Theo nhận định của chuyên gia địa ốc Nguyễn Tấn Phong - người có 10 năm hoạt động trong lĩnh vực BĐS, trong năm 2017, đất nền sẽ là loại hình BĐS được giới đầu tư ưa chuộng nhất. Ông Phong đưa ra 5 thế mạnh đặc trưng cùng những điểm yếu của loại tài sản này.
5 ưu điểm của kênh đầu tư đất nền
Kỳ vọng lợi nhuận cao gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng. Trong năm 2017, tỷ suất sinh lời trung bình có thể đạt 15 - 20%. Biên lợi nhuận bình quân thấp hơn tốc độ tăng giá đất nền tại Tp.HCM trong giai đoạn 2014-2015-2016. Tính riêng năm 2016, đất nền Tp.HCM đã tăng giá trên diện rộng, nhiều vị trí đã tăng 40 - 60%. Những khu vực tăng thấp nhất cũng có lợi nhuận không dưới 15%.
Được ngân hàng thẩm định cho vay cao. Nếu đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường thẩm định giá trị cho vay từ 50 - 60% giá trị tài sản, thậm chí là 70%. Nếu đất nền đang giao dịch, có hợp đồng mua bán, chưa ra sổ, khi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh và có liên kết với nhà băng về gói tín dụng, nhà đầu tư vẫn có thể vay.
Đây là kênh tích lũy tài sản an toàn. Đất nền là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị, do giá đất không bị sụt giảm mà thường tăng lên theo thời gian và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái thị trường. Trong điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định, duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện nay, nhà đầu tư không lo tài sản bị mất giá khi giữ đất nền qua từng năm. Tình trạng xấu nhất là đất nền không tăng giá. Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, điều này đã không xảy ra.
Đất nền được dự báo là kênh đầu tư "nóng" trong năm 2017
nhưng khó có thể vượt đỉnh của năm 2016 (Ảnh: Vũ Lê)
Là tài sản đã hình thành và ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. Sau khi xem vị trí thửa đất, khảo sát hạ tầng và quy hoạch tổng thể, người mua có thể an tâm về việc tài sản này đã hình thành. Luật quy định xây nhà, tài sản cũng khó có thể tác động vì việc xây nhà sẽ được thực hiện theo mẫu thiết kế đã được duyệt. Đây là BĐS hiện hữu, không phải tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, nhà đầu tư sẽ ít bị rủi ro do các chiêu trò quảng cáo, marketing.
Tài nguyên đất không tăng thêm, quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp. Vì không phải là BĐS xây dựng hàng loạt như chung cư nên đất nền có lợi thế đầu tư lớn. Hơn nữa, tâm lý coi trọng BĐS liền thổ của người Việt càng khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời trong bất cứ chu kỳ lên xuống nào của thị trường địa ốc. Nhờ đó, kênh đầu tư này sẽ giữ nhịp độ sôi động, thanh khoản duy trì ở mức từ trung bình đến cao.
Nhược điểm đầu tư đất nền
Giá trị lớn, kén khách đầu tư. Sang năm 2017, đất nền có giá từ một tỷ đồng trở xuống thường có vị trí xấu, kém thuận lợi. Hiện nay, đất nền đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước đây sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014 - 2016). Để săn được đất nền có vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, nhà đầu tư phải có dòng vốn từ 2 - 3 tỷ đồng trở lên. Dòng tiền này là khá lớn và kén khách, đặc biệt là với những tay chơi mới gia nhập thị trường.
Phải đóng tiền nhanh, mất chi phí cơ hội. BĐS đất nền thường có cam kết đóng tiền trong một năm. So với các loại tài sản khác, tốc độ nộp tiền và giao đất của đất nền nhanh hơn: nhà phố và biệt thự bàn giao trên dưới 2 năm; chung cư trả 2 - 3 năm, thậm chí kéo dài 72 tháng. Về tiến độ thanh toán đất nề, phần lớn, khi ký hợp đồng, nhà đầu tư đóng 30% giá trị, 65 - 67% còn lại nộp trong 9 - 10 tháng và 3 - 5% đóng khi ra sổ. Do dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản, không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu tư khác nên sẽ mất chi phí cơ hội.
Không mang về nguồn thu hàng tháng. Lợi nhuận của nhà đầu tư đất nền chỉ được chốt khi mua đứt bán đoạn. Trong thời gian giữ đất, nhà đầu tư không thể khai thác cho thuê như chung cư, nhà phố, văn phòng... Nếu có, nguồn thu này cũng cực thấp, chỉ đạt 0,5%/năm. Vì vậy, đất nền còn được coi là kênh đầu tư chôn tiền vào đất.
Chỉ hợp đầu tư dài hạn, khó lướt sóng. Năm 2017, khi giai đoạn đầu tư lướt sóng ở kênh đầu tư này đã qua (2014 - 2016), cơ hội mua bán liền tay trong 3 - 6 tháng hoặc 9 tháng đã không còn nhiều. Tổng giá trị tài sản lớn, xuống tiền nhanh, lướt sóng không hiệu quả bằng những tài sản được mua trả góp dài. Trong 2 thập niên qua, nhà đầu tư đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất lâu dài, chờ ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch, chỉnh trang đô thị có tính đột biến. Dòng tiền ngắn hạn không phù hợp đầu tư kênh này.
Giá đất khó vượt đỉnh năm 2016. Thị trường đất nền tăng trưởng mạnh từ năm 2014 và lập đỉnh vào năm 2016. Theo ông Phong, trong năm 2017, kênh đầu tư này khó có cơ hội tăng giá đột biến. Nhằm ổn định thị trường đất nền, cơ quan quản lý đã và đang thực hiện các biện pháp giảm tốc, hạ nhiệt thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một cách chặt chẽ hơn. Do đó, so với 3 năm trước, tốc độ ra hàng của dòng sản phẩm này chậm hơn. Bên cạnh đó, do năm 2016 từng xảy ra nhiều thương vụ bẻ kèo, lừa đảo, pháp lý của sản phẩm chưa hoàn chỉnh nên nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi tiếp cận các sản phẩm đất nền.
