Trước những thông tin không mấy tích cực của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, Người Đồng Hành có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường. GS Võ nhận định thị trường đang có những biểu hiện bất ổn, nếu không kiểm soát tốt, những bất ổn này có thể để lại nhiều hệ quả.
Tính chất bất ổn của thị trường bất động sản đang thể hiện khác với những giai đoạn trước
- Từ đầu năm đến nay, tình trạng lừa đảo trong bất động sản diễn ra ở nhiều nhiều tỉnh, thành. Các dự án "ma", điển hình là dự án của Alibaba gây nhiều bức xúc. Góc nhìn của ông về hiện tượng này?
- Dự án "ma" thường gắn với phân khúc đất nền. Tôi cho rằng nguyên nhân là Luật Đất đai 2013 mở ra quá rộng đối với việc chia lô bán nền. Trước đây, Nghị định 181 năm 2004 cấm chia lô lô bán nền. Đến 2017, Nghị định 184 cho phép chia lô bán nền ở vùng nông thôn và các thị trấn nhưng đến 2013, Luật Đất đai lại cho chia lô bán nền cả ở trên đô thị, thậm chí cả các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM miễn là không nằm ở trên mặt phố chính.
Đất nền vốn là một phân khúc rất nhạy cảm về mặt đầu cơ, tích trữ đất đai. Nhiều người dân hiện nay thích trữ tiền vào đất nền bởi tâm lý thích an toàn, cứ để đấy không cần xây. Bởi vậy, các nhà đầu tư dự án dưới dạng bất lương thường mượn phân khúc này để lừa dân, hình thành các dự án "ma" đất nền.
Trước đây, đất nền cũng sốt một thời gian, khoảng cuối 2017, đầu 2018. Sau đó, nhiều dự án "ma" được phát hiện và làm cho phân khúc này giảm sốt. Tuy nhiên, hậu quả để lại là người dân đưa tiền vào rồi không lấy ra được nữa.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng dự án ma xuất hiện nhiều do Luật đất đai 2013 mở ra quá rộng
đối với việc chia lô bán nền. Ảnh: Thuỷ Tiên
Với dự án nền, nguyên tắc là "tiền trao cháo múc", bán là bán cụ thể, chứ không phải bán nền trên giấy như các dự án chung cư. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất lương lại lợi dụng sự mập mờ trong quy hoạch, tuyên truyền pháp luật để làm náo loạn thị trường đất nền.
Alibaba là một điển hình vì kết hợp giữa chia lô bán nền với nhiều phương thức đầu tư, trộn lẫn giữa bán nhà trên giấy với góp vốn đầu tư. Công ty này đưa ra những hứa hẹn lợi nhuận cao nên tính phá phách ở đây nhiều hơn.
Còn tình trạng chia lô bán nền mà chưa có dự án, chưa được giao đất, theo tôi, là đang phổ biến khắp cả nước. Đây là một biểu hiện rất rất tiêu cực trong giai đoạn 2017-2018 cho đến 2019. Không hiểu vì lý do gì, có phải vì lợi ích nhóm hay không nhưng các địa phương xử lý rất yếu kém. Ví dụ trường hợp của Alibaba phải cho đến khi Bộ Công an vào cuộc thì mới xong việc, trước đó, ở tất cả những nơi Alibaba chia lô bán nền thì các địa phương có xử lý gì đâu.
Cũng có một vài nơi tiến hành đập phá những con đường chưa đạt tiêu chuẩn rồi cưỡng chế, đâp bỏ… nhưng cũng chỉ đến thế thôi chứ chưa quy nó về một tội danh hình sự. Tôi cho rằng các loại hàng hoá bất động sản đều có giá trị rất cao nhưng mà hầu như chưa ghép vào khung hình sự của Bộ luật Hình sự. Thành ra, dự án của Mường Thanh, của Alibaba cũng chỉ ghép vào tội lừa đảo thôi, không có những tội gắn vào bất động sản.
- Một tiêu cực khác của thị trường từ đầu năm đến nay là các cơn sốt đất ảo cục bộ ở nhiều địa phương, đặc biệt các địa phương ven biển. Các cơn sốt diễn ra ở các địa phương qua nhiều năm nhưng phương án kiểm soát gần như chỉ ở dạng tuyên truyền, định hướng?
- Sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương như Phú Quốc, Vân Đồn, Đà Nẵng… với tin đồn là huyện này hay huyện kia lên quận, rồi quy hoạch đặc khu… đấy là những yếu tố gây sốt cục bộ. Tất nhiên chuyện chuyển từ nông thôn thành đô thị gây sốt đất là quy luật đương nhiên nhưng ở Việt Nam lại đang xảy ra khá mạnh bởi ta không có giải pháp về mặt pháp luật cũng như thuế, để có thể giải quyết, ngăn chặn việc sốt cục bộ.
