Mới đây Sở Tài chính Tp.HCM vừa có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng tăng thêm 0,4 lần so với năm 2018, tương đương mức tăng 19-30% tùy từng khu vực. Với đề xuất này, nhiều chuyên gia đã lên tiếng.
Theo chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, nếu áp dụng mức tăng 19-30% thì các cá nhân, hộ gia đình sẽ thêm gánh nặng áp lực nghĩa vụ tài chính khi làm các thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở.
Ông Châu đánh giá, mức đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 19-30% trong năm 2019 cao hơn khá nhiều so với mức tăng năm 2018 (chỉ từ 5-8,33%). Do đó, chủ tịch HoREA kiến nghị thành phố nên tham khảo thêm chỉ số giá tiêu dùng trên địa bàn năm 2018, trên cơ sở đó lựa chọn mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp.
Còn ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM, cho rằng thị trường bất động sản sẽ chịu tác động không nhỏ nếu áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,7-2,5 lần bảng giá đất UBND thành phố quy định năm 2019. Cụ thể, dưới góc độ thị trường và kinh tế học, vị chuyên gia này chỉ ra 5 nhóm tác động nếu áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên tới 30% cho năm 2019:
Một là , giá bất động sản sẽ tăng theo chi phí đất. Nếu xem xét theo nguyên lý kinh tế học, giá thành sản phẩm chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng khi chi phí đầu vào tăng. Mặc dù việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng khi các tổ chức, cá nhân làm các thủ tục pháp lý đất đai và tài sản gắn liền trên đất kèm theo nghĩa vụ tài chính, nhưng thực ra các khoản phí vẫn do người sử dụng cuối cùng phải chi trả. Điều này dẫn đến hệ quả là gây thêm áp lực tăng giá thành sản phẩm bất động sản tại Tp.HCM.
Theo tính toán của ông Nghĩa, một đơn vị bất động sản thành phẩm trên thị trường hiện phải chi trả các khoản nghĩa vụ tài chính chiếm trung bình từ 5-7% giá thành (cao nhất là 10%). Như vậy, nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30% chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí để hoàn tất nghĩa vụ tài chính, khoản chi phí này đội thêm đáng kể, tùy từng khu vực. Đáng nói là tất cả các khoản phí đội lên đều được tính cả vào giá thành.
Các chuyên gia quan ngại việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao sẽ tác
động tiêu cực lên thị trường bất động sản Tp.HCM. Ảnh minh họa
Hai là , tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao sẽ gây biến động cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức và cá nhân trên địa bàn. Để cấn trừ hoặc không phải chi trả các chi phí phát sinh do tăng hệ số điều chỉnh giá đất, thị trường có thể xuất hiện các giao dịch khai gian giá trị thật, khai thấp xuống. Điều này khiến việc kiểm soát các giao dịch trên thị trường khó khăn hơn, có thể khiến ngân sách thất thu và khiến công tác quản lý thêm nhiều thách thức.
Ba là , tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao sẽ làm thay đổi chủng loại sản phẩm bất động sản trên thị trường. Một khi các khoản thuế phí tăng lên, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ xem xét lại chiến lược bán hàng, quy mô, phân khúc sản phẩm...
Bốn là , so với bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng và thương mại sẽ chịu ảnh hưởng nhanh hơn. Nguyên nhân là vì, hiện nay Tp.HCM đang nắm giữ vị thế thương mại quyết định và là đầu tàu kinh tế của cả nước nên tạo lực hút đầu tư rất mạnh, nhu cầu văn phòng và thương mại rất cao. Do đó, nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất như đề xuất thì chi phí thực hiện các dự án văn phòng và thương mại chắc chắn sẽ đội lên đáng kể.
Từ đó, giá thuê sẽ tiếp tục tăng lên do chi phí đầu tư leo thang, trong khi hiện nay loại hình bất động sản này đã có mặt bằng giá vô cùng đắt đỏ. Điều này sẽ khiến đô thị lớn như Tp.HCM gặp thêm nhiều thách thức mới.
Năm là , do không chịu tác động bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất, các tỉnh giáp ranh Tp.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai sẽ được hưởng lợi vì sở hữu vị trí kết nối tương đương mà chi phí lại thấp hơn. Như vậy, nếu Tp.HCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao thì sẽ bị giảm tính cạnh tranh so với các tỉnh lân cận.
Ông Nghĩa đúc rút lại rằng, trong ngắn hạn, việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không tác động ngay đến thị trường mà các biểu hiện sẽ diễn ra rõ rệt trong trung và dài hạn. Vị chuyên gia này cũng thừa nhận, Tp.HCM nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất nhất là trong bối cảnh nhiều đợt sốt đất liên tục diễn ra trên địa bàn thời gian qua. Tuy nhiên, thành phố cần chọn mức tăng phù hợp để không gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân - những người cuối cùng trong chuỗi tiêu dùng và phải gánh vác toàn bộ chi phí đội lên.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thì cho rằng Tp.HCM chỉ nên áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 từ 10-15% so với năm 2018. Với mức tăng vừa phải như vậy, người dân sẽ đón nhận dễ dàng hơn, không bị nhiều gánh nặng nghĩa vụ tài chính một cách bất ngờ.
Hơn nữa, với mức tăng từ 10-15%, chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước cũng không bị tác động quá bất ngờ. Vị lãnh đạo này cũng quan ngại việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột còn có thể tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường đang xuất hiện một số dấu hiệu giảm tốc từ một số quý gần đây.
