Một dự án mở bán đợt đầu tiên thường nhận được sự quan tâm của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Câu hỏi đặt ra là có nên mua nhà từ thời điểm này hay không, nếu mua thì có lợi thế và rủi ro gì?
Trước hết, cần hiểu về các đợt mở bán một dự án. Thông thường, dự án nhà có từ 3 đến 7 đợt mở bán tùy thuộc vào chiến lược của từng chủ đầu tư nhưng tựu chung lại có thể tóm gọn lại thành 3 đợt mở bán như sau:
- Giai đoạn đầu hay còn gọi là giai đoạn khởi công, đây cũng chính là giai đoạn mà dự án mở bán đợt đầu tiên.
- Giai đoạn chuẩn bị hoàn thiện, lúc này dự án hoàn thiện khoảng 80% về mặt cơ sở hạ tầng.
- Giai đoạn chuẩn bị bàn giao, lúc này dự án gần như đã hoàn thành, tiến độ đạt từ 80%-100%.
Đợt mở bán đầu tiên khác đợt sau như thế nào?
Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư muốn thăm dò thị trường và phân tích nhu cầu khách hàng. Họ sẽ xem xét các yếu tốt như: Khách hàng chấp nhận khoảng giá bao nhiêu, thích căn hộ có diện tích như thế nào. Thông thường, ở giai đoạn này, giá bán sẽ thấp hơn các giai đoạn sau. Để thu hút nhiều người mua, chủ đầu tư cũng sẽ tung ra các gói chiết khấu, khuyến mãi đặc biệt. Mặt khác, nhằm tăng sức nóng cho dự án, chủ đầu tư còn tung ra một số căn hộ có vị trí và tầm nhìn đẹp.
Mua nhà khi dự án mở bán đợt đầu tiên đem lại nhiều lợi ích nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro.
Sau khi kết thúc đợt mở bán đầu tiên, tùy vào tình hình bán hàng thực tế mà chủ đầu tư dự án đề ra những chiến lược cho các đợt mở bán tiếp theo. Nếu đợt mở bán đầu tiên thành công, các chủ đầu tư có thể tăng giá bán cho các đợt sau, đôi khi còn cắt hết chiết khấu và chương trình khuyến mãi. Ngược lại, nếu đợt mở bán đầu không suôn sẻ, chủ đầu tư có thể tăng các gói kích cầu ở đợt mở bán tiếp theo nhằm tăng số lượng người mua.
Có thể coi đợt mở bán đầu tiên là đợt đánh giá, thăm dò thị trường của chủ đầu tư, đợt bán hàng lần 2 và 3 là đợt chủ lực, quan trọng và quyết định đến sự thành công của dự án. Nếu suôn sẻ thì đợt 4 có thể là đợt cuối cùng của dự án, nếu không suôn sẻ thì cũng có thể kéo dài đến đợt thứ 7.
Lợi ích khi mua dự án mở bán đợt đầu tiên
Giá bán rẻ hơn
Lợi ích lớn nhất mà người mua nhận được khi mua căn hộ trong đợt mở bán đầu tiên phải kể đến đó chính là giá bán. Dự án trong giai đoạn vừa mới khởi công hay thậm chí sớm hơn nữa là khi dự án mới có giấy phép xây dựng thường có giá bán thấp hơn các giai đoạn mở bán sau, giá lại sát với thực tế nhất vì chủ đầu tư vẫn đang thăm dò thị trường. Càng về sau, giá bán sẽ càng tăng nếu dự án có lượng khách hàng quan tâm nhiều. Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư sẽ phải cộng thêm 10-12% chi phí vốn, khi đó số tiền bạn phải bỏ ra để sở hữu ngôi nhà sẽ càng lớn.
Trên thực tế, nhiều khách hàng, đặc biệt là nhà đầu tư khôn ngoan, nhạy bén, biết nắm bắt cơ hội sẽ không bỏ qua đợt mở bán đầu tiên của dự án nên mua được sản phẩm với giá tốt hơn, cùng với đó là khoản lợi nhuận thu về không nhỏ.
Chọn được vị trí đẹp
Ngoài ra, ở giai đoạn đầu mở bán, quỹ căn hộ còn nhiều cho phép bạn chọn được nhiều vị trí đẹp mà không gặp phải quá nhiều cạnh tranh. Rõ ràng, căn hộ ở vị trí đẹp mang lại rất nhiều lợi thế dù để ở, cho thuê hay bán lại sau này.
Tiềm năng sinh lời
Không chỉ mua với giá tốt, chọn được vị trí đẹp mà mua nhà trong giai đoạn đầu cho phép bạn tiếp cận thị trường sớm hơn những người khác, đi kèm với đó là chính sách ưu đãi, chiết khấu, quà tặng hấp dẫn.
Rủi ro khi mua dự án mở bán đợt đầu tiên
Bên cạnh những lợi ích thì việc bỏ tiền mua dự án trong giai đoạn đầu cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà khách hàng và nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Nguy cơ dự án bị đóng băng
Nước ta là quốc gia có tỷ lệ đóng băng dự án bất động sản cao trong khu vực châu Á. Điều này làm dấy lên lo ngại cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư bởi nếu gặp phải trường hợp này, họ sẽ rất lâu hoặc thậm chí không bao giờ có nhà để ở hay thu hồi được vốn.
