Xoay quanh vấn đề này, đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM - HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng đã bày tỏ quan điểm của mình.
2007 và 2010 là 2 năm thị trường diễn ra tình trạng bong bóng BĐS. Năm 2007 là đỉnh điểm còn vào năm 2010, khi dấu hiệu nóng vừa mới xuất hiện thì đã kịp thời được ổn định trở lại bởi Nghị quyết 11/2011/NQ-CP của Chính phủ.
Bởi vậy, nếu nhắc tới tình trạng đóng băng BĐS, không thể không kể đến những mốc thời gian: 2008-2009, 2011-2012 và đến gần hết năm 2013.
Thời gian qua, tại những phiên họp thường kỳ của Chính phủ, nguy cơ quay lại của bong bóng BĐS cũng đã được Thủ tướng đề cập tới do sự tăng lên đáng kể của lượng giao dịch.
Đánh giá về thị trường, theo HoREA, bong bóng đã tai hại nhưng đóng băng sẽ càng nguy hiểm hơn vì hàng chục ngành nghề khác có liên quan cũng bị trì trệ theo gây ảnh hưởng tới người lao động.
Bởi vậy, trong kiến nghị HoREAi gửi lên những cơ quan quản lý nhà nước cũng đã đề cập đến việc xem xét trách nhiệm của 4 bên tham gia thị trường là: cơ quan nhà nước - doanh nghiệp - ngân hàng - nhà đầu tư thứ cấp, thì mới có thể ngăn ngừa nguy cơ bong bóng BĐS.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nguy cơ quay trở lại của bong bóng BĐS hiện nay là chưa nhiều, bởi nó chỉ có thể tái diễn khi 5 yếu tố sau đây xuất hiện trên thị trường:
Một là, có sự phát triển nóng của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, nền kinh tế hiện nay chỉ đang trong giai đoạn phục hồi và điều này được thể hiện qua dư nợ tín dụng.
Dư nợ tín dụng trong những năm gần đây là rất thấp, chẳng hạn như trong năm 2014 là 12% thì phấn đấu trong năm nay sẽ đạt 15%. Trong khi đó, dư nợ tín dụng có thể lên đến 35% trong giai đoạn phát triển nóng. Bới vậy, yếu tố kinh tế vĩ mô hiện đang được kiểm soát một cách chặt chẽ.
Hai là, việc hạ chuẩn cho vay và buông lỏng chính sách tín dụng. Vào năm 2007, trước sự phát triển nóng của thị trường địa ốc, chính sách tiền tệ thắt chặt đã được các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện ngay kể từ năm 2008.
Để kích nền kinh tế tăng trưởng trong năm 2009, gói kích cầu 1 tỷ USD đã được cung cấp bởi Chính phủ. Nhờ gói kích thích kinh tế này, thị trường BĐS mới dần phục hồi trở lại vào năm 2010.
Song vẫn lo ngại về nguy cơ tái diễn bong bóng BĐS, tháng 2/2011, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11 và tiếp tục chính sách thắt chặt tiền tệ. Có 2 vấn đề được nêu ra tại nghị quyết 11 đó là: coi BĐS là lĩnh vực phi sản xuất và thắt chặt tiền tệ.
Tháng 11/2011, khi chính sách tiền tệ chặt chẽ nhưng linh hoạt được Chính phủ áp dụng đã giúp các doanh nghiệp BĐS "dễ thở" hơn rất nhiều cho đến thời điểm này. Mặc dù không thuộc nhóm phi sản xuất nhưng BĐS vẫn là ngành kinh doanh đặc biệt cần chú trọng quản lý.
Ba là, thị trường BĐS có sự lệch pha. Thị trường hiện nay cũng đang xuất hiện dấu hiệu này song chủ yếu thuộc về phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là 1 trong nhiều dấu hiệu chứ chưa phải nguyên nhân chính.
Thời gian qua, các sản phẩm tại phân khúc cao cấp đồng loạt bung hàng nhưng phía chủ đầu tư cũng đã có sự điều tiết về liều lượng cũng như thời điểm tung sản phẩm theo sức mua của thị trướng thay vì thực hiện một cách ồ ạt như trước.
Bốn là, sự xuất hiện giới đầu cơ. Rất khó tránh khỏi sự xuất hiện của nhóm này bởi họ xuất hiện một cách tự nhiên và xen kẽ trên thị trường. Không những vậy, việc giao dịch gia tăng trên thị trường cũng kéo theo sự gia tăng của những nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp. Điều này thuộc về quy luật phát triển của thị trường BĐS.
Thị trường sẽ xuất hiện một lượng tiền dư thừa khi nền kinh tế có sự phát triển tốt. Không ít người sẽ muốn "đổ" tiền vào một khu vực an toàn nào đó và BĐS chính là một sự lựa chọn.
Nhà đầu cơ lũng đoạn là nhà đầu cơ nguy hiểm nhất vì họ nắm trong tay nguồn tiền siêu lớn, có thể gây ra sự biến chất của thị trường BĐS. Nguyên do là vì họ sẽ ghim hàng đẩy giá ảo như thời điểm năm 2007.
Để nguy cơ xuất hiện các nhóm đầu cơ này được hạn chế, Chính phủ cần xem xét ban hành chính sách hỗ trợ tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.
Bên cạnh đó, về phía các cơ quan quản lý, để điều tiết thị trường như các quốc gia khác trên thế giới, sử dụng công cụ thuế cũng là một việc làm cấp thiết. Chẳng hạn như, trong trường hợp chuyển nhượng căn nhà ngay trong năm đầu tiên mua sẽ phải chịu suất thuế đặc biệt và vẫn tiếp tục chịu thuế cao kể từ năm thứ 2-3.
Sau thời hạn 3 năm, việc chuyển nhượng sẽ được áp dụng chính sách thuế thông thường.
Bên cạnh đó, cũng bởi không đáp ửng được nhu cầu của người tiêu dùng nên mới gây ra nguy cơ đầu cơ. Điều này chỉ có thể được giải quyết khi có chính sách hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực về nhà ở, tạo nhiều sản phẩm nhỏ và vừa cho nhóm người có mức thu nhập trung bình.
Cùng với đó, cần phải giải quyết nàh ở xã hội có cán bộ công chức cà những người thu nhập thấp. Còn trong trường hợp chỉ sử dụng biện pháp hành chính đơn thuần, sẽ khó tránh được đầu cơ.
Trong giai đoạn này, chuyện quay lại của nhà đầu tư là có thật, nhưng chủ yếu là tại phân khúc khá và cao cấp, mà không phải quy mô nhỏ và vừa. Tuy nhiên, sẽ chưa thể xuất hiện tình trạng đầu cơ tràn lan.
Năm là, thị trường BĐS thiếu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước bằng các đòn bẩy kinh tế.
Dù vậy, nhiều quy định, chính sách mới của Nhà nước hiện nay có hiệu lực cũng được xem như đòn bẩy để hướng thị trường BĐS theo 3 mục tiêu chính: phát triển bền vững, lành mạnh; có lợi cho các bên tham gia thị trường và minh bạch.
Trên đây chính là 5 yếu tố cơ bản quyết định sự xuất hiện bong bóng của thị trường BĐS. Tuy nhiên, không có cơ sở nào trong giai đoạn này nên bong bóng BĐS vẫn chưa thể quay lại thị trường.
