Các địa bàn mà cơn sốt “càn quét” bao gồm: khu Đông với tâm điểm quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh; các quận vùng ven Tp.HCM (Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi); các địa phương sẽ trở thành đặc khu kinh tế (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc); một số địa bàn giáp ranh Tp.HCM (Long An, Đồng Nai); Đà Nẵng và cuối cùng là các địa bàn ven biển (Phú Yên, Côn Đảo, Vũng Tàu).
Mặc dù khởi phát tại nhiều địa bàn khác nhau và vào các thời điểm khác nhau, nhưng nhìn chung các cơn sốt đất nền diễn ra trong nửa đầu năm có một số điểm chung như sau:
1. Xuất phát từ thông tin thay đổi hạ tầng
Những địa phương xảy ra sốt đất đều có sự thay đổi trực tiếp về hạ tầng hoặc hưởng lợi gián tiếp từ sự thay đổi hạ tầng lân cận. Ví dụ sốt đất diễn ra tại khu Đông do đã hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng, có nhiều công trình kết nối với khu trung tâm, đặc biệt là thông tin triển khai “thung lũng silicon”. Tâm điểm của khu vực này là quận 9, nơi được Tp.HCM đầu tư 250.000 tỷ đồng để phát triển hạ tầng giao thông.
Tương tự, tại Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, cơn sốt đất cũng bắt nguồn từ thông tin triển khai các dự án hạ tầng như phà Bình Khánh, cầu Cần Giờ…
Với các địa phương Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, theo dự kiến, hạ tầng tại những nơi này sẽ được triển khai đồng bộ với các cơ chế đặc thù tương xứng với quy hoạch đặc khu.
Những địa phương khác như Phú Yên, Vũng Tàu, Côn Đảo, ngoài vị trí gần đặc khu kinh tế còn do vị trí ven biển, có thể phát triển nhiều khu du lịch đón đầu hạ tầng.
Sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước bắt nguồn từ các
thông tin về hạ tầng. Ảnh minh họa: VietnamFinance
2. Giá tăng nóng bất thường
So với sốt đất giai đoạn 2008-2010 và đầu năm 2017, giá đất trong thời điểm đỉnh sốt đầu năm 2018 ghi nhận mức tăng “nóng” hơn rất nhiều. Ngoại trừ quận 9 được cho là giá tăng không vượt quá xa giá trị thực và trong tầm dự đoán thì các địa bàn còn lại đều tăng giá bất thường, thậm chí có nơi còn ghi nhận mức tăng “không thể ngờ tới”.
Chẳng hạn giá đất tại xã Bình Mỹ, Củ Chi tăng vọt 200% so với ban đầu. Có những lô đất sang tên 4 lần trong vòng 1 ngày. Tại Phú Quốc, so với trước Tết nguyên đán, giá đất đã tăng cả chục lần. Tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, một số lô đất cũng ghi nhận mức tăng gấp 2-3 lần, thậm chí 5-7 lần. Nhìn chung, mức tăng giá trung bình tại các địa phương có sốt đất đều ghi nhận ở mức thấp nhất từ 20-30%, nhiều nơi tăng 50-70%.
3. Diễn biến cục bộ
Nếu sốt đất năm 2009 diễn ra trên toàn thị trường, ở hầu hết các phân khúc thì sốt đất 2018 chỉ diễn biến cục bộ. Mặc dù diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước nhưng giá chỉ tăng tại những khu vực nhất định, không có tính chất lan rộng. Theo đó, chỉ những địa phương hưởng lợi ích hạ tầng trực tiếp hoặc gián tiếp mới lên cơn sốt đất, không lan rộng sang các khu vực lân cận.
Ngoài ra, sốt đất chủ yếu diễn ra tại phân khúc đất nền (gồm đất nền thổ cư, đất nền dự án và đất nông nghiệp), trong khi đó thị trường căn hộ tại các khu vực có sốt đất vẫn phát triển ổn định.
Sốt đất nửa đầu năm 2018 chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền. Ảnh minh họa
4. Sốt đất do đầu cơ thổi giá, sốt ở cả những nơi hẻo lánh
Cũng như các đợt sốt trước đây, những cơn sốt đầu năm nay đều có điểm chung là do giới đầu cơ đi trước đón lõng thông tin hạ tầng, tham gia làm giá, tạo sự khan hàng và đẩy giá tăng nóng để hưởng lợi. Tại các điểm nóng sốt như Phú Yên, Côn Đảo hay các đặc khu kinh tế, luôn có một nhóm nhà đầu tư đến gom đất, mua đi bán lại, tạo hiệu ứng tâm lý đám đông để lôi kéo nhiều người tham gia. Sau khi tung tin và làm giá, đẩy giá tăng cao, nhóm nhà đầu tư này sẽ thoát hàng và rút lui khỏi thị trường, đẩy rủi ro cho các nhà đầu tư đến sau.
Cũng do một tay nhà đầu tư thao túng nên sốt đất đầu năm 2018 còn diễn ra ở những địa bàn hẻo lánh, nơi không ai ngờ tới như Côn Đảo, xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ (Bà Rịa-Vũng Tàu); xã Thiện Nghiệp (Phan Thiết); thị trấn Hòa Hiệp Trung (Phú Yên).
5. Giá đất sau sốt chỉ giảm nhẹ, không về vùng đáy cũ
So với các giai đoạn sốt nóng 2008-2010 hoặc 2017, đợt sốt giá đất đầu năm 2018 dù tăng rất “nóng” nhưng lại không ghi nhận tình trạng bán tháo cắt lỗ. Sau khi giảm sốt, giá bán đều đi ngang hoặc giảm rất ít, còn giảm sâu, cắt lỗ nếu có chủ yếu là do vướng mắc về pháp lý, vị trí xấu... Nguyên nhân chủ yếu là do sốt đất chưa thực sự chấm dứt mà chỉ tạm chững lại khi có sự can thiệp của chính quyền các địa phương liên quan. Cụ thể, việc siết phân lô tách thửa và thủ tục dự án kéo dài (2-3 năm) khiến nguồn cung sản phẩm mới trở nên khan hiếm, giao dịch trên thị trường chủ yếu là sản phẩm thứ cấp. Trong khi đó, việc bán ra cũng khó khăn vì giá cao nên các nhà đầu tư quyết định “găm hàng” để chờ đợt sốt mới.
Ngoài ra, như nhận định của ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM thì giá đất sau các đợt sốt chỉ giảm nhẹ, không quay về vùng đáy cũ do 4 nguyên nhân: trượt giá tích tụ hàng năm; chi phí liên quan đất đai ngày càng tăng; cuộc chiến tích lũy đất đạt đỉnh và cuối cùng là mật độ dân cư ngày càng đông đúc.
Ngọc Sương
