Officetel và quyết định bất công với căn hộ thương mại dưới 45m2

Hai lý do mà UBND Tp.HCM đưa ra để bác bỏ căn hộ thương mại dưới 45m2 đó là nguy cơ phá vỡ quy hoạch và hình thành nhà “ổ chuột” trên cao. Cơ quan này cho rằng, hiện nay, Tp.HCM đang có tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng dân số cơ học cao, nếu xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2 thì quá trình này sẽ bị đẩy nhanh hơn, làm tăng quy mô dân số cũng như áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội vốn đang quá tải của thành phố.

Tuy nhiên nhận định này được cho là thiếu thuyết phục nếu nhìn tổng thể thị trường nhà ở hiện nay. Cụ thể, khoảng 3 năm trở lại đây, Tp.HCM đang phát triển rất mạnh một loại hình căn hộ dưới 45m2, chính là đứa “con lai” có tên officetel. Thậm chí, có những officetel có diện tích chỉ từ 25 - 35m2. Các công ty nghiên cứu thị trường cho rằng, toàn Tp.HCM hiện có khoảng 10.000 căn hộ loại này. Đây là căn hộ được xây với mục đích chính là làm văn phòng, tuy nhiên có thể... ở lại.

Bên trong một căn hộ dưới 45m2 thuộc dự án Becamex Bình Dương

Thực tế cũng cho thấy, phần lớn các căn hộ officetel hiện nay chủ yếu được dùng để ở nhưng pháp luật cũng không thể kiểm soát nổi việc này. Điều này cũng có nghĩa cơ quan quản lý Nhà nước khó lòng mà kiểm soát được chỉ tiêu dân số trong chung cư so với mật độ xây dựng; sự tác động của quy mô dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội. Đấy là chưa kể, về mặt pháp lý officetel hiện nay cũng chưa được thừa nhận chính thức. Theo đó, chủ sở hữu loại bất động sản này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất.

Thế nhưng, rõ ràng thời gian qua, các căn hộ officetel không hề tạo nên “ổ chuột” như quan ngại của UBND Tp.HCM. Hơn nữa, một khi UBND TP đã chấp thuận sự tồn tại của officetel; không lo loại BĐS này gây quá tải hạ tầng, vậy tại sao lại bác bỏ căn hộ thương mại dưới 45m2? Trong khi đó, trên thực tế, về hình thức sử dụng thì hai loại hình căn hộ này khá giống nhau.

Dự án căn hộ giá rẻ, diện tích dưới 45m2 là mô hình nhà ở rất thành công của Bình Dương

Lập luận về mặt pháp lý mà UBND Tp.HCM đưa ra cũng chưa được chặt chẽ. Cụ thể, cơ quan này cho rằng, theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà ở thương mại là 45m2, do đó việc phát triển căn hộ dưới 45m2 là không phù hợp quy định pháp luật.

UBND Tp.HCM cũng viện dẫn, tại khoản 1 điều 40 của Luật Nhà ở 2005, quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, đối với căn hộ chung cư không thấp hơn 45m2. Từ cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 tiếp tục quy định nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu không được nhỏ hơn 45m2 và nhà ở xã hội không nhỏ hơn 30m2.

Thế nhưng, rõ ràng khi áp dụng vào thực tế thì quy định và bộ tiêu chuẩn trên đều quá “cứng”, không còn phù hợp. Bởi lẽ, với mỗi tỉnh thành khác nhau, nhu cầu nhà ở cũng khác nhau; giá trị phát triển quỹ đất cũng không giống nhau. Riêng với Tp.HCM, quỹ đất cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nhất có thể.

Cũng vì thế, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) đã bãi bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với loại hình căn hộ chung cư thương mại. Với nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại sẽ do chủ đầu tư dự án tự quyết định, chỉ cần đảm bảo phù hợp các quy định chung.

Gần đây nhất, thời điểm năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định 100 với nội dung chấp thuận 'hạ chuẩn' nhà ở xã hội diện tích tối thiểu từ 30m2 xuống còn 25m2. Tuy nhiên, đến nay, tiêu chuẩn mới để thay thế Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 vẫn chưa được Bộ Xây dựng ban hành. Như vậy trên nguyên tắc, Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 vẫn có giá trị. Do đó, nếu hiện nay quy định căn hộ thương mại chỉ có diện tích nhỏ nhất là 45m2 thì các dự án đang được đầu tư xây dựng theo Luật Nhà ở 2014 và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở của Luật Nhà ở 2006 đã lạc hậu hơn 10 năm? Từ những điều này, có thể thấy, về mặt pháp lý, việc UBND Tp.HCM 'bác bỏ' căn hộ thương mại nhỏ hơn 45m2 cũng chưa thuyết phục.

Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia kinh tế BĐS cho biết, hiện nhiều nước và vùng lãnh thổ trên thế giới vẫn tiếp tục cho phép phát triển căn hộ diện tích nhỏ, siêu nhỏ như: Hồng Kông (15m2); Thái Lan (25m2); Trung Quốc (20m2); Hàn Quốc (14m2)… Sở dĩ các nước chấp thuận hạ diện tích căn hộ là nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu bức xúc về nhà ở của người dân. Khi mức thu nhập của người dân ngày càng tăng lên thì nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ nhỏ cũng giảm dần. Điều này cũng phản ánh quy hoạch rất sát với nhu cầu thực tế của các nước kể trên. Trong khi đó, tại Việt Nam, không những chậm, quy hoạch còn rất xa rời thực tế.