Thu hồi đất là gì?
Thu hồi đất là gì? Chính là việc Nhà nước ta quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc là thu lại đất của người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật về luật đất đai (Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất của người dân được Nhà nước trao quyền sử dụng đất
Khi nào Nhà nước thu hồi đất?
Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh
- Thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia và công cộng.
- Thu hồi đất do người dân vi phạm pháp luật về đất đai.
- Thu hồi đất do đã chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người dân tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.
(Theo Điều 61, 62, 64, 65 Luật Đất đai năm 2013)
Thẩm quyền thu hồi đất
Thẩm quyền thu hồi đất thuộc chủ thể sau đây:
- Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt đang định cư ở nước ngoài, các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp đã quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai năm 2013.
+ Thu hồi đất nông nghiệp nằm trong quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
(Theo khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
- UBND cấp huyện sẽ quyết định thu hồi đất đối với trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
+ Thu hồi đất ở của người Việt định cư ở nước ngoài đang được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(Theo khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
Lưu ý: Nếu trong khu vực thu hồi đất có đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, thì UBND cấp tỉnh sẽ quyết định thu hồi đất hoặc là ủy quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi đất (Theo khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013).
- Ban Quản lý khu công nghệ cao có quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đã cho thuê nếu người sử dụng đất có hành vi vi phạm luật đất đai đã quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.
+ Thu hồi đất đã cho thuê nếu người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc người dân tự nguyện trả đất theo quy định tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013.
(Theo điểm c khoản 2 Điều 52 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Ban Quản lý khu kinh tế có quyết định thu hồi đất đối với trường hợp sau:
+ Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê nếu người sử dụng đất vi phạm pháp luật về luật đất đai được quy định tại các Điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.
+ Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê nếu người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc họ tự nguyện trả đất theo quy định tại điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013;
(Theo điểm c khoản 1 Điều 53 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Cảng vụ hàng không có quyết định thu hồi đất đối với trường hợp được Cảng vụ hàng không giao đất mà trường hợp đó thuộc các trường hợp được quy định tại các Điểm a, b, e, g và i Khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013.
(Theo điểm c khoản 4 Điều 55 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là gì?
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bù đắp tổn thất về quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bị thiệt hại. Để nhận được bồi thường khoản thiệt hại này, người bị thu hồi đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định.
Điều kiện và cách tính tiền bồi thường thu hồi đất
Khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi quan tâm nhất là vấn đề bồi thường. Quy định bồi thường về thu hồi đất gồm nhiều vấn đề khác nhau: điều kiện được bồi thường, giá bồi thường, cách tính tiền bồi thường như nào, số tiền bồi thường sẽ nhận được, ...
Quy định bồi thường về thu hồi đất gồm nhiều vấn đề khác nhau
Điều kiện bồi thường thu hồi đất
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 có quy định, điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình cụ thể như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.
Như vậy, để được bồi thường về đất thì các cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng điều kiện sau:
- Đất đó không phải là đất thuê trả tiền thuê đất mỗi năm.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường?
Theo đó, để được bồi thường thì người dân cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, trong đó có điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Ngoài ra, vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy như định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”
Theo như quy định trên, mặc dù bạn không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được Nhà nước bồi thường về đất, nếu bạn đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
- Là đất nông nghiệp đã được sử dụng trước ngày 01/7/2004.
- Người sử dụng đất là các hộ gia đình, các cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất cần lưu ý thêm rằng, chỉ được bồi thường nếu diện tích đất thực tế bạn đang sử dụng và diện tích được bồi thường sẽ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Trường hợp nào không được bồi thường về đất
Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 có quy định trường hợp không được bồi thường về đất, cụ thể như sau:
- Các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này
- Đất được giao để quản lý
- Đất thu hồi đối với trường hợp được quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này
- Trường hợp nào không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ theo quy định của Luật này, trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
Theo đó, những trường hợp sau khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất:
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất mỗi năm; đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê nhưng lại được miễn tiền thuê, trừ trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất do chính sách đối với người có công với cách mạng.
- Đất nông nghiệp nằm trong quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Đất nhận khoán để phục vụ sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
Tiền bồi thường sẽ không tính theo giá thị trường
Hầu hết mọi người dân đều biết quy định này, tuy nhiên họ không mong muốn nếu bị Nhà nước thu hồi đất, vì giữa giá đất cụ thể và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch khá lớn.
Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 có quy định, giá đất cụ thể sẽ được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi thu hồi đất. Nói một cách khác, giá tiền đền bù hay giá bồi thường về đất sẽ không được tính theo giá thị trường.
Giá đất cụ thể sẽ do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định và nếu so với giá đất thị trường thì giá đất cụ thể thường thấp hơn nhiều.
Trên thực tếcũng cho thấy, đa số người sử dụng đất đều nhất trí giao lại đất khi Nhà nước thu hồi, tuy nhiên họ không “hài lòng” về số tiền được Nhà nước bồi thường.
Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường khi thu hồi đất như sau:
Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trong đó:
- Giá đất trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành được áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác thì cần phải xem đúng vị trí thửa đất đó (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
- Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, tuy nhiên sẽ quyết định tại thời điểm mà Nhà nước quyết định thu hồi.
Nói một cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không áp dụng theo từng năm hay theo giai đoạn như đối với trường hợp được tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, hoặc Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất hiện đang là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang là 1,30. Khi đó, giá đất 01m2 sẽ được Nhà nước bồi thường 26 triệu đồng.
Giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Khi nào được bồi thường bằng đất, khi nào được bồi thường bằng tiền?
Vấn đề này đã được nêu rõ tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Nếu thu hồi hết đất ở hoặc là phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo như quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn nhà đất ở nào khác trong địa bàn (xã, phường, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi, thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bồi thường bằng nhà ở tái định cư; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền.
- Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh, mà hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhà đất ở khác trong địa bàn nơi có đất ở thu hồi, thì sẽ được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương nào có điều kiện về quỹ đất ở thì được Nhà nước xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy, Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, theo như Muonnha.com.vn đã trình bày ở 02 trường hợp trên.
Thu Pham
