Quy định mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn giao dịch sẽ được bãi bỏ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Theo thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2014, toàn quốc có hơn 1.000 sàn giao dịch, khoảng 30.000 người được cấp chứng chỉ hành nghề định giá, môi giới BĐS.
Các chuyên gia nhận định, bỏ quy định giao dịch qua sàn có thể mang đếni nhiều điều tích cực hơn là tiêu cực mặc dù nguồn nhân sự sống bằng nghề này tương đối lớn.
Lê Vũ Tuấn Anh Phó tổng giám đốc Công ty Thăng Long Real đánh giá, điểm sáng của quy định không buộc giao dịch BĐS qua sàn là người mua đầu tiên và khách hàng cuối cùng đều có thể giảm được nhiều thủ tục. Từ đó quy trình sang nhượng, mua bán diễn ra nhanh chóng hơn. Chủ đầu tư có thể đơn giản hoá quy trình, thủ tục bán hàng và xin cấp giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.
Theo ông Tuấn Anh, bên cạnh việc giảm bớt thủ tục, bỏ giao dịch qua sàn sẽ rút ngắn được thời gian tìm hiểu dự án bởi khách hàng không phải tìm hiểu qua kênh trung gian là các sàn gia dịch BĐS mà có thể tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư. Rút ngắn trung gian có thể giảm thiểu được việc phát ra những thông tin kém chính xác, dẫn tới thiệt hại trong qua trình đầu tư do quảng cáo sai lệch với sự thật.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn thực chất không ảnh hưởng nhiều tới các đơn vị đang làm dịch vụ môi giới hiện tại. Bởi vì, đây là cách quản lý khách quan, cởi mở để người mua được quyền lựa chọn kênh giao dịch nào có lợi nhất cho họ (trung gian hoặc trực tiếp).
Theo Trần Khánh Quang, đa số các sàn địa ốc hiện nay hoạt động chưa đúng với quy định của pháp luật. Nguyên nhân chủ yếu là do Nhà nước còn thiếu cơ chế quản lý, tương đối nhiều sàn giao dịch có chất lượng dịch vụ xuống cấp. Ông nói: "Hiện có hơn 80% giao dịch nhà đất qua sàn chỉ là hình thức, bỏ đi là đúng. Không bắt buộc phải giao dịch nhà đất qua sàn có khi còn tạo động lực để nghề môi giới địa ốc được sàng lọc lành mạnh hơn".
 |
| Theo các chuyên gia, thị trường hưởng lợi nhiều hơn khi bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn. Đó là bỏ đi khâu trung gian, phí môi giới giảm xuống, đưa ra thông tin trung thực hơn và không đổ lỗi lẫn nhau, quá trình giao dịch trực tiếp sẽ nhanh chóng hơn... Ảnh: Vũ Lê |
Đồng thời, chuyên gia này nêu ra những mặt thuận lợi của việc không quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn. Thứ nhất, các đơn vị môi giới cạnh tranh nhau về uy tín thương hiệu, chất lượng dịch vụ sẽ giúp trở nên chuyên nghiệp hơn.
Thứ hai, từ sự cạnh tranh giữa những đơn vị môi giới, khách hàng có được thông tin trung thực và chính xác thực hơn. Thứ ba, chủ đầu tư sẽ tự chịu trách nhiệm pháp lý của dự án do mình thực hiện mà không có cớ đổ lỗi cho bên sàn giao dịch.
Thứ tư, chi phí môi giới có thể sẽ bị kéo xuống với sự sàng lọc các hệ thống sàn giao dịch bởi giá bán nhà ở được tính bằng giá thành cộng chi phí. Ông Quang nhận định: "Vấn đề cần đặt ra là Nhà nước phải tăng cường quản lý cũng như tuyên truyền để môi giới hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của mình bằng cách phổ cập thường xuyên như cách làm đối với kiểm toán viên, định giá viên...".
Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group cho biết, theo thông lệ quốc tế, thị trường BĐS cần phát triển hệ thống phân phối sản phẩm tách biệt với chủ đầu tư (nhà phát triển dự án) để tăng tính chuyên nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, tại Việt Nam, phần lớn các sàn địa ốc hoạt động thiên về hình thức hơn là chất lượng (nội dung). Do đó, thị trường sẽ tự hoàn thiện nhiều hơn khi bỏ quy định giao dịch BĐS phải qua sàn.
