- Là một chuyên gia trong lĩnh vực tư vấn, nghiên cứu bất động sản (BĐS), bà có thể chia sẽ đôi chút về tâm lý của các nhà đầu tư châu Á khi đầu tư BĐS ở thị trường nước ngoài, thị trường và loại hình BĐS nào sẽ thu hút được sự quan tâm của những NĐT này?
Hiện tại, khu vực châu Á đang tồn tại 3 dạng thị trường được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất. Dạng thị trường đầu tiên là thị trường cốt lõi (Core Market) hay còn gọi là thị trường đã phát triển. Đây là thị trường BĐS tại các quốc gia đã có sự phát triển mạnh mẽ, ổn định và lâu dài.
Dạng thị trường thứ hai là thị trường mới nổi, với đặc điểm nhiều tiềm năng khai thác, dòng vốn luôn được luân chuyển nhanh chóng, nhà đầu tư có thể gia tăng được chu kỳ đầu tư và khả năng sinh lợi hấp dẫn. Thị trường thứ ba là thị trường trong tương lai, tuy không sôi động như thị trường mới nổi nhưng thị trường tương lai có nhiều tiềm năng phát triển.
 |
| Bà Võ Thị Phương Mai – Giám đốc phát triển kinh doanh Cushman & Wakefield Việt Nam |
Hiện tại NĐT châu Á vẫn chuộng đầu tư vào các thị trường cốt lõi và thị trường mới nổi. Ở các thị trường phát triển, Nhật Bản vẫn là cường quốc đứng đầu về thu hút nguồn đầu tư trong khi Malaysia là thị trường mới nổi có sức hấp dẫn nhất đối với giới đầu tư châu Á.
Tâm lý đầu tư của NĐT tại mỗi quốc gia cũng có sự khác biệt. Chẳng hạn, giới đầu tư Singapore thường đưa ra tiêu chí lựa chọn đầu tư vào các quốc gia có chính sách thuế, chi phí pháp lý mua bán BĐS minh bạch, đặc biệt là ưu tiên chọn các quốc gia mà họ có thể nhận được sự hỗ trợ vay vốn từ các ngân hàng nội tại vì lãi suất cho vay để mua BĐS ngoài nước ở các ngân hàng tại Sing rất cao. Ngoài ra mức đầu tư của nhà đầu tư Singapore cũng dao động ở khoảng trên dưới 200.000 USD.
Trong khi đó, NĐT Philippine chỉ chuộng phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê và đa phần nhắm đến các dự án tập trung ở thành phố lớn. Indonesia thì có xu hướng mua nhà để ở, xem đây như một BĐS tích lũy thứ hai tại nước ngoài thay vì mua đầu tư. Còn với giới đầu tư Việt Nam, phân khúc trung – cao đang chiếm lợi thế, các dự án thuộc phân khúc này nằm ở khu vực CBD, các khu nghỉ dưỡng, du lịch luôn là lựa chọn hàng đầu. Theo thống kê từ C&W thì trong 5 năm trở lại đây, giới đầu tư châu Á tập trung đầu tư vào các loại hình BĐS bao gồm BĐS nhà ở, BĐS thương mại, nghỉ dưỡng.. cụ thể có 67% nhà đầu tư châu Á nhắm đến phát triển các dự án lớn, 17% là BĐS thương mại (văn phòng cho thuê), 3% đổ vào các khu công nghiệp (KCN), 9% là vào các TTTM và chỉ có 2% quan tâm đến khách sạn.
Việt Nam đang có những thế mạnh để thu hút đầu tư nước ngoài như FDI vào Việt Nam đang có xu hướng tăng, các dự án hạ tầng quy mô được đẩy mạnh, GDP tăng trưởng tốt, nhân công rẻ, tầng lớp trung lưu gia tăng. Theo tôi, trong vòng 5 năm tới, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ rót vốn vào 2 loại hình BĐS chính của Việt Nam là BĐS nhà ở và KCN.
- Còn cụ thể đối với thị trường đầu tư tại Việt Nam thì như thế nào?
Xét ở phương diện vĩ mô, nếu so với các thị trường ở khu vực châu Á thì Việt Nam có lợi thế về quy mô dân số trẻ (gấp 5 lần Campuchia và gấp đôi thị trường Myanmar), chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn, trong khi quỹ nhà ở còn khiêm tốn, đặc biệt là ở phân khúc trung - cao. Nhiều chính sách quản lý của Chính phủ Việt Nam trong thời gian qua đã cởi mở hơn, như cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam có tác động tích cực đến quyết định của NĐT ngoại. Do đó, Việt Nam đang hội tụ tiềm năng trở thành một trong những thị trường hấp dẫn trong khu vực châu Á.
