Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại những đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để tiến hành xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.
Luật Nhà ở năm 2014 đã không đưa ra quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở thuộc dự án để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội mà để Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với tình hình thực tế vào từng thời điểm. Có thể nói, con số 20% không phải là bất di bất dịch, các chủ đầu tư dự án BĐS đang rất ngóng quy định cụ thể về việc này. Vì ai cũng biết, xây dựng nhà ở xã hội lãi rất ít và các chủ đầu tư cũng rất ngại trong dự án thương mại, đặc biệt là các dự án hạng sang của mình lại có một khu nhà ở xã hôi.
Bên cạnh Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 188 cũng đưa ra quy định, chủ đầu tư dự án quy mô dưới 10 ha được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương ứng với giá trị quỹ đất 20% căn cứ vào khung giá đất của UBND tỉnh. Các dự án nhà hạng sang thực tế thường nằm trên những mảnh đất vàng, trung tâm đô thị, diện tích ít khi lên tới 10 ha. Nhiều chủ đầu tư còn "vận dụng" tới mức căn ke từng m2 cây xanh, tường bao hoặc đo gian để đưa dự án vào khung dưới 10 ha. Vậy vì sao họ phải làm thế?
 |
| Các nhà đầu tư sẽ thuận tiện hơn khi xây dựng nhà ở xã hội vào các dự án tập trung. Ảnh: Lê Toàn |
Thực tế, quy định của pháp luật là nộp tiền theo khung giá đất nhưng UBND cấp tỉnh chi đưa ra bảng giá đất chứ không có quyền ban hành khung giá đất. Như vậy, khung giá đất lấy đâu ra? Tại mỗi dự án cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ đưa ra lấy ý kiến của các Sở, ngành mà trọng tâm là Sở Tài chỉnh để tiến hành định giá, làm thế nào để giá cao hơn bảng giá đất là không vị phạm quy định của Luật.
Đơn cử, năm 2015, tại Tp.HCM, giá đất cao nhất thuộc về đường Lê Lợi và Đồng Khởi (quận 1) là 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá trên thị trường ở 2 con đường này thường dao động từ 500-700 triệu đồng/m2. Giá đất cao nhất tại Hà Nội thuộc đường Lý Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) cũng với mức giá là 162 triệu đồng/m2.
Trên thị trường, giá đất thực tế ở các tuyến phố này dao động từ 600-800 triệu đồng/m2. Nhưng ít có nhà đầu tư nào đầu tư dự án BĐS trong khu đất thương mại lại có giá “cắt cổ” như thế. Vì vậy, các dự án đa phần sẽ chọn những tuyến phố giá trong khung “mềm” hơn rất nhiều và có “đường thông hè thoáng”. Liệu trong trường hợp này có hay không cơ chế “xin - cho” trong phần định giá khung giá đất?
Thêm nữa, giá đất thực tế trên thị trường luôn biến động, việc đưa ra quyết định bảng giá đất và định giá sao cho phù hợp của những cơ quan chức năng là rất khó khăn, quy định của Luật “đổ đồng” phải dành 20% diện tích xây dựng nhà ở xã hội ở các dự án cao cấp cũng chưa hợp lý.
Trao đổi với phóng viên về việc không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất dành cho nhà ở xã hội, đại diện Bộ Xây dựng cho biết: “Luật phải bao quát các vấn đề, dự kiến tình huống trong một thời gian dài. Các nghị định, thông tư sẽ giải quyết các vấn đề trên thực tế, phù hợp với sự phát triển.”
Xuất phát từ việc tính “đường dài” của Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (Horea) đã đưa ra đề xuất quy định về đất dành cho nhà ở xã hội chỉ nền ở mức 10%.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, tình hình thị trường BĐS dù đang trên đà phục hồi nhưng vẫn còn rất yếu. Vì thế, mức điều tiết 20% tổng diện tích đất ở của dự án phát triển BĐS, không phân biệt quy mô nhằm tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là chưa thực sự hợp lý trong giai đoạn hiện tại.
Ông Châu nói: “Nếu cơ quan quản lý vì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà quy định bắt buộc phải dành diện tích cho dạng nhà ở này trong dự án thì tỷ lệ cần giảm thấp hơn, mức điều tiết nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý”.
