Trong Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh BĐS - Cơ hội và thách thức trong đà phục hồi của thị trường" ngày 30/1, ông Lê Xuân Nghĩa đã dành phần lớn bài tham luận để cảnh báo về rủi ro của thị trường BĐS năm 2015.
Ông Nghĩa cho biết: "Thị trường BĐS Việt Nam chỉ vừa mới "thở" bình thường trở lại sau một thời gian dài "thoi thóp" phải có sự trợ giúp của "bình oxy". Do đó, cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng, hướng đến sự phục hồi bền vững".
Theo chuyên gia này, tỷ lệ nợ xấu và cách xử lý nợ chưa triệt để là rủi ro lớn nhất của BĐS. Hiện nay, hiện tượng đang phổ biến nhất là "nhốt" nợ xấu bằng cách đảo nợ, khoanh nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn sang dài hạn... Tuy nhiên, ông Nghĩa nhấn mạnh: "Các cách làm này không tối ưu vì kéo giãn ra và "nhốt" nó lại thì nó vẫn còn đó".
Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Kinh doanh cho rằng, nợ xấu (chủ yếu trong lĩnh vực BĐS) sẽ là trở ngại cản tiến trình tái cấu trúc các ngân hàng. Nếu đóng khung toàn bộ khối lượng nợ khó xử lý này thì thị trường mua bán nợ xấu sẽ bị khóa chặt và điều đó tiềm ẩn rủi ro không hề nhỏ cho thị trường BĐS.
Theo ông Nghĩa, giải pháp khắc phục nhược điểm này là phải đẩy nhanh tiến trình xử lý nợ xấu, đồng thời xử lý bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải "nhốt" nợ và giãn nợ. Đặc biệt, cần tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, trên thị trường mua nợ xấu, một thách thức đang diễn ra thường xuyên là khách hàng trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đó chính là nguyên nhân khiến thị trường xử lý nợ xấu BĐS bị bế tắc và cũng là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất.
 |
| Năm 2015, các chuyên gia vẫn còn lo ngại nợ xấu có thể trở thành rủi ro đối với thị trường BĐS (ảnh: Vũ Lê) |
Ông Nghĩa nhận định, rủi ro thứ hai của thị trường BĐS năm 2015 là lo ngại vấn đề mặt bằng lãi suất lại tăng lên. Cụ thể, "dư địa" của chính sách tiền tệ năm 2015 để kích thích kinh tế còn rất ít. Thị trường hiện nay đang hình thành xu hướng lãi suất cao trong dài hạn và lãi suất thấp trong ngắn hạn (rủi ro lớn lãi suất cao, rủi ro nhỏ lãi suất thấp). Quý III-IV/2015, mặt bằng lãi suất mới sẽ hình thành, có thể không cao như trước đây nhưng sẽ cao hơn bây giờ.
Chuyên gia này đưa ra rủi ro thứ ba là thị trường BĐS Việt Nam dễ bị tổn thương bởi những bế tắc về thể chế. 2015 là năm trọng điểm để giải quyết các vấn đề thể chế liên quan tới thị trường này. Cụ thể, các thủ tục mua bán, cấp phép, chuyển nhượng, sang tên... vẫn còn phức tạp và còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, các bộ ngành liên quan phải đẩy mạnh cải thiện các chính sách hỗ trợ nhiều hơn nữa.
Theo ông Lê Xuân Nghĩa, năm 2015, chưa thể kỳ vọng gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của BĐS dù đã xuất hiện tín hiệu lạc quan. Năm 2018, thị trường nhà đất có thể trở lại trạng thái bình thường nếu đánh giá thận trọng. Đặc biệt, có thể kỳ vọng sự hồi phục vững chắc trong giai đoạn 2019-2021. Tốc độ hồi phục của thị trường BĐS sẽ diễn ra nhanh hơn nếu khắc phục được các chính sách, thể chế.
Chuyên gia kinh tế này nhận định, ở Việt Nam, công nghiệp chế tạo và chế biến toàn bộ là gia công. Ngành nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ sơ chế biến và bán thô. Những thị trường này ít tạo ra chuỗi giá trị cao. Vì thế, năm 2015, BĐS trở thành một kênh đầu tư ít rủi ro nhất. Nhưng các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS cần chuẩn bị sẵn sàng hai tâm thế.
Một là thị trường BĐS hiện đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Hai là, môi trường này cũng có nhiều rủi ro nhất bởi chu kỳ của nó rất khó dự báo cũng như khó tính toán, kiểm soát được nguồn vốn chảy vào thị trường này.
Thực tế, các cuộc khủng hoảng không liên quan tới BĐS đều hồi phục rất nhanh. Các cuộc khủng hoảng dính dáng đến BĐS phải mất thời gian dài mới hồi phục và ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiêu dùng và lao động. Ông Nghĩa nói: "Do đó, thị trường BĐS cần phải được quan tâm, tính toán kỹ lưỡng hơn nữa".
Trước đó, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã công bố dự báo về thị trường địa ốc năm 2015. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, Lê Hoàng Châu cảnh báo, khó khăn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho BĐS.
Cũng theo chuyên gia này, hiện vấn đề được quan tâm nhiều nhất là xử lý nợ xấu để giúp tái cấu trúc thị trường BĐS, xử lý hàng tồn kho BĐS cao cấp bền vững, ổn định. Mặc dù năm 2015 sẽ có nhiều Luật sửa đổi, chính sách theo chiều hướng thông thoáng hơn nhưng ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn một số chế định gây lo ngại.
Đơn cử, cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp tục là một “gánh nặng” và “ẩn số” của nhà đầu tư. Ngoài ra, có một số chế định mới sẽ làm tăng chi phí trong cơ cấu giá thành BĐS, đó là chi phí bảo lãnh và ký quỹ BĐS hình thành trong tương lai. Ông Châu nhận xét: "Đây là hai yếu tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà".
Xem video liên quan :
