Theo số liệu thống kê của của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2020, toàn thành phố chỉ có khoảng 16.895 căn nhà ở hình thành trong tương lai được chào bán, giảm 30,4% so với năm 2019. Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, giảm 98,6% so với năm 2019.
Giá nhà tại thành phố có hiện tượng tăng nóng trong năm 2020. Giá căn hộ tại khu vực CBD của thành phố, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m2; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m2, tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án. Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020. Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường BĐS, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS thiếu tính ổn định, bền vững.
Thị trường BĐS TP.HCM đối diện nhiều khó khăn trong năm 2020 khi chưa giải được bài toán nguồn cung và chính sách cho doanh nghiệp phát triển. Ảnh minh họa
Bên cạnh những bất cập về cung – cầu, thị trường BĐS còn đối mặt nhiều khó khăn trong 2020. Năm vừa qua cả nước có đến 1.325 doanh nghiệp BĐS giải thể, tăng 1,36 lần so với năm 2019, là mức tăng cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác. Đây là tổn thất lớn, vì BĐS có liên quan đến khoảng 35 ngành nghề của nền kinh tế và tạo việc làm cho nhiều người lao động. Thu hút vốn đầu tư ngoại của thành phố giảm đến 47,49% so với năm 2019, thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất dự án BĐS giảm 84,9%. Mặc dù, thành phố vẫn hội tụ rất nhiều lợi thế để đầu tư kinh doanh BĐS hiệu quả, nhưng do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh nên đã xuất hiện xu thế nhiều Tập đoàn và doanh nghiệp BĐS lớn chuyển hướng đầu tư về các tỉnh, nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội.
Covid-19 và sự khan hiếm nguồn cung đang tạo ra nhiều nghịch lý trong sự tăng trưởng của thị trường BĐS TP.HCM trong năm vừa qua. Thực trạng này được nhận định sẽ chấm dứt trong năm 2021 khi thị trường khơi thông được rào cản pháp lý. Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong năm 2021, thị trường BĐS TP.HCM sẽ lấy lại được sức hút mạnh mẽ nhờ vào 5 nhân tố nổi bật sau:
Đầu tiên là Đề án thành lập TP.Thủ Đức thuộc TP.HCM, là đô thị sáng tạo có tính tương tác cao, là đô thị loại 1, có quy mô kinh tế bằng khoảng 7-8% GDP cả nước, chiếm đến 1/3 GRDP của thành phố, đi đôi với mục tiêu xây dựng TP.HCM trở thành đô thị thông minh, xây dựng nền kinh tế số.
Thứ hai , thành phố đã và đang tiếp tục phát triển hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng trong năm 2021, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, công trình chống ngập do triều cường và khởi công xây dựng dự án sân bay Long Thành cùng hàng loạt dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế xã hội và thị trường BĐS.
Thứ ba , đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Bên cạnh đó, hoàn toàn có khả năng chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “đô thị biển, đô thị sinh thái, đô thị môi trường” gắn liền với việc bảo vệ nghiêm ngặt Khu dự trữ sinh quyển thế giới rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới, trên cơ sở thực hiện các dự án cầu Cần Giờ (nối với huyện Nhà Bè); đường trên cao Rừng Sác; Khu đô thị lấn biển Cần Giờ 2.800 ha.
Thứ tư , Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020, mà thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp.
Thứ năm , nhân tố về cơ cấu dân số và nhu cầu nhà ở. Theo kết quả điều tra dân số, TP.HCM có gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn, tốc độ tăng dân số cứ 05 năm tăng thêm 1 triệu người. Trong đó, có hơn 100.000 người nước ngoài làm việc và thường trú. Hiện nay toàn thành phố vẫn có đến 188.815 hộ dân sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp dưới 6m2/người. Nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM rất lớn và dư địa phát triển tăng trưởng mạnh.
Tất cả các nhân tố trên đây sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phục hồi, tăng trưởng của thị trường BĐS năm 2021 và các năm tiếp theo.
Phương Uyên
>> Lực cầu mạnh, giá bán căn hộ TP.HCM tăng hơn 50%
>> Năm 2021, điểm nghẽn lớn nhất thị trường BĐS sẽ được khơi thông?