Nhiều địa phương đưa ra các giải pháp cấm chuyển nhượng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, nhưng về mặt nguyên tắc, cấm cũng không phải là giải pháp phù hợp pháp luật.
Các nước thường sử dụng phương án áp thuế để ngăn chặn tình trạng trên. Ví dụ, trong thời gian dưới một năm mà chủ đất tiến hành chuyển nhượng thì thuế cao hơn hẳn so với thời gian vài ba năm. Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất đánh thuế cao đối với những nơi có chuyển nhượng ngắn nhưng phương án này liên quan đến luật chứ Chính phủ không quy định được.
Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường cho rằng sốt đất ở mức độ như hiện nay
do không có giải pháp về mặt pháp luật cũng như thuế. Ảnh: Thuỷ Tiên
- Bất ổn của thị trường giai đoạn này khác gì so với các giai đoạn trước?
- Sự bất ổn của thị trường bất động sản có nhiều biểu hiện khác nhau, ví dụ sốt đất, có thể thấy giai đoạn 1990-1992, 2000-2002, 2007-2008 diễn ra cơn sốt toàn thị trường. Những cơn sốt ở các thời điểm nói trên thậm chí bất thường hơn bây giờ nhiều.
Giai đoạn hiện nay là giai đoạn thị trường đã phát triển ở một mức độ khá cao, nên tính chất bất ổn lại thể hiện khác với những giai đoạn trước đây. Trước đây là giai đoạn thị trường bắt đầu phát triển nên có những biểu hiện như sốt giá toàn thị trường nhưng bây giờ, nếu quản lý tốt thì khó có thể xảy ra sốt giá toàn thị trường. Tuy nhiên, sốt giá cục bộ thì chắc chắn xảy ra nhiều hơn, bởi vì quá trình đô thị hoá luôn luôn đặt vấn đề giá đất, giá bất động sản tăng. Ở giai đoạn này, những bất ổn của thị trường liên quan đến những khoảng trống pháp luật, sự chồng chéo pháp luật bởi trước đây ít luật hơn, bây giờ nhiều luật hơn nhiều.
- Nếu không kiểm soát được những bất ổn nói trên, ông dự báo hệ quả để lại là gì?
- Thị trường đang chững lại, đấy là hệ quả nhìn rõ nhất. Năm 2019 là điển hình của một năm cung thật ít, cung trong tương lai cũng rất ít, ít hơn rất nhiều so với các năm trước. Nguồn cung giảm, nhu cầu vẫn nhiều có nghĩa là trong tương lai gần, giá sẽ tăng, thậm chí tăng cao.
Một số hệ quả khác có thể có thể xảy ra như các nhà đầu tư mệt mỏi, kém nhiệt tình. Và có thể khi nhu cầu tăng, cung không đủ thì lừa đảo bất động sản có thể nhiều hơn.
Muốn thị trường bất động sản không bất ổn, phải bỏ chính sách chia lô bán nền
- Quay trở lại với tình trạng phân lô, bán nền, bán dự án "ma", nếu theo góc nhìn ông vừa chia sẻ, muốn thị trường bất động sản không bất ổn, chúng ta phải bỏ chính sách chia lô bán nền?
- Đúng. Điều này tôi cũng đã nói nhiều lần. Theo tôi, chỉ áp dụng chia lô bán nền cho đất giãn dân ở nông thôn tại những nơi chưa được quy hoạch thành đô thị và chỉ áp dụng đất giãn dân cho những hộ dân, gia đình mới thành lập, những hộ gia đình đó mới được mua đất nền.
- Để phát triển thị trường bất động sản, ông có khuyến nghị gì khác?
- Đầu tiên, khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản, gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quản lý và sử dụng tài sản công, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, kể cả Luật Du lịch..
Thứ hai là áp dụng pháp luật một cách đồng bộ. Tốt nhất phải chỉ ra ai là người hướng dẫn pháp luật trong lĩnh vực bất động sản, tránh tình trạng chồng chéo trách nhiệm.
Vấn đề thanh kiểm tra thì Thủ tướng cũng đã có quyết định. Thanh tra đều phải lập đoàn thanh tra liên ngành, mỗi doanh nghiệp chỉ có một vụ thanh tra một năm. Tất nhiên thanh tra cũng mới chỉ là một vế, xử lý sau thanh tra mới là câu chuyện lớn.
Thủy Tiên
