Cú hích từ chính sách
Hàng tồn kho giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư thứ cấp trở lại...được cho là tín hiệu hồi phục thị trường trong năm qua. Đồng thời, hoạt động mua bán sáp nhập dự án dự án bất động sản (M&A) cũng diễn ra rất sôi động với nhiều dự án được tái khởi động hoặc xây mới.
Có được những tín hiệu tích cực trên, có thể nói một phần là do các chính sách hỗ trợ đã phát huy tác dụng.
Đầu tiên phải kể đến gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Sau một thời gian dài được tháo gỡ các nút thắt, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đã cải thiện đáng kể. Cũng trong năm qua, Chính phủ đã gia hạn thời gian nộp tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư gặp khó khăn và cam kết giảm 40% thủ tục hành chính liên quan đến các dự án có sử dụng đất và chủ đầu tư không phải xin giấy phép xây dựng công trình tại các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500…
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM |
Đó là chưa kể hàng loạt sắc luật quan trọng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp (sửa đổi)...được Quốc hội thông qua theo hướng thông thoáng, minh bạch và có nhiều điểm tiến bộ hơn. Trong thời gian tới, các sắc luật này được kỳ vọng sẽ tạo cú huých giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Ngoài ra, phía UBND Tp.HCM cũng rất nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản, với chương trình kết nối doanh nghiệp với ngân hàng rất hiệu quả; xử lý nhu cầu chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, dịch vụ; cơ cấu căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp với nhu cầu của thị trường và khả năng tài chính của người mua nhà… Ngoài ra, góp phần vào sự hồi phục của thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua còn phải kể đến chính sách phát triển hạ tầng. Nhiều dự án đã hồi sinh và phát triển mới cùng với sự phát triển của hạ tầng, nhất là ở các quận, huyện vùng ven và các tỉnh, thành lân cận Tp.HCM.
Bất động sản đã "chạm đáy”
Có thể nói giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản đã thực sự qua đi. Đà giảm giá căn hộ gần như đã chững lại, thanh khoản dự án tăng vọt, nhất là ở các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với đông đảo người có nhu cầu thực.
Đặc biệt thanh khoản của phân khúc bất động sản cao cấp cũng được cải thiện đáng kể, nhất là các dự án có vị trí đắc địa, nhiều tiện ích, giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt của các chủ đầu tư uy tín.
Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã bắt đầu kiếm được lời từ các dự án bất động sản dù chưa nhiều. Cụ thể, lợi nhuận bình quân năm 2014 của các doanh nghiệp bất động sản chỉ đạt ở khoảng 5 - 12%, thấp hơn nhiều so với trước đây. Điều này cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản chỉ đặt mục tiêu lợi nhuận hợp lý và điều này có lợi cho người mua nhà. (Theo một kết quả khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM)
Một số chuyên gia tỏ ra quan ngại khi các doanh nghiệp triển khai hàng loạt dự án lớn một cách ồ ạt sẽ gây khủng hoảng dư cung, nhất là ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, theo HoRea, điều này không quá đáng ngại.
Thứ nhất, phân khúc bất động sản cao cấp luôn có một lượng khách hàng nhất định. Tồn kho của phân khúc này chủ yếu nằm ở những căn hộ có diện tích quá lớn, không có vị trí đắc địa, trong khi chất lượng và tiện ích nhìn chung chưa được như mong muốn của người mua nhà và lãi suất ngân hàng thời điểm đó quá cao.
Thứ hai, hiện nay, doanh nghiệp đã cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng, vị trí, chất lượng và tiện ích tốt hơn. Bên cạnh đó, mức giá cũng phù hợp và chủ đầu tư có nhiều chương trình khuyến mại, cũng như kết nối với ngân hàng hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.
Thứ ba là, sau "cú sốc" hàng tồn- bài học đắt giá và còn rất mới, chắc chắn các chủ đầu tư không dám phiêu lưu, mà họ sẽ nghiên cứu kỹ nhu cầu và có tiến độ cung ứng sản phẩm ra thị trường một cách hợp lý.
Ngoài ra, quy định mở rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài mua, sở hữu và nhà ở trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực vào giữa năm nay, sẽ giúp cho nhu cầu ở phân khúc cao cấp tăng lên.
Mặc dù giao dịch trên thị trường đã sôi động hơn nhưng đa số khách hàng vẫn đang có tâm lý chờ giá giảm thêm, nhưng về tổng thể, giá đang có xu thế nhích dần lên. Giá bất động sản hiện đang ở “vùng đáy”. Do vậy, việc chọn mua nhà trong năm 2015 là phù hợp.
|
| Giá bất động sản đang ở "vùng đáy"? |
Vẫn cần chung tay
Dự báo trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà hồi phục mạnh hơn trên tất cả phân khúc. Phân khúc nhà ở có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn và rộng hơn là dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn sẽ giữ vị thế chủ đạo. Trong khi đó, phân khúc dự án cao cấp, văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại, dịch vụ tiếp tục tạo ra những điểm sáng và thị trường M&A cũng sẽ phát triển mạnh.
Tuy vậy, thị trường bất động sản trong năm 2015 không chỉ toàn "màu hồng", vẫn còn đó những khó khăn cần giải quyết, như tồn kho, nhất là hàng tồn kho cao cấp dù giảm nhưng vẫn còn lớn, nợ xấu, tái cấu trúc doanh nghiệp và tái cơ cấu đầu tư, sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém, làm ăn theo kiểu chụp giật...
Không những vậy, một số bất cập về chính sách cũng gây quan ngại cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, quy định tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục là gánh nặng đối với các chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng có một số quy định mới làm tăng chi phí đầu tư như chi phí ký quỹ và chi phí bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là 2 yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành bất động sản, mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ phải chịu khi mua nhà.
Như vậy, để thị trường có được sự phục hồi bền vững, vẫn cần có sự chung tay của các thành viên thị trường, sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật khi các luật có hiệu lực là có thể triển khai ngay. Trong đó, cần xem xét cẩn trọng khi hướng dẫn thực hiện chế định bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai để tránh làm tăng chi phí giá thành; miễn ký quỹ các dự án mà nhà đầu tư đã giải phóng mặt bằng, mức ký quỹ 1 - 3% vốn đầu tư chỉ bao gồm chi phí tạo quỹ đất và cơ sở hạ tầng, chứ không phải là tổng vốn đầu tư dự án và quy định rõ lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ.
Ngoài ra, cần tiếp tục xem xét giảm nhẹ gánh nặng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho doanh nghiệp và người tiêu dùng; cần xem xét hướng dẫn để thống nhất các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2014.
Về phía Tp.HCM, UBND Thành phố, Sở Xây dựng, các sở, ngành, quận huyện cần hỗ trợ, tạo điều kiện giúp cho doanh nghiệp giải quyết 689 dự án đang ngừng triển khai và 85 dự án đã bị thu hồi chủ trương đầu tư để có thể tái khởi động dự án, tránh lãng phí của cải xã hội, đồng thời, đề nghị UBND Thành phố tiếp tục xem xét giải quyết nhu cầu của các doanh nghiệp trong việc xin chia nhỏ căn hộ và chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành dự án nhà ở xã hội hoặc dịch vụ…
Những vấn đề nêu trên nếu được giải quyết sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản đông thời, tạo thêm động lực để thị trường hồi phục nhanh hơn và tăng nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua.
