Cụ thể, có 6 nguyên nhân khiến bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ trong thời kỳ hoàng kim quá khứ.
Thứ nhất, năm 2007, tăng trưởng GDP ở mức rất cao, đạt 8,48%. Tại Tp.HCM, mức tăng trưởng GDP năm 2007 là 12,6%, mức tăng cao nhất trong 10 năm tính từ năm 1997. Khi đó, người dân và doanh nghiệp dễ kiếm tiền, bất động sản được chọn là kênh đầu tư để kinh doanh, cất trữ, kể cả đầu cơ.
Thứ hai, nguyên nhân từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần lớn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Ngoài ra còn có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.
Thứ ba, thị trường xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Thứ tư, nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, cò đất, môi giới xuất hiện với giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, tạo sóng, đẩy giá tăng cao so với giá trị thực để trục lợi, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.
Thứ năm, việc điều tiết thị trường bất động sản khi xuất hiện dấu hiệu bong bóng chưa hiệu quả. Cụ thể, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ sáu, một nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản năm 2010 là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô gần 1 tỷ USD vào giữa năm 2009. Một phần đáng kể trong nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt.
Theo HoREA, có 6 nguyên nhân khiến bong bóng bất động sản
phình to và đổ vỡ trong thời kỳ hoàng kim quá khứ. Ảnh: Vũ Lê
HoREA khẳng định, trong năm 2018-2019, cơn ác mộng này sẽ không xảy ra vì tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.
Năm 2017, tính trên cả nước, tăng trưởng tín dụng đạt 18,17%, trong khi năm 2007 có mức tăng nóng là 37%. Dự kiến, tăng trưởng tín dụng trong năm 2018 ở mức hợp lý khoảng 17%.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có chủ trương vào những tháng cuối năm sẽ không nới room tín dụng và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, linh hoạt và sẽ hạn chế tín dụng vào bất động sản. Năm 2018, khi cho vay trung, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn. Từ ngày 1/1/2019, tỷ lệ này giảm xuống còn 40%.
Tin tưởng khó xảy ra bong bóng bất động sản, HoREA cho rằng, cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm trong việc sử dụng công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Ngân hàng thương mại, các doanh nghiệp bất động sản, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.
Ngược lại, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, thậm chí nêu rõ thời điểm mà bong bóng có thể vỡ. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó khi bong bóng vỡ. Để tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra, nhiều chuyên gia còn đề xuất giải pháp ngăn chặn cơn sốt đất.
Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cũng đã từng cảnh báo, nếu tín dụng tiếp dụng đổ vào bất động sản, bong bóng có thể xảy ra. Nguyên nhân gián tiếp hình thành bong bóng chính là đà tăng tín dụng hiện nay.
Theo ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng là giá bất động sản tăng 100% trong một năm. Vị này cũng cho rằng, bong bóng có thể nổ vào năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm.
Trong khi đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM cũng đã bày tỏ lo ngại về việc bong bóng có thể vỡ giữa cơn sốt đất xảy ra tại Sài Gòn và nhiều tỉnh thành trên cả nước. Cơn sốt đất Sài Gòn tiếp tục đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 thúc đẩy thị trường trên đà tích tụ bong bóng bất động sản.
Vị chuyên gia này cũng cho hay, Tp.HCM cần ít nhất 5 giải pháp để ngăn chặn phản ứng tiêu cực. Những giải pháp này gồm: đánh thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang, giới hạn thời gian giao dịch, siết chặt quy hoạch sử dụng đất, áp dụng cơ chế đặc thù của Tp.HCM vào quản lý đất đai.
Theo Tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư có trụ sở tại khu Nam Tp.HCM, điều đáng lưu tâm là những thành phần tham gia thị trường phủ định nguy cơ bong bóng bởi họ vẫn kỳ vọng việc tăng trưởng kéo dài.
Vị này nhận định, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ. Bởi vào từng thời điểm, quy mô thị trường cũng thay đổi và các biến số ngày càng khó lường. Vì vậy, tốt hơn là nên thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản, thay vì khẳng định điều đó chưa xảy ra.
