Đầu tư condotel: Làm sao để tránh rủi ro?

Vấn đề trên cũng được nêu ra tại Hội thảo "Đầu tư Condotel: Thực tế, triển vọng & giải pháp" tổ chức vào ngày 16/3 tại Quy Nhơn.

Vẫn loay hoay với cam kết lợi nhuận

Có thể thấy thời hạn và tỷ suất lợi nhuận mà các chủ đầu tư cam kết là vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay. Theo bà Lê Thị Hải Châu, GĐ Điều hành dự án Moevenpick Resort Phú Quốc và cũng là người trực tiếp tham gia kinh doanh trong phân khúc này, khi xây dựng các chính sách bán hàng hiện nay các chủ đầu tư đều tham khảo từ những đơn vị quản lý, vận hành trên thế giới, chứ không tự ý vạch ra.

Bà Châu cho biết: "Hiện nay, thời hạn cam kết lợi nhuận mà các chủ đầu tư áp dụng là 10 năm. Cam kết 10 năm này cũng chính là thời hạn mà chủ đầu tư ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nước ngoài. Đơn vị này sẽ song song cùng làm với chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp".

Cũng theo bà Châu, hiện có hai cách tính về mức thu nhập cam kết. Cách thứ nhất là sau khi ký hợp đồng, trong vòng 3 năm đầu tiên xem như chủ đầu tư tạm ứng trước cho nhà đầu tư thứ cấp một khoản tiền thuê, trung bình khoảng 15-25% giá bán căn hộ. Khoản tiền này người mua được lấy ngay lập tức. Bắt đầu từ năm thứ tư, sẽ áp dụng hình thức: lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí, khoản lợi nhuận còn lại chia nhau, nhà đầu tư thứ cấp có thể hưởng tỷ lệ lợi nhuận là 15%. Cách thứ hai là đưa ra cam kết, trong cả 10 năm đều hưởng một mức lợi nhuận cụ thể, có thể là 5%, 8% hay 12%. Đơn vị nào cũng có những ưu thế riêng, nên các khách hàng sẽ tính toán để tự chọn phương thức phù hợp với mình.

Ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng trong đó có condotel còn rất nhiều cơ
hội khi Việt Nam sở hữu bãi biển trải dài khắp cả nước. Ảnh: Măng Giang

Cùng bàn về chủ đề cam kết lợi nhuận khi đầu tư condotel, ông Mauro Gasparotti, GĐ Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương nhận định, condotel thực chất là khách sạn và nó phụ thuộc vào điều kiện vận hành. Do đó, sẽ có năm hoạt động tốt nhưng cũng có năm không tốt.

"Trong hoạt động khách sạn, những năm đầu thường chưa được ổn định, nên chủ đầu tư chưa nhận được lợi nhuận như mong muốn, trong khi nhiều nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận ngắn hạn. Tôi cho rằng cần quan tâm đến hoạt động dài hạn của khách sạn", ông Mauro nói. Đồng thời ông cũng gợi ý thêm rằng cần tính toán để có được nguồn vốn nhất định bù đắp vào những năm công suất hoạt động của khách sạn chưa tốt. Chẳng hạn, chủ đầu tư có thể tìm thêm nguồn thu khác như dịch vụ ăn uống, golf hoặc không bán hết căn hộ mà để lại một phần khai thác.

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, một số quốc gia lân cận như Thái Lan, Singapore, Indonesia cũng mới phát triển về mô hình condotel trong thời gian gần đây nên Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo xem họ cam kết lợi nhuận đầu tư như thế nào với khách hàng.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cũng đánh giá: "Nhà đầu tư nên thuê luật sư nghiên cứu thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán condotel. Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án dân sự giải quyết. Nếu chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 10 năm cho khách hàng, nhưng mới năm thứ 2 không trả lợi nhuận thì khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để đòi lại quyền lợi này".

Gấp rút sửa luật trong ngắn hạn

Trong buổi hội thảo nói trên, nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp cũng cho rằng, bất động sản condotel vẫn đang tiếp tục phát triển cùng với những giao dịch giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Do đó, muốn thị trường phát triển lành mạnh và không gây rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp, trong thời gian chờ sửa luật cần có giải pháp ngắn hạn trước mắt.

Theo đó, ông Trịnh Văn Quyết kiến nghị, trước mắt nên đề nghị 4 Bộ, ngành đưa ra một hướng dẫn cụ thể cho các tỉnh, thành trong đó hướng dẫn căn hộ condotel là căn hộ giao đất ở (không hình thành đơn vị ở). Với những nhà đầu tư "muốn bỏ chữ "ở" thì phải xây trường học, bệnh viện. Cách giải quyết này đảm bảo sự chắc chắn cho cả tỉnh và chủ đầu tư, lại vừa giúp nhà đầu tư được cấp sổ đỏ lâu dài mà trước mắt không sai luật.

Lượng khách du lịch ngày càng lớn cùng với nhu cầu về lưu trú sẽ khiến xu hướng
sử dụng condotel 4-5 sao ngày càng tăng. Ảnh: Măng Giang

Ông Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng Bộ Tư pháp cũng thừa nhận, để có luật về condotel thì phải mất thời gian khá lâu nữa, do đó những giải pháp trước mắt và cả lâu dài đều cần thiết.

Ông Hiếu cũng đề xuất giải pháp trước mắt là Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng cần sớm ban hành thông tư quy định trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bất động sản condotel để nhà đầu tư yên tâm.

Bàn về giải pháp lâu dài, ông Hiếu tiết lộ condotel cũng được nhắc đến trong dự thảo Luật về các đơn vị hành chính, kinh tế đặc biệt. Vì vậy, trong trường hợp dự thảo này được Quốc hội thông qua vào tháng 5 tới thì loại hình bất động sản condotel sẽ chính thức được thừa nhận.

Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang triển khai sửa Luật Đất đai, Bộ Xây dựng đang sửa nhiều luật liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản, trong đó cũng sẽ nghiên cứu và bước đầu đưa vào các nội dung về loại hình condotel.

Tham gia diễn đàn, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục phát triển nhà, Bộ Xây dựng cũng góp ý: “Trong luật kinh doanh BDS đã yêu cầu các địa phương khi cấp phép đầu tư các loại BĐS nói chung phải xây dựng kế hoạch phát triển thị trường BĐS địa phương. Có nghĩa tỉnh phải nghiên cứu, rà soát nhu cầu để từ đó mới cấp phép đầu tư dự án, nhằm đảm bảo cung cầu. Hiện tại bình diện chung VN thiếu cơ sở lưu trú, tuy nhiên xét từng địa phương thì chỗ lại thừa, chỗ thiếu".

Còn ông Nguyễn Văn Tuấn - Tổng cục trưởng Tổng cục du lịch, Bộ VHTT&DL cho rằng: “Nếu không có những yếu tố bất thường, chúng ta sẽ đạt mục tiêu của Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị là đón 20 triệu khách quốc tế, và đến 2020 có thể đón 100 triệu khách du lịch nội địa. Như vậy, nhu cầu về lưu trú khá cao kéo theo xu hướng sử dụng condotel 4-5 sao sẽ tăng cao".