Rủi ro đối với quỹ bão trì chung cư
Luật Nhà ở nhà ở quy định, khi chưa thành lập được ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập một tài khoản để quản lý chi phí. Sau khi ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập, chủ đầu tư cần phải chuyển giao ngay chi phí bảo trì cộng với lãi suất cho ban quản trị mới để tiến hành quản lý, sử dụng theo đúng quy định.
Pháp luật quy định là thế nhưng hầu như các chung cư khi đưa vào sử dụng, người dân thường phản ánh chủ đầu tư luôn tìm mọi cách để chiếm dụng khoản tiền đó. Thậm chí, một số chủ đầu tư thu xong còn sử dụng sai mục đích, đến khi bị cư dân chung cư truy hỏi thì trả lời đã “lỡ tiêu hết” vì tình hình tài chính khó khăn.
Theo một lãnh đạo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, quy định hiện tại người dân phải nộp 2% quỹ bảo trì căn hộ trên tổng giá bán. Với khoản tiền này một chung cư bình thường cũng tới khoảng 10 tỷ đồng, còn những chung cư cao cấp có khi lên tới cả 100 tỷ đồng.
Chủ đầu tư giữ số tiền này khi chưa có ban quản trị. Đơn cử như chung cư Keangnam (Hà Nội), mặc dù hoạt động từ năm 2010 nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn đang giữ 125 tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư (chưa tính lãi suất ngân hàng).
Vừa qua (tháng 3/2015), chủ đầu tư dự án - Công ty Keangnam Vina đã đề nghị trả quỹ bảo trì trong vòng 25 năm, mỗi năm 5 tỷ đồng. Phương án đó đã bị người dân phản đối vì số tiền trả hàng năm ít hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Hiện nay, cư dân đã gửi đơn kêu cứu tới Thủ tướng Chính phủ. Không chỉ riêng Keangnam, tình trạng chủ đầu tư nhà chung cư chiếm dụng quỹ bảo trì đang rất phổ biến. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp phá sản, tiền quỹ bảo trì mất chưa biết ai sẽ chịu trách nhiệm.
 |
| Hiện nay, tình trạng chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư như tại tòa nhà Keangnam khá phổ biến |
Cần có có ban kiểm soát
Tuy nhiên, nếu bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị, nếu những chủ thể này bán nhà và ôm tiền đi luôn cũng không biết ai sẽ chịu trách nhiệm. Bên cạnh đó, giám đốc một doanh nghiệp đưa ra ví dụ, ban quản trị của một nhà chung cư trên địa bàn huyện Nhà Bè đã tự ban hành ra quy chế quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà khoảng 40 tỷ đồng.
Cụ thể, Ban quản trị có quyền quyết định thanh toán những giao dịch không lớn hơn 1 tỷ đồng cho mỗi lần bảo trì có ký kết hợp đồng dịch vụ bảo trì dựa trên những điều khoản đã ký. Đối với quy định đó, vị này lo lắng, chỉ cần ban quản trị chia nhỏ những khoản chi thành dưới 1 tỷ đồng thì sẽ được toàn quyền sử dụng tiền quỹ phí bảo trì mà không cần hỏi ý kiến của các cư dân.
Việc Ban quản trị được quyết định thanh toán cho các giao dịch dưới 1 tỷ đồng là con số quá lớn, quá rủi ro đối với cư dân. Khi phát hiện ra quỹ bảo trì hết sạch thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Đấy là chưa kể tới tình huống những người trong ban quản trị thông đồng mang tiền ra ngoài cho vay nặng lãi hoặc cùng bán căn hộ rồi ôm hàng chục tỷ đồng đi mất, hàng nghìn hộ dân sẽ rất khổ.
Phó Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc Nguyễn Thị Song Tùng, giao chủ đầu tư đơn phương quản lý quỹ bảo trì chung cư cũng không tốt mà để hết cho dân cư cũng không ổn. Vì thế, để quản lý, sử dụng nguồn quỹ này an toàn, pháp luật nên quy định có một ban kiểm soát riêng có đại diện cư dân và chủ đầu tư. Ban này có quyền giám sát, kiểm soát độc lập hoạt động và thu chi của ban quản trị. Ban kiểm soát bao gồm một đại dện của chủ đầu tư chuyên về kỹ thuật và cư dân.
Theo đó, ban kiểm soát sẽ có người nắm rõ chuyên môn, kỹ thuật để khi ban quản trị chi tiền cho khoản nào thì người này biết được số tiền đó chi đủ, chi đúng hay không rồi họp và quyết.
Bà Tùng đề xuất, Luật nên quy định cụ thể, người đứng tên chủ tài khoản phải là 2 người với 2 chữ ký. Trong đó, một người đại diện của chủ đầu tư và một người trong ban quản trị. Lúc đó 2 bên sẽ kiểm soát lẫn nhau. Khi muốn chi tiêu vào việc gì sẽ có sự biểu quyết thông qua của ban quản trị, cả 2 mới cùng ký chi tiền lấy từ tài khoản ngân hàng. Làm như thế sẽ không sợ không sợ bị chủ đầu tư chiếm dụng hoặc người của ban quản trị ôm mất quỹ đi mất.
