Các chính sách vĩ mô của Chính phủ bắt đầu phát huy tác dụng cùng với những thay đổi linh hoạt của các chủ đầu tư, sự tăng trưởng kinh tế-xã hội đang dần ổn định của Tp.HCM đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với hầu hết các phân khúc thị trường bất động sản thành phố trong 6 tháng đầu năm và được kỳ vọng tiếp tục đà phát triển lạc quan trong thời gian tới.
Khởi sắc từ phân khúc nhà ở, đất nền
Theo kết quả nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam, trong quý II-2014, Tp.HCM có 11 dự án nhà ở mới và các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu chào bán, cung cấp thêm khoảng 3.820 căn hộ vào thị trường, tăng 37% theo quý và 636% theo năm.
Khách tham quan triển lãm Bất động sản 2014 “Giao dịch Nhà - Đất trên dưới 1 tỷ đồng" tại Tp.HCM
Ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Tp.HCM, Công ty Savills Việt Nam, cho biết đây là số lượng tung ra thị trường trong một quý cao nhất kể từ quý II năm 2011 đến nay, qua đó nâng tổng số nguồn cung của thị trường sơ cấp lên khoảng 15.100 căn.
Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường là 17%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và 9 điểm phần trăm theo năm và có khoảng 2.500 căn hộ được giao dịch trong quý II năm 2014, tăng mạnh 60% theo quý và 115% theo năm. Các dự án hạng C chiếm gần 70% số lượng giao dịch. Quận 2 và quận 7 tiếp tục có số lượng căn bán cao nhất, chiếm 46% số lượng giao dịch; các quận Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân và Thủ Đức với 34% tổng số căn được giao dịch.
Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Điều hành Công ty CBRE Việt Nam chia sẻ hiện nay các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư chưa có nhiều dự án đã phát triển trên thị trường, chỉ chào bán dự án sau khi đã xây xong một số tầng thay vì chỉ sau khi hoàn thành phần móng.
Điều này cho thấy các chủ đầu tư cam kết phát triển dự án cũng như thấu hiểu tâm lý “nhìn thấy-cảm nhận-chọn mua” của người mua.
Một trong những nguyên nhân làm cho phân khúc nhà ở khởi khắc, theo nhiều chuyên gia là do giá chào bán cũng đã hợp lý và bình dân hơn so với một năm trước đây. Mức giá của các dự án bình dân chào bán mới chỉ dưới 700 USD/m2 (tương đương dưới 15 triệu đồng/m2), đây là mức giá ngưỡng để có thể vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Điều này cũng phần nào giải thích cho sự giảm giá bán sơ cấp ở phân khúc này xuống còn 663 USD/m2 trong quý II năm 2014, giảm 2,8% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước.
Đánh giá về tình hình thị trường căn hộ trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển, Công ty CBRE Việt Nam cho biết hàng tồn kho vẫn là mối quan tâm lớn trước thực tế nguồn cung chào bán tăng mạnh và các sản phẩm tồn kho không phù hợp với nhu cầu thị trường.
Tuy nhiên, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan, giá bán dự kiến tiếp tục ổn định trong khi mức giá ở các dự án có tỷ lệ bán cao, vị trí đắc địa và chủ đầu tư danh tiếng sẽ tăng nhẹ. Quận 2 tiếp tục là khu vực hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư lẫn người mua có ngân sách tốt.
Ở phân khúc đất nền, trong quý II-2014 đã có 3 dự án đất nền tại quận 7, quận 9 và Nhà Bè gia nhập thị trường, cung cấp thêm 335 nền; tổng nguồn cung thị trường sơ cấp vào khoảng 1.140 nền. Quận 9 tiếp tục là nơi phân phối nhiều dự án biệt thự, nhà liền kề nhất, trong khi đó Nhà Bè đóng góp nguồn cung lớn nhất trong phân khúc đất nền.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường biệt thự, nhà phố tăng 36 điểm phần trăm so với quý trước với 50%. Số lượng giao dịch của phân khúc đất nền tăng mạnh 118% so với quý trước. Những dự án tại quận 8 hoạt động khả quan nhất, chiếm khoảng 27% tổng lượng giao dịch.
