Quy định giao dịch qua sàn đã lạc hậu?
Với khoảng 1 tỷ đồng trong tay, vợ chồng chị Tào Hà Quyên (Hoằng Hóa, Thanh Hóa) sau nhiều lần đắn đo cũng quyết tâm tìm một căn hộ nhỏ làm chốn an cư. Sau một thời gian lùng sục, anh chị cũng tìm được một căn hộ ưng ý, gần chỗ làm việc, giá cả cũng vừa túi tiền. Tưởng mua được nhà đến nơi những vợ chồng chị chưng hửng khi phải trả một khoản tiền chênh không nhỏ cho người môi giới của một sàn bất động sản. Tính ra, giá mua căn hộ ở đó cũng chẳng phải là rẻ nên vợ chồng chị quyết định không mua căn hộ đó nữa.
 |
| Khu đô thị Văn Quán, Hà Nội. Nguồn: Internet |
Không chỉ gia đình chị Quyên, còn rất nhiều người than phiền rằng, họ nghi ngờ những căn hộ chung cư hầu hết đã bị đẩy cao hơn nhiều so với giá thực. Ai cũng băn khoăn với câu hỏi vì sao họ rất khó tiếp cận được với chủ đầu tư để có thể mua được căn hộ với giá gốc?
Hiện tại, theo quy định mọi giao dịch mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. Quy định này ra đời trong bối cảnh số lượng chung cư cung cấp ra thị trường quá ít so với nhu cầu thực. Từ năm 2008 trở về trước, do quá khan hiếm căn hộ chung cư dẫn đến tình trạng "mua tranh bán cướp". Thậm chí, muốn mua được thì phải có mối quan hệ thân quen để “xí chỗ”. Vì thế mới có Quy định bắt buộc cung cấp các căn hộ chung cư qua sàn để mọi người có thể công khai đấu giá hoặc công khai bốc thăm nhằm bảo đảm tính công bằng, khách quan cho người mua chung cư. Nhưng với lượng cung căn hộ dồi dào như hiện nay, quy định bắt buộc phải mua bán chung cư qua sàn đã không còn thích hợp…
5 khiếm khuyết của thị trường bất động sản
Có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam gần như nằm “bất động” lâu nay và dù thời gian qua đã “động đậy” được ít nhiều, nhưng vẫn chưa qua được sự ốm o của một “con bệnh” nằm bẹp lâu ngày là do phạm vào 5 khiếm khuyết có thể coi là “tử huyệt” dưới đây:
1, Thị trường BĐS phát triển không đồng bộ, chưa có kế hoạch chung trên phạm vi toàn quốc. Do có quyền tự quyết về việc phát triển nhà ở, lập quy hoạch, cấp đất, phê duyệt dự án, cấp giấy phép xây dựng...nên các địa phương mạnh ai nấy làm, tìm mọi cách “tranh thủ” bất động sản để kích thích địa phương phát triển. Hậu quả là bất động sản phát triển quá mức so với nhu cầu thực tế.
2, Các địa phương chỉ quản lý các dự án bất động sản theo quy hoạch. Trong khi đó, những quy hoạch thường có khoảng thời gian thực hiện rất dài. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam dẫn kết quả thống kê, nếu tất cả các dự án bất động sản đã được cấp phép tại Hà Nội đồng loạt triển khai thì nguồn cung bất động sản “có thể đủ dùng đến năm 2045” và cần nguồn lực lên tới 4 triệu tỷ đồng. Do đó, nhiều dự án dang dở do thiếu nguồn lực đầu tư và “trong trường hợp có đủ nguồn lực đầu tư thì cũng không tìm được khách hàng”. Tuy nhiên, các dự án này vẫn được duyệt vì phù hợp với quy hoạch Thủ đô đến năm 2050.
3, Chủ đầu tư dự án quá tham dự án lớn, không lượng được sức mình khi năng lực tài chính có hạn dẫn tới phải vay ngân hàng để đầu tư. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, tính thanh khoản của thị trường đi xuống, căn hộ sản xuất ra không tiêu thụ được, vốn vay ngân hàng bị ứ đọng, lãi chồng lãi. Hậu quả là bất động sản trở thành “nợ xấu” và “cục máu đông” kinh hoàng nhất trong “cơ thể” của nền kinh tế Việt Nam suốt nhiều năm gần đây.
4, Doanh nghiệp bất động sản chỉ lo đầu tư dự án và tính toán khoản lời mà thiếu sự đầu tư nghiêm túc cho hoạt động điều tra, nghiên cứu thị trường và không có định hướng về cơ cấu hàng hóa sản phẩm. Do vậy, đa số các chủ đầu tư không đáp ứng được nhu cầu của người mua thực khi họ không đánh giá được quy mô căn hộ như thế nào, giá bao nhiêu, mức độ hoàn thiện đến đâu thì phù hợp với điều kiện, khả năng thanh toán của người dân. Chính vì chưa phù hợp với nhu cầu tiêu thụ nên sản phẩm bị ứ đọng. Doanh nghiệp lại phải tốn kém thêm rất nhiều chi phí để cải tạo căn hộ, dẫn tới giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao.
5, Cuối cùng là sự “tăng động” khó kiểm soát của các nhà đầu tư thứ cấp, vay mượn ngân hàng để “ôm” những căn hộ chung cư chờ bán giá cao kiếm lời. Khi thị trường khó khăn, không bán được hàng, các nhà đầu tư thứ cấp này “bỏ của chạy lấy người”. Kết quả là các ngân hàng “nếm” gần như trọn vẹn “trái đắng” bất động sản, từ chủ đầu tư cho tới những nhà đầu tư thứ cấp.
Trao đổi với Báo Quân đội nhân dân, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản vừa được Quốc hội thông qua và được Chủ tịch nước ký lệnh công bố có thể khắc phục những khiếm khuyết ấy, góp phần vận hành một thị trường bất động sản lành mạnh tại Việt Nam.
