Sau 11 tháng năm 2014, các căn hộ diện tích nhỏ có lượng giao dịch bất động sản tăng nhiều nhất. Giao dịch thành công chủ yếu ở các dự án đã hoàn thành, những dự án mới mở bán ở khu vực có mật độ xây dựng thấp, đầy đủ các công trình hạ tầng, chủ đầu tư uy tín và các dự án đang triển khai với tiến độ tốt.
Tại Hà Nội, khoảng 1.400 giao dịch thành công, so với tháng trước, tăng 12%; lũy kế 11 tháng năm 2014 có tất cả 9.950 giao dịch thành công, so với cùng kỳ 2013, tăng gần gấp đôi. Trong tháng 11, tại Tp.HCM có khoảng 1.300 giao dịch thành công, so với tháng trước, tăng 18%; lũy kế 11 tháng năm 2014 có khoảng 8.850 giao dịch thành công, so với cùng kỳ năm 2013, tăng 35%.
Nhiều dự án mới bán đã được khách hàng đặt cọc mua hết số lượng căn hộ ngay sau khi mở bán vì có vị trí giao thông thuận lợi, môi trường sống tốt và người mua được các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất ưu đãi. Đơn cử, tại Tp.HCM có Dự án Lucky Palace (quận 6), Scenic Valley (quận 7)...
Nhu cầu mua nhà của người dân tăng vào những tháng cuối năm nên lượng giao dịch tăng, một số dự án có hình thức khuyến mại đặc biệt nhằm thu hút khách hàng như hỗ trợ gói nội thất, không thu tiền dịch vụ từ 3-10 năm, chiết khấu tới 9-15% (tại Hà Nội có Dự án Mulberry Lane, Royal City, Thăng Long Victory...).
Lượng giao dịch căn hộ cao cấp những tháng gần đây cũng đã tăng trưởng, giao dịch thành công chủ yếu ở những dự án cao cấp đã hoàn thành và các dự án gần trung tâm. Người mua phần lớn là những người có nhu cầu thực để ở và cho thuê (ví dụ như Dự án Royal City, Dự án Indochina tại Cầu Giấy, Hà Nội...).
Để đáp ứng nhu cầu thị trường, cơ cấu sản phẩm đã đa dạng hơn. Tại các dự án mới khởi công, đã có sự điều chỉnh về cơ cấu căn hộ, giảm các căn hộ có diện tích lớn, tăng số lượng căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 70m2). Hiện nay, một số quận tại Hà Nội chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất, các ô đất có diện tích từ 60-100m2 với giá khởi điểm dự kiến khoảng 20-40 triệu đồng/m2 đang được nhiều người quan tâm (như quận Nam Từ Liêm chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất tại Trung Văn, Mễ Trì).
 |
| Hiện nay, thị trường bất động sản đang có xu hướng tăng trưởng tích cực |
Tại khu vực ngoại thành, để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình, nhiều doanh nghiệp đang triển khai đầu tư các dự án nhà giá rẻ (tại Tp.HCM có các dự án như Ehome (quận Bình Tân), Ehome (quận Thủ Đức) với giá bán dự kiến từ 600-700 triệu đồng/căn; tại Hà Nội có chung cư Gemek Tower, Dự án Geleximco (Hà Đông) có giá khoảng 800 triệu đồng/căn, Dự án Thăng long Victory (Khu đô thị mới Văn Phú) có giá từ 13-13,5 triệu đồng/căn...).
Gần khu vực trung tâm, một số dự án căn hộ cao cấp được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu ở của những gia đình khá giả và nhu cầu mua để cho thuê. Đơn cử như Dự án Platinum (phố Nguyễn Công Hoan, Hà Nội), Dự án Vinhomes (Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội), Dự án Vinhomes (Tân Cảng, Tp.HCM).
Về giá cả, giá nhà ở tương đối ổn định, tại một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật và được xây dựng hoàn chỉnh, các căn hộ diện tích nhỏ, giá chào bán tăng nhẹ, còn các dự án xa trung tâm, giá không tăng.
Tại Hà Nội, căn hộ chung cư phần lớn giữ được giá ổn định, giá căn hộ chung cư ở một số khu vực hạ tầng tốt, đi lại thuận tiện so với đầu năm 2014, tăng khoảng 1-2 triệu đồng/m2 (như một số dự án tại khu vực Từ Liêm, Cầu Giấy). So với đầu năm, các dự án sắp hoàn thành bàn giao cho người mua giá tăng từ 1-3 triệu đồng/m2, đơn cử như Dự án D22 Trần Bình (Mai Dịch, Cầu Giấy) khu chung cư Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm).