Ông Trương An Dương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Tp.HCM, Công ty Savills Việt Nam, nhận định phân khúc đất nền hoạt động tốt tiếp tục cho thấy xu hướng mua đất nền và tự thi công nhằm có được sự kiểm soát tốt hơn về chất lượng xây dựng đồng thời giảm thiểu chi phí thi công.
Đến khởi sắc thị trường văn phòng, bán lẻ
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Tp.HCM của Công ty CBRE trong quý II năm 2014 cho thấy, thị trường bán lẻ tiếp tục tăng trưởng trong quý với một số nhà bán lẻ tích cực củng cố thương hiệu và mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt là tại Tp.HCM, trong nỗ lực bắt kịp sức mua ngày càng tăng của thị trường.
Các thương hiệu Baskin Robbins, McDonald’s và Starbucks tiếp tục mở rộng trong khi Café Bene, một thương hiệu cà phê từ Hàn Quốc, dự kiến sẽ mở cửa hàng đầu tiên trong quý III năm 2014. Sau khi khai trương trung tâm đầu tiên tại Hà Nội, trung tâm thương mại Tổng hợp Robins (thuộc Tập đoàn Central đến từ Thái Lan) đang chuẩn bị mở trung tâm thứ hai tại Cresent Mall (Quận 7, Tp.HCM).
Doanh thu bán lẻ Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm cũng ước đạt 312.000 tỷ đồng. Loại trừ yếu tố lạm phát, doanh thu bán lẻ tăng khoảng 7,7% theo năm và điều này cũng đã tác động tích cực đến thị trường bán lẻ.
Cũng theo ông Trương An Dương, tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ khả quan hơn trong quý này với công suất cho thuê tăng trưởng tốt, khoảng 2 điểm phần trăm theo quý. Công suất thuê trung bình của trung tâm thương mại tăng 4 điểm phần trăm theo quý trong khi công suất thuê của khối đế bán lẻ tăng 5 điểm phần trăm theo quý và công suất thuê của trung tâm thương mại tăng 2 điểm phần trăm là do tình hình hoạt động tốt của các dự án mới.
Tương tự, thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM tiếp tục xu hướng cải thiện đối với cả giá thuê trung bình và tỷ lệ trống. So với cùng kỳ năm trước, thị trường văn phòng đã có bước cải thiện. Giá thuê trung bình phân khúc hạng A và hạng B tăng lần lượt 7,7% và 5,5% so với quý II-2013. Tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A và hạng B tính đến cuối quý II-2014 đã giảm đáng kể, lần lượt 2,9% và 2,8%.
Bà Dương Thùy Dung cho hay do các lựa chọn sàn văn phòng trống có thể cho thuê hiện đang ngày càng giới hạn, khách thuê rất khó có thể tìm được mặt sàn thuê phù hợp với nhu cầu thuê của mình. Về khách thuê, CBRE cho biết có tới 60% khách có nhu cầu thuê là những doanh nghiệp mới thành lập hoặc có nhu cầu mở rộng diện tích thuê. Các công ty cung cấp dịch vụ tài chính và tư vấn vẫn là những khách thuê tích cực nhất trên thị trường khi chiếm đến 26% tổng số yêu cầu thuê nhận được.
Theo bà Dương Thùy Dung, trong thời gian qua thị trường văn phòng Tp.HCM đã chứng kiến sự đổi mới trong gói chào thuê cho khách hàng. Các chủ nhà cởi mở hơn trong hình thức cho thuê dài hạn với các điều khoản thuê linh hoạt tại một số dự án. Chẳng hạn như dự án Sài Gòn Airport Plaza (Quận Tân Bình), SSG Tower (Quận Bình Thạnh) hay hạng mục văn phòng cho thuê của dự án Prince Residences (Quận Phú Nhuận) đang đưa ra hình thức cho thuê lên đến 50 năm, khách thuê có quyền cho thuê lại mặt sàn đã thuê. "Đây có thể được xem là một hướng tiếp cận, tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng trên thị trường.
Tuy nhiên, hình thức cho thuê này đòi hỏi chủ nhà phải thật cẩn trọng trong chiến lược tìm kiếm khách thuê dài hạn, nếu không chủ nhà có thể sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ chính các khách thuê dài hạn ngay trong dự án của mình,” bà Dương Thùy Dung đánh giá.
