Nhiều năm qua, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào thị trường BĐS như vũ bão nhưng có lúc lại bất ngờ rút đi ồ ạt đã ảnh hưởng rất lớn tới tiến độ xây dựng các dự án BĐS.
Vay từ ngân hàng 80% vốn đầu tư cho BĐS
Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, tính đến thời điểm hết quý III năm 2014, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS đạt 293.000 tỷ đồng, so với thời điểm cuối năm 2013, tăng gần 12% và gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 6%.
Nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân mới đây đã thực hiện một khảo sát và cho kết quả, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh vào BĐS có khoảng 75-80% vốn đầu tư dự án BĐS được vay từ ngân hàng, vốn chủ sở hữu trung bình tương đương khoảng 15-20% tổng mức dự án. Từ đó, có thể thấy, thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các động thái chính sách tín dụng.
Hiện nay, nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực tế quá nhỏ bé so với nhu cầu đầu tư, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước có vốn đầu tư trên 1.000 tỷ rất hiếm, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có vốn pháp định đăng ký trên 50 tỷ chỉ khoảng mấy chục %. Theo một chuyên gia trong ngành BĐS, với số vốn này, chỉ đi làm thủ tục là hết, chưa kể đến chi phí giải phóng đất đai, đến bù và chi phí xây dựng nhà cửa.
Trong khi đó, những năm qua, nguồn vốn vay của ngân hàng dành cho thị trường BĐS khá trồi sụt như năm 2008 khi thị trường BĐS đang "sốt", tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS đạt 57% và tăng trưởng tín dụng của cả thời kỳ gần 10 năm trước đó là trên 30%. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng những năm gần đây trong lĩnh vực BĐS tụt xuống mức dưới 10%.
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS cần có một hệ thống tài chính riêng
(Ảnh minh họa)
Như vây, nhiều năm qua, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào BĐS như vũ bão nhưng đùng một cái có thể rút đi rất nhanh. Tín dụng BĐS từ mức 280.000 tỷ đồng (năm 2008) đột ngột tụt xuống 190.000 tỷ đồng (trong những năm tiếp theo), tăng trở lại ở mức 293.000 tỷ vào cuối quý III năm 2014. Theo đó, kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư chịu sự ảnh hưởng rất lớn của từ thiếu ổn định trong nguồn vốn đầu tư hiện nay.
Bảo đảm nguồn vốn dài hạn cho các dự án BĐS
Trong một hội thảo khoa học về thị trường BĐS mới đây ở Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã thẳng thắn nói, hiện nay, một trong số nhược điểm lớn của thị trường BĐS là chưa có một hệ thống tài chính phục vụ cho thị trường BĐS. Bên cạnh các nguồn lực về nhân lực, đất đai, công nghệ xây dựng, thị trường BĐS luôn đòi hỏi một nguồn lực rất lớn và dài hạn về tài chính. Các nước trên thế giới hiện nay đều có một hệ thống tài chính dành riêng cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam, vốn cho thị trường BĐS phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng hoặc người mua ứng trước tiền để đầu tư cho dự án.
Theo TS. Phạm Quang Trung, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hiện nay, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường BĐS, cần tăng cường hơn nữa nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đồng thời, sớm hoàn thiện cơ chế kiểm soát rủi ro, quản lý đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường BĐS và thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu BĐS.
Bên cạnh đó, việc đa dạng hóa các sản phẩm tài chính BĐS được TS. Phạm Quang Trung và nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đặc biệt quan tâm, trong đó việc phát triển các quỹ đầu tư BĐS được coi là giải pháp quan trọng cung cấp vốn dài hạn cho các chủ đầu tư dự án BĐS. Cụ thể, cần ưu tiên xây dựng quỹ tín thác BĐS trong thời gian tới cho các quỹ tiết kiệm nhà ở và tổ chức trong nước. Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm đến việc xây dựng một số quỹ tài chính quan trọng để tham gia tài trợ vốn cho thị trường BĐS như Quỹ hưu trí, Quỹ Bảo hiểm nhân thọ.
Đồng tình với quan điểm trên, , Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương TS. Trần Kim Chung cho biết, để tạo dòng vốn đầu tư dài hạn cho thị trường BĐS, cần thực hiện cùng lúc 5 nhóm giải pháp trong thời gian tới: ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, khuyến khích huy động nguồn kiều hối, hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS, hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở và thúc đẩy để sớm giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
