Ý kiến đánh giá trên được TS. Đinh Thế Hiển đưa ra tại hội thảo Bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản do Báo Thanh Niên tổ chức vào sáng ngày 14/06/2016 tại Tp.HCM.
Dự án sẽ không bị kẹt nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ
Luật Kinh doanh Bất động sản nêu rõ quy định, các chủ đầu tư dự án bất động sản được phép huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng, và không thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Các dự án bất động sản được bán nhà trên giấy cũng phải được ngân hàng bảo lãnh về tiến độ giao nhà.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy chính quyền rất khó khăn trong việc nắm bắt và ngăn chặn nếu chủ dự án cố ý bán nhà chưa được cấp phép. Chưa kể, trong tình huống nếu chủ đầu tư chỉ mới dừng ở phần móng thì người mua nhà có thể sẽ bị thiệt hại hoặc bị 'kẹt' lại từ 20 - 30% giá trị hợp đồng cho đợt đóng tiền đầu tiên. Bên cạnh đó, nếu chủ đầu tư không tiếp tục xây tiếp công trình thì cũng rất khó để huy động thêm vốn, cũng như rất khó có chuyện ngân hàng giải ngân gần hết số tiền mà căn hộ chưa được xây theo tiến độ quy định.
Sự yếu kém của cán bộ ngân hàng sẽ đẩy cả người dự án BĐS
'trên giấy' lẫn Ngân hàng vào thế kẹt! Ảnh minh họa
“Phần lớn người mua bị kẹt ở nhiều dự án do sự yếu kém về nghiệp vụ của cán bộ chủ chốt ngân hàng hoặc cán bộ ngân hàng tiếp tay chủ đầu tư cho vay thiếu kiểm soát, theo kiểu 'hết sức ngây thơ' giải ngân theo thời gian mà không để ý đến tiến độ xây dựng thực tế của dự án. Điều này dẫn đến hệ lụy là người mua và ngân hàng đều lâm vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, rất khó khắc phục và giảm được thiệt hại cho người mua, trong khi làm tăng nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng” – TS. Đinh Thế Hiển phân tích.
Vì thế, nếu cán bộ ngân hàng làm đúng nhiệm vụ thì khi mua nhà 'trên giấy' người mua cũng khó bị thiệt hại. Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin dự án bất động sản bao gồm từ khâu chủ đầu tư, cấp phép huy động vốn, tình trạng pháp lý dự án, dự án đang bị thế chấp, nhà thầu đến giám sát công trình….sẽ giúp cho người mua nhà giảm thiểu được rủi ro tài chính khi 'xuống tiền' mua căn hộ hình thành trong tương lai. Bởi lẽ chẳng có người đi mua nhà ở nào lại muốn nhận lại tiền thay vì nhận nhà.
Phía luật sư thì cho rằng, cơ quan nhà nước, người góp vốn, người mua nhà nên kiểm tra kỹ khả năng tài chính của chủ đầu tư; giám sát hoạt động huy động vốn, tiền bán nhà, giám sát việc sử dụng vốn huy động đúng mục đích khi hình thành tài sản. Ngoài ra cũng cần quy định dự án bất động sản bắt buộc phải được kiểm soát định kỳ hàng năm để làm rõ về vốn, chi phí dự án cũng như tiến độ thực hiện dự án.
Nỗ lực của cơ quan chức năng để giảm rủi ro cho người mua nhà
Hiện nay, trên Cổng thông tin của Sở Xây dựng thường xuyên đăng tải thông tin cập nhật các dự án bất động sản được phép bán nhà trên giấy, cũng như tình trạng pháp lý dự án, chủ đầu tư để người mua nhà có thể theo dõi. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng công bố các dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới.
Ngoài ra, trước thực trạng nhiều dự án vừa huy động vốn của người mua - tức được phép 'bán nhà trên giấy' lại vừa thế chấp quyền sử dụng đất; hoặc thế chấp quyền sử dụng đất cùng với tài sản hình thành trên đất cho nhà băng dẫn đến rủi ro người mua chưa được cấp chứng nhận sở hữu; hay các vụ lùm xùm tại chung cư The Harmona, Rubyland…thời gian qua, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM cho biết “thành phố sẽ tập trung giải quyết quyền lợi cho người mua căn hộ”.
Cụ thể, khi chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc toàn bộ dự án tại các tổ chức tín dụng phải có hợp đồng thế chấp công chứng, phía công chứng ghi nhận và cơ quan nhà nước kiểm soát. Khi công trình hoàn thành, nội dung thế chấp thay đổi, chủ đầu tư bán bớt tài sản hoặc rút bớt tài sản thế chấp thì chủ đầu tư phải đăng ký lại/cập nhật lại thông tin trong vòng 30 ngày. Điều này cũng có nghĩa là, các cơ quan chức năng sẽ yêu cầu chủ đầu tư đăng ký lại tài sản thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp. Trường hợp chủ đầu tư không phối hợp thì các cơ quan chức năng sẽ dùng các biện pháp thích hợp để xử lý tiếp, ngoài ra sẽ hướng dẫn người mua nhà khởi kiện chủ đầu tư để giảm bớt thiệt hại.