Hiện tại NĐT ngoại chủ yếu tập trung vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở thay vì BĐS du lịch, thương mại hay văn phòng như trước đây. Tuy căn hộ được đánh giá là phân khúc dẫn đầu thị trường nhưng trong mắt các NĐT nước ngoài, vấn đề quản lý rủi ro và tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư luôn là tiêu chí quan trọng để họ xem xét. Ngoài ra, các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung bình trở lên mới có sức hấp dẫn giới đầu tư, tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc bình dân thường thấp nên khối ngoại không mấy mặn mà. Chính vì thế, những DN BĐS trong nước nếu sở hữu được nhiều quỹ đất có vị trí thuận tiện hoặc có lợi thế về tìm kiếm, M&A dự án và làm thương hiệu tốt, chiến lược rõ ràng sẽ không khó để thuyết phục các NĐT ngoại có tiềm lực tài chính cũng như kinh nghiệm phát triển BĐS rót vốn vào.
- Việt Nam được đánh giá là thị trường mới nổi với nhiều tiềm năng, theo bà chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam sẽ có tác động ra sao đến khả năng bán hàng của các doanh nghiệp Việt Nam sắp tới đây?
Nếu nhận định ở giai đoạn hiện tại, việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam chỉ mới có tác động lớn về mặt truyền thông, tinh thần mang lại tác động tích cực lên toàn thị trường. Tuy nhiên về tác động trước mắt chưa nhiều, để chuyển thành nhu cầu, giao dịch thực chắc chắn là chưa thể đạt được như kỳ vọng bởi nó còn phụ thuộc vào nhiều quy định, hướng dẫn chi tiết của chính phủ. Một vấn đề nữa là công tác chủ động bán hàng của các doanh nghiệp hiện chưa thực tốt, đến thời điểm hiện tại nhiều doanh nghiệp mới bắt đầu quan tâm nên việc chuẩn bị về tài liệu bán hàng, nhân sự, các kỹ năng tiếp cận với khách hàng nước ngoài, tìm hiểu tâm lý, nhu cầu của khách hàng nước ngoài chưa thực sự tốt. Chỉ khi đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng thì chính sách trên mới mang lại tác động đến thực tế.
- Doanh nghiệp Việt Nam cần có động thái gì để thu hút nhà đầu tư quốc tế trong thời gia tới ?
Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa cao, mật độ dân số trẻ và thị trường BĐS sôi động với nhiều tiềm năng. Chính sách mở của của chính phủ sẽ giúp doanh nghiệp trong nước mở rộng cơ hội hợp tác, thu hút khách hàng. Tuy nhiên doanh nghiệp trong nước cần phải nhận định được yêu cầu của NĐT quốc tế trong thời điểm này. Kỳ vọng của NĐT khi đếnViệt Nam là một chính sách pháp lý, hỗ trợ đầu tư cụ thể, minh bạch, nhanh gọn và hiệu quả hơn.
Thêm vào đó, các doanh nghiệp Việt Nam cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi chào hàng các sản phẩm BĐS, NĐT trước khi xuống tiền luôn muốn doanh nghiệp phải đưa ra một kế hoạch đánh giá đúng về thị trường, có sự phân tích cụ thể, nghiên cứu đánh đúng tâm lý người tiêu dùng, đối tượng mua nhà nhu cầu thực và thanh khoản thực tế của thị trường. Kinh nghiệm từ các giai đoạn trước cho thấy, nhiều doanh nghiệp khi kêu gọi đầu tư chỉ dựa vào quỹ đất vốn có, không nghiên cứu cụ thề thị trường, không phân tích tâm lý người mua nên không thể tìm thấy nhà đầu tư.
- Khi muốn chủ động quảng bá, bán sản phẩm của mình ra nước ngoài, chủ đầu tư (CĐT) Việt Nam nên chọn kênh phân phối bán hàng nào là tốt nhất?
Theo tôi hiện tại có hai kênh bán hàng là CĐT bán hàng trực tiếp và bán hàng thông qua môi giới bản địa. Cả hai cách trên đều có những lợi thế nhất định. Nếu lập ra một đội ngũ bán hàng riêng, doanh nghiệp sẽ dễ dàng trong việc quản lý, đưa ra các chính sách bán hàng và tích lũy lượng khách tiềm năng cho mình, tuy nhiên doanh nghiệp sẽ phải tự tìm kiếm khách hàng, nghiên cứu về thị trường, tìm hiểu các chính sách pháp lý, tâm lý người mua, áp lực cạnh tranh… nếu làm việc thông qua bên môi giới doanh nghiệp sẽ nhận được sự hỗ trợ trong tìm hiểu, nhận định thị trường, nguồn khách hàng tiềm năng, cách tiếp cận cũng như các chính sách pháp lý... nhưng CĐT cũng sẽ có những giới hạn nhất định về kiểm soát các chính sách bán hàng. Theo cá nhân tôi, doanh nghiệp nên chủ động kết hợp cả hai hình thức bán hàng trên để đảm bảo hiệu quả kinh doanh tốt nhất, tuy nhiên cần phải có chính sách bán hàng phù hợp cho cả bên môi giới và bên bán hàng chính để tránh xảy ra những tranh chấp không cần thiết.
- Xin cảm ơn bà!
Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)
