1. Đất Hỗn Hợp Là Gì? Quy Định về Đất Hỗn Hợp
Luật Đất đai 2013 quy định có 3 loại đất chính là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào một trong các loại đất trên. Cả 3 loại đất kia đều có mục đích sử dụng rõ ràng, còn đất hỗn hợp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau, có thể để ở kết hợp sản xuất hay kinh doanh dịch vụ. Thông tư số 01/2021/TT-BXD quy định rõ: Đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.
Chính vì thế, đất hỗn hợp sẽ được định hướng phát triển tổ chức không gian đô thị, cơ sở hạ tầng vật chất, khu dân cư… nhằm hoàn thiện các chức năng của vùng quy hoạch – địa phương, từ đó góp phần thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của khu vực, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
2. Cấp Phép Xây Dựng Đất Hỗn Hợp Như Thế Nào?
Do đất hỗn hợp không thuộc vào 1 trong 3 loại đất theo Luật Đất đai 2013 nên chưa có quy định cụ thể nào về đất hỗn hợp trong Bộ Luật. Điều này khiến người dân gặp nhiều vướng mắc trong việc tách thửa hay xin cấp giấy phép xây dựng. Thông thường, những gia đình sinh sống trên đất hỗn hợp chỉ được cấp phép xây dựng tạm, dù đã xây xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công.
Mặt khác, nhà ở và công trình khác được xây trên đất hỗn hợp sẽ không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp địa phương chuyển đổi quy hoạch thì những khu đất này hoàn toàn có thể bị thu hồi. Nhà đầu tư nếu chẳng may “rót tiền” vào một dự án có đất hỗn hợp sẽ có thể gặp bất lợi trong trường hợp này.
Đất hỗn hợp là loại đất kết hợp giữa ở và sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ.
Trước những vướng mắc của người dân sinh sống trong vùng được quy hoạch đất hỗn hợp, nhiều dự án treo do chưa được cấp phép xây dựng, UBND thành phố HCM đã chỉ đạo các Sở, ngành, địa phương tiến hành rà soát quy hoạch trên địa bàn, thực hiện việc cấp phép xây dựng nhà ở trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.
Cụ thể, ngày 18/2/2021, Sở Xây dựng TP.HCM ra công văn số 2140 đề xuất UBND thành phố cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong các đồ án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đến tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân như sau:
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm trên 50% diện tích sẽ có chức năng là đalát nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ - thương mại văn phòng, không có công trình công cộng hay công viên. Ngoài ra, khu vực đất để ở đang có nhiều cư dân cư trú, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp được cơ cấu chức năng chính là công trình dịch vụ - thương mại – văn phòng, trong đó không có nhà ở; chỉ những khu vực nhà xưởng, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp ô tô gây ô nhiễm cần di dời. Trường hợp không gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Tại khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần thu hút các chủ đầu tư, Sở quy hoạch – kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng, đồng thời các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức sau khi điều chỉnh hoàn tất.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như đất ở cao tầng, đất ở hạ tầng, đất ở nhà vườn thì được cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ.
3. Đất Hỗn Hợp Có Lên Thổ Cư Được Không?
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình, tuy nhiên không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên đất thổ cư nhưng phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và điều kiện thực tế của từng địa phương. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó cân nhắc phương án đầu tư.
4. Đất Hỗn Hợp Có Tách Thửa Được Không?
Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng 5 điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ thì phải xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện tách thửa.
- Đất tách thửa phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Cụ thể, diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính chỉ giới xây dựng và phần hành lang an toàn giao thông.
- Đất tách thửa không có kiện tụng hay tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng tại thời điểm tách thửa.
Bài viết liên quan:
>> Tư vấn thủ tục tách thửa đất theo luật mới nhất
5. Có Được Mua Bán, Chuyển Nhượng Đất Hỗn Hợp?
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định, người sở hữu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch triển khai sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được hưởng các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng, mua bán.
Trong trường hợp các cơ quan chức năng đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhưng sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hay chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Mặt khác, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với phần diện tích đã ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất trước đó. Trong trường hợp cơ quan Nhà nước không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố thì người sử dụng, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.
6. Đất Hỗn Hợp Bị Thu Hồi Có Được Bồi Thường Không?
Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Như vậy, người sử dụng đất quy hoạch hỗn hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ sẽ được bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
7. Định Giá Đất Hỗn Hợp Như Thế Nào?
Vị trí của khu đất hỗn hợp là yếu tố quyết định giá bán đất. Những khu đất nằm tọa lạc tại vị trí đắc địa như khu vực trung tâm, mặt tiền đường sẽ được định giá cao hơn. Ngoài ra, những tiện ích trong khu vực cũng tác động đến giá đất hỗn hợp.
8. Có Nên Mua Đất Hỗn Hợp Hay Không?
Đất quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian, có thể thuộc diện quy hoạch ở giai đoạn hiện tại nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ. Loại đất này có ưu điểm là giá bán đất khá rẻ, định giá đất hỗn hợp luôn thấp hơn đáng kể so với các loại đất thông thường khác. Ngoài ra, Sở quy hoạch – kiến trúc TP.HCM cũng khẳng định sẽ giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trên địa bàn khi chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước, chưa xác định được dự án và chủ đầu tư. Trong trường hợp thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp vẫn là đất quy hoạch và các quy định liên quan còn gây khó khăn cho người dân. Cụ thể, các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép vẫn còn rắc rối, dẫn tới tình trạng nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp dựng tạm. Do vậy, nhưng ai có nhu cầu mua để ở lâu dài cần tính toán kỹ lưỡng để đưa ra quyết định phù hợp.
Khánh An (tổng hợp)
>> Đất ở hiện hữu chỉnh trang là gì? Có nên mua đất ở hiện hữu chỉnh trang?
>> Khu dân cư hiện hữu là gì? Những điều cần biết về đất khu dân cư hiện hữu