Khó đánh giá tính thanh khoản
Nhằm thu hút người mua và khuếch trương dự án, chủ đầu tư sẽ tạo dựng nhà mẫu, hình ảnh 3D vô cùng đẹp mắt, mặt khác, bản chất của mua nhà dự án là ngôi nhà sẽ hình thành trong tương lai, khiến người mua khó có thể hình dùng và có cái nhìn trực quan về tiện ích cũng như thiết kế căn nhà. Điều này dẫn đến có sự khác biệt giữa ảnh 3D và căn nhà thực tế, nhiều người còn thất vọng vì ngôi nhà của họ khác xa với tưởng tượng nhưng không thể rút tiền lại được.
Rủi ro về chất lượng dự án
Ở giai đoạn mở bán đầu tiên, dự án vẫn chưa rõ hình hài và người mua chưa có đủ dữ kiện để đánh giá chất lượng dự án.
Khó thu hồi vốn
Phần lớn các dự án hiện nay đều được chủ đầu tư đem đi thế chấp ngân hàng để vay vốn. Khi đó, ngân hàng sẽ kiểm soát và quản lý chặt chẽ dự án. Nếu phát sinh tranh chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư, người mua sẽ là người chịu thiệt vì vừa mất tiền oan, vừa không được nhận nhà đúng thời hạn. Chưa kể, thời gian để hoàn thành một dự án nhà ở thường kéo dài từ 1 đến 3 năm, rất khó để nhà đầu tư bán lại và thu hồi vốn nếu trót “rót” tiền vào dự án “xấu”.
Có nên mua nhà khi dự án mở bán đợt đầu tiên?
Như vậy, mọi vấn đề đều có hai mặt và sự lựa chọn nằm ở con mắt phán đoán, nhìn nhận của người mua cũng như mục đích mua. Với khách mua với mục đích để ở thì nên chọn mua đợt 2 bởi ở thời điểm này, người mua đã có những đánh giá sơ lược về tiến độ cũng như chất lượng dự án thông qua đợt mở bán đầu tiên. Tất nhiên, ở giai đoạn này, người mua sẽ phải chấp nhận mức giá tăng cao hơn so với đợt đầu, thường từ 3%-7%.
Với nhà đầu tư mong muốn lợi nhuận cao, ưa mạo hiểm thì có thể lựa chọn mua ở giai đoạn dự án vừa khởi công hoặc trong đợt mở bán đầu tiên vì lúc này, chưa nhiều người biết đến dự án, tỷ lệ cạnh tranh thấp, mức giá cũng rẻ hơn, lại được hưởng nhiều chiết khấu, khuyến mãi…
Với những người còn lo ngại về chất lượng và tiến độ dự án thì nên mua ở thời điểm cuối bởi khi đó, căn hộ gần như đã hoàn thành, rủi ro gặp phải là thấp nhất. Tất nhiên, nếu mua nhà ở thời điểm này, bạn sẽ phải chấp nhận mức giá cao hơn và có ít lựa chọn hơn.
Biện pháp giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở đợt mở bán đầu tiên?
Nhằm hạn chế rủi ro khi mua nhà ở đợt mở bán đầu, người mua nên kiểm tra một số thông tin quan trọng sau đây:
- Năng lực, uy tín chủ đầu tư: Những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính, đã từng thực hiện thành công nhiều công trình sẽ có khả năng đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết. Bạn nên chọn mua dự án của những chủ đầu tư có nhiều dự án hoàn thành và đi vào hoạt động ổn định, nhận được những phản hồi tích cực từ thị trường.
- Tính pháp lý của dự án: Kiểm tra xem dự án có thuộc diện phải thu hồi đất hay có thông báo giải tỏa của các cơ quan chức năng hay không. Mặt khác, xem xét quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư dự án. Dự án đã có giấy phép xây dựng chưa. Hồ sơ dự án, bản thiết kế dự án… đã được phê duyệt chưa.
- Ngân hàng bảo lãnh: Khách mua căn hộ hình thành trong tương lai có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đủ năng lực sẽ gặp ít rủi ro hơn bởi trong trường hợp chủ đầu tư mất năng lực tài chính hoặc chậm bàn giao nhà so với cam kết thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả số tiền khách hàng đã đóng và các khoản khác theo hợp đồng.
- So sánh giá dự án: Việc này giúp bạn tránh được tình trạng mua đắt, bán rẻ. Bạn có thể tự mình so sánh giá bán căn hộ sắp mua với các căn hộ thuộc các dự án cùng phân khúc, cùng khu vực trên các website bất động sản uy tín hoặc tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản giàu kinh nghiệm.
- Kiểm tra các điều khoản hợp đồng: Tìm hiểu xem chủ thể ký hợp đồng có đủ tư cách, thẩm quyền để ký kết hay không. Ngoài ra, hãy xem xét kỹ lưỡng những điều khoản bất lợi cho người mua.
- Kiểm tra thông tin mà chủ đầu tư đưa ra: Chủ đầu tư thường đưa ra những thông tin về hạ tầng, quy hoạch và tiện ích nhằm tăng giá trị và tính thanh khoản của dự án. Người mua cần kiểm tra tính minh bạch của những thông tin này để đảm bảo việc thu hồi vốn sau khi dự án hoàn thành.
Mua chung cư ở giai đoạn mở bán đầu tiên giống như con dao hai lưỡi. Đi kèm nhiều lợi ích về giá bán, chính sách ưu đãi, chiết khấu thì cũng có không ít rủi ro ảnh hưởng đến người mua. Trong bối cảnh trên thị trường có hàng loạt dự án đang và sắp được khởi công, nhiều buổi chào hàng được tổ chức, hãy là người mua nhà thông thái, tìm hiểu thật kỹ lưỡng các thông tin liên quan đến dự án, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn nhất.
Khánh An (tổng hợp)
>> Biết lượng sức mình khi mua nhà, vợ chồng tôi không "hụt hơi" vì Covid-19