Giá chung cư tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ không tăng, thậm chí còn giảm so với cuối năm ngoái như Dự án Khu đô thị Dương Nội, Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông). Tại khu vực Hà Đông, Hoài Đức, giá nhà thấp tầng giảm khoảng 2-4% so với cuối năm trước, nhiều dự án giảm tới 50% so với năm 2010, quay về giá khởi điểm chủ đầu tư bán ra nhưng vẫn có rất ít giao dịch thành công.
Tại Tp.HCM, giá nhà ở cũng đã dần ổn định, phân khúc đất nền cũng như chung cư không còn hiện tượng giảm giá như đầu năm nay, những tháng gần đây giá cả tương đối ổn định, không có nhiều biến động, giá phân khúc căn hộ diện tích nhỏ phù hợp nhu cầu của thị trường tăng nhẹ.
Có thể thấy, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm (so với quý I/2013, giảm 39,47% ). Lượng tồn kho giảm chủ yếu ở các dự án căn hộ có diện tích nhỏ có giá bán trung bình; những khu vực có hạ tầng tốt và các dự án đã hoàn thành.
Cụ thể, tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/11/2014 còn khoảng 77.811 tỷ đồng, giảm 50.737 tỷ đồng (giảm 39,47%) so với quý I/2013; giảm 16.647 tỷ đồng (giảm 17,62%) so với tháng 12/2013; giảm 2.760 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2014.
Trong đó, tồn kho nhà thấp tầng: 13.058 căn (tương đương 21.344 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư: 15.774 căn (tương đương 24.114 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại: 1.637.782m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở: 8.642.414m2 (tương đương 27.808 tỷ đồng).
Tại Hà Nội, tồn kho khoảng 9.686 tỷ đồng (giảm 7.374 tỷ đồng (giảm 43,22%) so với quý I/2013; giảm 3.284 tỷ đồng (giảm 25,32%) so với tháng 12/2013; giảm 225 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2014. Trong đó, tồn kho nhà thấp tầng: 2.582 căn (tương đương 7.550 tỷ đồng); tồn kho căn hộ chung cư: 1.911 căn (tương đương 2.136 tỷ đồng).
Tổng giá trị tồn kho tại Tp.HCM khoảng 14.911 tỷ đồng (giảm 13.831 tỷ đồng (giảm 48,12%) so với quý I/2013; giảm 2.558 tỷ đồng (giảm 14,64%) so với tháng 12/2013; giảm 406 tỷ đồng so với thời điểm 20/10/2014.
Trong đó, tồn kho nhà thấp tầng: 716 căn (tương đương 2.004 tỷ đồng); tồn kho chung cư: 6.618 căn (tương đương 11.267 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại: 34.318 m2 (tương đương 437 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở: 264.629 m2 (tương đương 1.203 tỷ đồng). Lượng tồn kho này chủ yếu ở những căn hộ diện tích lớn (trên 90m2) và các Dự án có vị trí xa trung tâm.
Từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản liên tục tăng. Tính đến 30/9/2014, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 293.160 tỷ đồng, so với tháng trước, tăng 3% và so với thời điểm 31/12/2013, tăng 11,8%, cuối tháng 9/2014, tỷ lệ nợ xấu là 3,9%.
Theo đó, dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 60.225 tỷ đồng, so với 31/12/2013, tăng 23%; dư nợ cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 13.257 tỷ đồng, so với 31/12/2013, giảm 12%; dư nợ cho vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê là 31.656 tỷ đồng, so với 31/12/2013, giảm 9%;
Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, xây nhà để bán, cho thuê là 32.109 tỷ đồng, so với 31/12/2013, giảm 9,8%; dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở kết hợp với cho thuê là 80.114 tỷ đồng, so với 31/12/2013, tăng 19,2%; dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất là 18.847 tỷ đồng, so với 31/12/2013, tăng 19,7%; dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 56.952 tỷ đồng, so với 31/12/2013, tăng 27,3%.
Tính đến 30/9/2014, dư nợ xấu là 11.484 tỷ đồng, so với thời điểm 31/8/2014, giảm 20%. Đến 30/9/2014, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sảnlà 3,9%, so với tháng trước (thời điểm 31/8/2014 tỷ lệ nợ xấu là 4,7%), đã giảm và so với cuối tháng 12/2013 (thời điểm 31/12/2013 tỷ lệ nợ xấu là 3,38%), tăng nhẹ.
Từ đầu năm đến nay, dư nợ tín dụng liên tục tăng, các ngân hàng đã cung ứng vốn trở lại cho các dự án, số lượng vốn cho vay mua nhà tăng lên, điều đó cho thấy thị trường bất động sản đang "ấm" dần lên.
