnh: "nhà đẹp nhưng thiết bị, nội thất không tốt thì ở làm sao được". Do đó, yếu tố này cũng phải được lượng hóa chi tiết trong tiêu chí đánh giá.
Đối với hạ tầng kỹ thuật, ông Đăng lưu ý tới chất lượng của hạ tầng, chất lượng công trình. Đối với hạ tầng xã hội, bao gồm từ hạ tầng xã hội phải yêu cầu về khoảng cách, mật độ, trường học, bệnh viện, các hệ thống PCCC...
Ngoài ra, ông Đặng đặc biệt nhấn mạnh: Về nguyên tắc khi duyệt dự án xây dựng, các sở ngành phải dựa trên quy hoạch chung để quản lý. Cụ thể như, quy hoạch một khu đô thị thì yêu cầu phải đảm bảo cơ sở hạ tầng thế nào, trường học, bệnh viện ra sao… Quy định rất rõ ràng, tuy nhiên lâu nay vẫn xảy ra tình trạng báo cáo thẩm định đều tốt, sống rồi mới phải kêu trời.
