Chia sẻ với Muonnha.com.vn về tác động từ việc TP.HCM siết dòng tín dụng vào loại hình BĐS cao cấp, bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên Cứu và Tư Vấn JLL, Việt Nam cho biết, đầu tiên cần xác định chính sách này được ngân hàng nhà nước đưa ra là nhằm mục đích điều tiết dòng tiền đổ vào BĐS sau một thời gian thị trường này tăng trưởng mạnh và hướng dòng tiền vào mảng sản xuất, lĩnh vực mà Việt Nam đang đẩy mạnh trong những năm qua. Hiện tại, còn khá sớm để thấy tác động của việc thắt chặt tín dụng này, tuy nhiên theo quan sát của JLL Việt Nam, chính sách mới chỉ có những tác động nhất định về mặt định hướng, hạn chế dòng tiền vào BĐS, dưới mọi hình thức, bao gồm cho vay trực tiếp hay thông qua thu mua trái phiếu phát hành bởi các doanh nghiệp BĐS vốn đang nở rộ gần đây. Xét trong thời gian tới, chính sách này sẽ có tác động nhiều ở phía nguồn cung.
Cụ thể, bà Trang nhận định, một số chủ đầu tư không trường vốn, đang dựa vào nguồn vốn ngân hàng và trái phiếu, sẽ phải nỗ lực tìm kiếm các nguồn vốn khác, ngoài ngân hàng và điều này sẽ cần thời gian để các doanh nghiệp kịp tìm giải pháp. Những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn này có khả năng sẽ tác động đến tiến độ phát triển của dự án, khiến nguồn cung vốn đã giới hạn do giới hạn quỹ đất, thủ tục cấp phép kéo dài, đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng nguyên vật liệu xây dựng do đại dịch càng bị tác động hơn.
Về phía nguồn cầu, hiện người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà có nhu cầu ở thực vẫn có thể tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng và chưa gặp khó khăn hay thay đổi đáng kể. Đối với người mua đầu tư, có khả năng ngân hàng sẽ đánh giá kiểm soát chặt chẽ hơn về khả năng chi trả cũng như loại hình bất động sản giao dịch, tuy nhiên, thay đổi trong quy trình này sẽ khác nhau giữa các ngân hàng tùy vào hạn mức tín dụng còn lại cho mảng BĐS, cũng như chiến lược của mỗi ngân hàng, và sẽ cần thêm thời gian để thấy được những tác động rõ nét.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên Cứu và Tư Vấn JLL Việt Nam.
Riêng đối với dòng sản phẩm cao cấp, một phân khúc vốn thu hút phần lớn các nhà đầu tư (bao gồm đầu tư cho thuê hay ăn chênh lệch), có vẻ sẽ là phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất trong bối cảnh tín dụng thắt chặt. Tuy nhiên, trên thực tế khi xem xét tác động của tín dụng vào phân khúc trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường đang ngày càng trở nên khan hiếm trong những năm qua, đồng thời các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán cũng trở nên kém hấp dẫn, nhu cầu khách hàng cần nơi trú ẩn vào BĐS để tránh rủi ro lạm phát, thì sẽ thấy tác động của chính sách từ phía cầu cũng sẽ không quá đáng kể.
“Việc định hướng tín dụng vào các ngành khác ngoài BĐS không phải là một chủ đề mới và đã được nhắc đến trong những năm qua. Nhiều ngân hàng cũng đã có những điều chỉnh định hướng để đa dạng hóa dòng vốn tín dụng của mình. Nhìn chung, tác động của việc đưa ra chính sách thắt chặt tín dụng vào BĐS lần này chủ yếu để đẩy mạnh hơn việc điều tiết dòng vốn vào các khu vực cần tập trung phát triển và giảm bớt ở các khu vực đang tăng trưởng nóng. Tác động chủ yếu vẫn còn ở mặt tâm lý thị trường, các tác động cụ thể hơn đến thanh khoản vẫn sẽ cần thời gian để quan sát trong thời gian tới”, bà Trang cho hay.
Cũng theo chuyên gia JLL Việt Nam, việc có một tiêu chuẩn đánh giá, phân hạng rõ ràng và được sử dụng rộng rãi và thống nhất bởi các bên tham gia thị trường là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển minh bạch của thị trường. Giới hạn trong việc áp dụng một tiêu chuẩn phân hạng thống nhất trên thị trường Việt Nam thực tế là một trong các yếu tố hạn chế tính minh bạch của thị trường hiện tại. Trong khi đó, nói đến phân khúc thì để đánh giá một dự án thuộc phân khúc nào sẽ phải dựa vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là vị trí và chất lượng dự án (bao gồm tính hiệu quả thiết kế, các tiện ích hỗ trợ bàn giao, dự án sẽ được vận hành bởi đơn vị nào, v.v. ). Hiện do thiếu vắng các chỉ tiêu đánh giá phân hạng, các dự án thông qua các kênh marketing, thường tự phân hạng dự án vào các phân khúc cao nhằm thu hút người mua, người mua sẽ cần phải tỉnh táo.
Phương Uyên