Theo đánh giá của ông Thìn, vấn đề này nên để thị trường đưa ra câu trả lời chính xác. Cụ thể, người mua sẽ tự lựa chọn giao dịch nhà đất thông qua các kênh môi giới hay trực tiếp với chủ đầu tư hay. Kịch bản tích cực có thể xảy ra là nếu các đơn vị môi giới tuyệt đối tuân thủ pháp luật, luôn làm mọi cách để giúp khách hàng hài lòng, họ vẫn tồn tại và tiếp tục lớn mạnh. Vì thế, cuộc cạnh tranh đó thực tế chỉ sàng lọc các đơn vị môi giới thiếu chuyên nghiệp, yếu kém.
Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng, bỏ giao dịch qua sàn địa ốc chưa hẳn đã tốt. Ông Nguyễn Khải Hoàn, Chủ tịch HĐQT Công ty Khải Hoàn Land lo ngại, nếu bỏ giao dịch BĐS qua sàn có thể khiến thị trường quay trở về gia đoạn mua bán nhà đất tự do, "cò" đất lộng hành, sẽ rất khó quản lý và kiểm soát. Ông Hoàn nhấn mạnh: "Trật tự thị trường địa ốc đang dần được ổn định, số lượng sàn hoạt động bài bản, tuân thủ pháp luật dần xuất hiện nhiều hơn. Vì vậy cần có cái nhìn đa chiều về vai trò của môi giới BĐS chuyên nghiệp".
Tương tự, ông Lê Hồng Thịnh, Giám đốc Công ty CP Phát triển Địa ốc Việt Đô cho rằng, để thị trường phát triển một cách chuyên nghiệp và lành mạnh thì cần thiết phải mua bán qua sàn.
Tại những nước tiên tiến, khi chủ đầu tư được giao phát triển dự án, bên cạnh những nỗi lo về tính thanh khoản, dòng tiền, họ còn phải chịu áp lực rất nhiều về thời gian hoàn thành dự án. Tại những nước này, chủ đầu tư sau một thời gian nhất định được giao phát triển dự án, nếu không triển khai được thì lập tức sẽ bị thu hồi dự án. Bên cạnh đó, doanh nghiêp còn phải chịu phạt về chi phí cơ hội trên khoảng thời gian không thực hiện được dự án. Do đó, sức ép bán hàng để thu hồi dòng tiền và phát triển là vô cùng lớn.
Hiện nay, người mua BĐS tại Việt Nam đã bắt đầu hình thành thói quen tìm tới sàn phân phối để chọn lựa cho mình sản phẩm thích hợp. Giao dịch thành công thông qua các hệ thống sàn chiếm tỷ lệ tương đối lớn bởi sàn phân phối thường hiểu thị trường bao quát hơn, tư vấn sẽ khách quan hơn nhân viên của các chủ đầu tư.
Chuyên gia này nhấn mạnh: "Nếu chỉ sử dụng đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư không thôi là vô cùng mạo hiểm". Ông đưa ra nhận định này trên cơ sở chủ đầu tư phải tốn thêm chi phí thành lập và vận hành đội ngũ môi giới cho dù đội ngũ này bất chấp kết quả có bán được sản phẩm hay không. Trường hợp nếu như chủ đầu tư tìm được một đơn vị phân phối uy tín, chuyên nghiệp thì sức ép giảm xuống rất nhiều. Đặc biệt, doanh nghiệp còn có cơ hội sửa sai khi đã đưa ra chính sách bán hàng không phù hợp hoặc lựa chọn không đúng đơn vị phân phối.
Tuy nhiên, theo ông Thịnh, trong thời gian gần đây xuất hiện tình trạng một số sàn giao dịch chỉ tập trung về số lượng mà không phát triển về chất. Những sàn này có tâm lý "hớt bọt" thị trường, tranh giành giao dịch, chạy theo doanh số mà không đào tạo nhân viên môi giới một cách bài bản. Vấn đề thiếu một hiệp hội môi giới độc lập, thiếu cơ chế giám sát của các ban ngành liên quan cũng góp phần khiến cho hoạt động của các sàn môi giới thiếu đi tính chất chuyên nghiệp.
Ông Thịnh khuyến cáo: "Hướng xử lý tốt nhất là các chủ đầu tư nên lựa chọn sàn giao dịch để phân phối dự án để chia sẻ các gánh nặng về chiến lược kinh doanh và doanh số bán hàng. Cân nhắc nên hay không nên giao độc quyền sản phẩm cho một nhà phân phối, thời gian hợp đồng dịch vụ là điều không bao giờ thừa".
