Tổ hợp nghỉ dưỡng trị giá 2,5 tỷ USD ở vịnh Vũng Rô (Phú Yên) gồm vài khách sạn khoảng 760 phòng, 4.300 căn hộ, 100 nhà phố, các cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, câu lạc bộ... và vịnh thuyền buồm với sức chứa 350 chiếc. Dự án BĐS du lịch cao cấp này đang gây nhiều băn khoăn trong giới đầu tư. Ông Thân Thanh Vũ đã có những phân tích xung quanh dự án này, từ đó cảnh báo một số vấn đề vĩ mô về thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng.
- Theo ông, trị giá đầu tư 2,5 tỷ USD của dự án xây vịnh thuyền buồm ở Vũng Rô (Phú Yên) có phải là một chuyển động mới, cho thấy khả năng phục hồi của thị trường này?
- Tôi thấy đây là dự án lạ. Cá nhân tôi băn khoăn hai vấn đề. Thứ nhất, cơ sở hạ tầng giao thông để đưa khách du lịch tới đó là cả một vấn đề lớn. Sân bay ở Tuy Hòa (Phú Yên) nhỏ, số lượng chuyến bay từ những trung tâm như Hà Nội, Tp.HCM tới đó rất ít.
Tương tự như Phú Quốc trước đây, sân bay cũng nhỏ, chỉ có máy bay ATR 72 hoạt động, mỗi chuyến như vậy được không tới 70 khách. Một khách sạn nhỏ 100 phòng mà trung bình 1 phòng 2 người, hệ số lấp đầy khoảng 70%, tức là khoảng 140 người, thì để lấp đầy cần 2 chuyến bay như vậy. Trước đây trong một ngày sân bay Phú Quốc có tần suất bay cao điểm khoảng 4-6 chuyến cũng chỉ lấp đầy được 2 khách sạn nhỏ. Sau này, khi Chính phủ quyết định dồn lực đầu tư vào đây, nâng cấp sân bay thì 1 chuyến bay Boeing 747 có lượng khách bằng 6 chuyến ATR và 1 ngày phải mấy chuyến bay như vậy mới đủ lượng khách để lấp đầy vài khách sạn ở Phú Quốc.
Chưa kể sau khi sân bay đi vào hoạt động, những cơ sở hạ tầng khác như đường giao thông, hệ thống điện, cấp nước, xử lý nước thải… lại chưa được đầu tư, nên các dự án không thể triển khai. Cho tới nay, chỉ có 10% số dự án đã cấp phép là được triển khai.
Thứ hai, đối tượng khách hàng tiềm năng có đủ để đầu tư vào dự án lớn như vậy hay không? Kinh doanh du thuyền ở Việt Nam mới manh nha hình thành gần đây. Đối tượng chơi thuyền buồm thông thường phải ở tầm thu nhập thật sự cao, vì chi phí rất tốn kém. Ngay cả đối tượng khách mà dự án muốn thu hút từ nước ngoài liệu có đủ để sinh lời như vậy không? Còn vấn đề khác nữa là Phú Yên nằm ở khu vực miền Trung, hàng năm hứng chịu nhiều trận bão lớn, khó có thể thích hợp để xây vịnh neo đậu du thuyền. Trước đây, những trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang cũng tính đến những dự án du lịch lớn như vậy, song đến bây giờ vẫn chưa làm được.
- Ý ông là dự án vịnh thuyền buồm ở Vũng Rô cũng có thể như nhiều dự án khủng về vốn và quy mô, nhưng đang “đắp chiếu” khác?
- Tôi cho rằng vẫn có đất cho các dự án BĐS du lịch cao cấp. Vấn đề là cần phải chọn lọc căn cứ vào tiềm năng phát triển của dự án. Đơn cử như dự án xây dựng khu phức hợp trong đó có casino ở Vân Đồn (Quảng Ninh). Tỉnh này đã đón đầu chuyện sắp tới Chính phủ cho phép người Việt Nam có thu nhập nhất định vào chơi casino. Thêm nữa, Quảng Ninh có cửa khẩu biên giới với Trung Quốc, như vậy nên mở ra để đón đầu, về lâu dài là hợp lý.
Còn như dự án xây dựng vịnh thuyền buồm, tôi chưa thấy có nguồn khách khả thi để đầu tư lớn như vậy. Thêm nữa là cơ sở hạ tầng còn hạn chế, nếu làm thì phải có phân kỳ đầu tư cụ thể và chắc chắn phải rất lâu dài. Dự án này nếu làm ở những trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang thì còn có khả năng, còn ở Vũng Rô thì chắc chắn phải rất dài hơi.
- Có nghĩa rằng vẫn còn cơ hội cho BĐS du lịch, ngay cả với dự án bến thuyền buồm ở Vũng Rô?
- Kinh tế năm nay dự báo tăng trưởng có thể không tới 5,5%, thu nhập của người dân khó cải thiện, nên khó có thể mong chờ sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn. Tuy nhiên, điều tôi muốn nói là BĐS du lịch và rộng hơn là ngành du lịch có sự đóng góp cho nền kinh tế, nhưng vừa qua lại chưa được quan tâm nhiều.
Nhiều chính sách hiện nay rất bất cập. Đơn cử như thủ tục cấp phép du lịch. Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị nới lỏng việc cấp visa, ví dụ áp dụng cấp phép du lịch ngắn hạn (15 ngày) cho khách du lịch và chỉ thu phí như nhiều nước đã áp dụng, nhưng ta vẫn chưa chấp nhận. Đây sẽ là hạn chế rất lớn trong việc thu hút khách. Thêm nữa, quy định về khung giá thuê đất hiện làm khó chủ đầu tư. Nhiều trường hợp giá trên trời, nằm ngoài chuẩn bị và dự tính của chủ đầu tư. Đó là rủi ro mà họ không lường hết được để dự toán lãi, lỗ. Kinh doanh mà không biết đầu vào thì rủi ro quá lớn.
Vấn đề nữa là về sở hữu BĐS tại Việt Nam, xu hướng hiện nay đi du lịch là phải đi theo gia đình, muốn có sự riêng tư thì phải thuê biệt thự. Nhiều người muốn sở hữu biệt thự lâu dài và ở các khu du lịch như Phuket (Thái Lan) đã cho phép bán biệt thự trong 20-30 năm, cấp sổ đàng hoàng. Còn ta không cho phép cấp sổ để họ nắm quyền sở hữu biệt thự riêng của họ, để nó trở thành tài sản có thể cầm cố, chuyển nhượng. Thay vào đó chỉ có hợp đồng giữa chủ dự án và người thuê. Thuê dài hạn mà không có giá trị chuyển nhượng hay làm tài sản thế chấp thì sẽ là hạn chế rất lớn.
- Xin cảm ơn ông!
