Bàn giao nhà chung cư là thủ tục quan trọng và được pháp luật quy định rõ ràng về điều kiện, thủ tục bàn giao cùng hồ sơ chi tiết, quy định về trách quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan.
Căn hộ chung cư đủ điều kiện bàn giao khi đã hoàn thiện việc xây dựng, được nghiệm thu và đầy đủ hồ sơ pháp lý.
Điều kiện bàn giao căn hộ chung cư
Một căn hộ chung cư được cho là đủ điều kiện bàn giao cần phải được nghiệm thu và đáp ứng các tiêu chí dưới đây:
Hoàn thiện việc xây dựng
Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao căn hộ chung cư như sau:
Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Theo đó, chủ đầu tư cần đảm bảo được các tiêu chuẩn, điều kiện như trên mới có thể bàn giao căn hộ chung cư.
Đã được nghiệm thu, đảm bảo đầy đủ các điều kiện bàn giao căn hộ chung cư
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về nguyên tắc chung trong quản lý chất lượng công trình xây dựng:
Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.
Đầy đủ hồ sơ
Theo Phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD, danh mục hồ sơ nghiệm thu công trình gồm:
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng xây dựng ký với các nhà thầu gồm hợp đồng khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát xây dựng
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
- Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
- Bản vẽ hoàn công nếu công trình có sai khác so với bản vẽ thiết kế thi công xây dựng
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu cần)
- Văn bản thoả thuận, chấp nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn vận hành thang máy
Như vậy, căn hộ chung cư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên mới có thể được bàn giao, trong đó có hồ sơ về an toàn phòng cháy, chữa cháy, an toàn vận hành thang máy. Bên cạnh đó, điều kiện bàn giao căn hộ cần phải đáp ứng các điều kiện khác theo hợp đồng, thoả thuận giữa hai bên (nếu có). Người mua nhà có quyền từ chối nhận bàn giao trong trong trường hợp chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên.
Thủ tục bàn giao căn hộ
Chủ đầu tư lên danh sách và tiếp nhận các căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao.
Chủ đầu tư gửi thông báo bàn giao căn hộ, nhà chung cư cho khách hàng, đồng thời chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao chung cư.
Tiến hành bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng. Lúc này, khách hàng kiểm tra các biên bản, hồ sơ hoàn thành công trình nếu đã đủ theo danh mục trên đây thì tiếp tục kiểm tra các hạng mục từ phần sử dụng chung và phần sử dụng riêng của căn hộ mình mua.
Nhân viên bàn giao căn hộ cùng với khách hàng sẽ tiến hành kiểm tra toàn bộ căn hộ về số lượng cũng như chất lượng theo danh mục căn hộ trong hợp đồng mua bán, giải thích thắc mắc và ghi nhận những yêu cầu của khách hàng.
Khách hàng ký biên bản xác nhận bàn giao hoặc không đồng ý nhận bàn giao căn hộ.
Lưu ý: Nếu không có lý do chính đáng, đến quá hạn thông báo mà khách hàng không đến nhận bàn giao căn hộ thì sẽ bị tính là đã đồng ý nhận bàn giao.
6 vấn đề cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư
Diện tích căn hộ
Vấn đề đầu tiên mà người mua nhà cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư. Thông thường, có 2 cách tính diện tích: Diện tích tim tường tính từ tim tường xung quanh căn hộ và diện tích thông thuỷ hay diện tích sử dụng căn hộ chính là phần diện tích trên mặt bằng đã trừ đi bề dày tường, vách, cột, kể cả lớp trát. Trong hợp đồng cần ghi rõ 2 loại diện tích này và khi nhận bàn giao nhà, người mua cũng cần đo lại một cách chính xác, sau đó đối chiếu với diện tích ghi trên hợp đồng để xem có chênh lệch không.
Phần xây thô bên ngoài
Cần kiểm tra kỹ xem căn hộ có bị nứt hay không, nếu có cần yêu cầu chủ đầu tư xử lý ngay để tránh việc nước mưa thấm vào tường gây ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình, làm bong tróc lớp sơn và làm hư hỏng nội thất liền tường. Ngoài ra, cần kiểm tra xem bề mặt tường, trần có bằng phẳng không, có đều màu, trầy xước hay bị bẩn không. Bàn đá kệ bếp cũng cần kiểm tra xem có nứt vỡ hay sứt sẹo gì không.
Nội thất trong nhà
Cần kiểm tra các hạng mục nội thất thực tế khi nhận bàn giao và nội thất ghi trên hợp đồng có tương đương hay không, từ sàn gỗ, tủ bếp, cửa ra vào, cửa sổ, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, khoá cửa…
Thiết bị điện, nước, internet, PCCC
Đây là các hạng mục rất quan trọng, ảnh hưởng đến tính an toàn và sự tiện nghi của ngôi nhà nên cần được kiểm tra thật kỹ lưỡng. Trước tiên là đồng hồ điện, công tắc kết nối giữa các thiết bị có hoạt động không, ổ cắm có điện không, ống thoát nước điều hoà bố trí đã hợp lý chưa…
Hệ thống cấp, thoát nước
Hệ thống cấp thoát nước tập trung ở khu vực bếp, phòng vệ sinh, khu giặt phơi, logia, ban công. Về cấp nước, cần kiểm tra bằng cách mở các đầu cấp, các vòi hoa sen xem có nước không, áp lực nước có đủ mạnh cho sinh hoạt hàng ngày không, các đầu vòi xịt có bị rò rỉ không? Đặc biệt, cần kiểm tra kỹ hệ thống thoát nước có đảm bảo không?
Giá dịch vụ hàng tháng
Người mua cũng cần quan tâm đến phí dịch vụ, phí gửi xe, bảo trì thang máy, truyền hình cáp, internet, giá điện, giá nước sinh hoạt… là bao nhiêu.
Tất cả các hồ sơ, hạng mục trên đều phải được kiểm tra kỹ lưỡng. Khách hàng tuyệt đối không ký vào biên bản bản giao nếu chủ đầu tư không hoàn thành được những yêu cầu trên.
(Tổng hợp)
>> Nên kiểm tra những gì khi nhận bàn giao căn hộ chung cư?
