Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã làm được những gì?
Nhìn lại sau 3 năm ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng đánh giá, Luật đã giúp định hướng, tạo hành lang pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước từng bước quản lý hiệu quả. Hoạt động của thị trường bất động sản cũng dần đi vào nề nếp và ngày càng trở nên minh bạch, công khai.
Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn chính thức ban hành và có hiệu lực đã giúp thị trường bất động sản từng bước phát triển. Trong 3 năm áp dụng Luật, giao dịch và giá bán trên thị trường bất động sản luôn duy trì ổn định, không có hiện tượng tăng giá đột biến trong khi tồn kho liên tục giảm.
Hàng hóa bất động sản cũng phát triển theo hướng ngày càng đa dạng, đáp ứng nhu cầu về cơ sở vật chất của xã hội. Sự phát triển của thị trường cũng tạo động lực thu hút các nhà đầu tư và tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp, từ đó tác động tích cực tới sự phát triển của các ngành kinh tế khác, tạo thêm việc làm cho người lao động, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Vẫn còn nhiều hạn chế và tồn tại
Sau 3 năm thực hiện, Luật Luật Kinh doanh bất động sản cũng bộc lộ nhiều tồn tại, bất cập. Những quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cũng như các văn bản hướng dẫn vẫn còn một số điều chưa phù hợp với Luật Đầu tư và Luật doanh nghiệp, trong đó có quy định về vốn pháp định, điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản.
Nhận xét về hoạt động của thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng, trong những năm qua, thị trường bất động sản vẫn phát triển thiếu ổn định, mất cân đối trong cơ cấu các loại hình nhà ở. Trong khi đó, các tổ chức hỗ trợ, hoạt động kinh doanh bất động sản còn chưa tương xứng với yêu cầu phát triển của thị trường và chưa thực sự chuyên nghiệp.
Tài chính, tín dụng để phát triển thị trường bất động sản cũng chưa hoàn thiện; thị trường bất động sản nhìn chung vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng; thông tin thị trường bất động sản khó tiếp cận, thiếu minh bạch.
Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn nhiều hạn chế và tồn tại,
cần được điều chỉnh, bổ sung hợp lý để thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Ảnh minh họa
Bộ Xây dựng cũng nêu đích danh một số tồn tại, bất cập, hạn chế cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
- Tại Điều 10, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có nêu quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập DN hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là DN) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng”.
Tuy vậy, hiện tại Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 và Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 đã bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp khi thành lập, nghĩa là quy định trên không thống nhất với 2 Luật này. Hơn nữa, Luật Đất đai cũng có quy định về điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp khi làm chủ đầu tư dự án bất động sản nên quy định vốn pháp định trong Luật Kinh doanh bất động sản trở nên thừa thãi.
- Tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản có nêu quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập DN và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”.
Bộ Xây dựng phân tích, theo quy định của Luật doanh nghiệp thì khi thành lập doanh nghiệp chưa cần có điều kiện kinh doanh, chỉ khi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh các ngành nghề có điều kiện thì mới phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh cụ thể. Như vậy, đối chiếu với qui định này của Luật doanh nghiệp thì quy định trên tại Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản là không cần thiết.
- Khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS”.
Bộ Xây dựng cho rằng quy định này không hợp lý vì các cá nhân môi giới bất động sản hoàn toàn được phép mua hoặc bán bất động sản của mình.
- Điều 69 của Luật quy định: “Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BDS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.”
Theo Bộ Xây dựng, quy định này cũng không cần thiết.
- Khoản 3 Điều 69 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động”.
Bộ Xây dựng đánh giá, quy định này ban hành và triển khai từ năm 2006 nhưng hiện nay, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thì nội dung quy định này cũng đã trở thành thừa thãi.
