Theo Nghị quyết về giá đất trên địa bàn Hà Nội được ban hành hồi đầu tháng 1/2015 , giá tối đa là 162 triệu đồng/m2 (đất “vàng” ở phố cổ như Hàng Ngang, Hàng Đào… (quận Hoàn Kiếm).
Trước đó, vấn đề tăng giá đất và những hiệu ứng của nó đã gây chú ý với người dân và giới kinh doanh BĐS khi bản Dự thảo nghị định quy định về khung giá đất năm 2015 được Bộ TN&MT công bố (quý III/2014). Và thông tin giá đất ở Hà Nội chính thức “kịch khung” 162 triệu đồng/m2 đã khiến không ít người cần nhà ở lo lắng ra mặt. Một kịch bản địa ốc tăng giá thần tốc có thể sẽ xảy ra "ứng" với "đe dọa" của các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2014. Thực tế, trong rổ hàng bất động sản đã có một số dự án rục rịch… tăng giá nhẹ.
Lợi thuế, phí
Về góc độ quản lý, chính sách tăng khung giá đất được nhiều chuyên gia đầu ngành ủng hộ. Một tiến sĩ tại Đại học Kinh tế Tp.HCM cho rằng, khung giá đất hiện đang sử dụng đã quá lạc hậu. Tại các địa phương, bảng giá đất vẫn giữ nguyên từ nhiều năm nay, trong khi đó giá đất thị trường đã cao hơn nhiều lần. Vì vậy, việc ban hành khung giá đất mới với mức giá cao hơn là điều hợp lý… Tăng giá đất về lâu dài vẫn có lợi nhiều phía.
Nếu phân tích như vậy thì rõ ràng bảng giá đất thấp (so với thực tế thị trường) đã gây thất thu ngân sách nhà nước do các biểu thuế, phí lẫn phạt vi phạm hành chính đều căn cứ theo khung.
Gs.Ts Đặng Hùng Võ- n guyên Thứ trưởng Bộ TN&MT,, đã từng chỉ ra gốc của vấn đề thất thoát nguồn thu từ đất (nằm ở cách tính giá đất - bảng giá đất) từ 3 năm trước.
Cũng theo ông Võ, giá đất tính theo bảng giá của UBND cấp tỉnh đang thấp hơn khá nhiều so với thực tế thị trường. Ở trung tâm các đô thị lớn có thể chỉ bằng 10%, những nơi khác ở mức độ cao từ 50 - 60%.
Như vậy, bảng giá đất theo đúng pháp luật thì phải phù hợp với thị trường: cho phép chênh lệch với thị trường tối đa chỉ 20%. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đến chủ yếu từ thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền, thuế thu nhập từ chuyển quyền…
Đặc biệt, là tiền sử dụng đất khi giao đất cho DN, các nhà đầu tư. “Tuy nhiên, việc định giá cho phù hợp thị trường trong thực tế có những nơi cố gắng lắm thì vẫn thấp hơn thị trường đến 30%, thậm chí có những nơi chỉ bằng 50% giá thị trường. Đấy là chưa kể tiền thuế đất - hiện nay giá cũng bị xác định thấp hơn thị trường”.
Thực tế thị trường giao dịch luôn tồn tại nhiều bất cập. Trong đó, chuyện hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS của người dân lẫn DN luôn có giá “siêu thấp” so với bảng giá của UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng - một hình thức nhằm… né thuế của các bên ký kết.
 |
| Nhìn tổng quan, người mua nhà vẫn... đau đầu nhất khi DN có cơ sở để “quát” giá |
Năm 2012, Bộ Tài chính và Bộ TN&MT thống nhất kiến nghị Chính phủ bỏ khung giá đất do không còn hiệu quả. Sau khi bỏ khung, Chính phủ sẽ quy định phương pháp, nguyên tắc để UBND được xác định giá…
Với khung giá đất mới, thuế sẽ được thu theo bảng giá này (trong đó Hà Nội dẫn đầu với mức kịch khung 162 triệu đồng/m2), “đây là bước tiệm cận với giá thực tế, giá đất phải cao hơn cỡ 500 triệu ở những nơi giá cao nhất…”, bình luận của Gs Võ đang dần thành hiện thực. Nguồn thu của Nhà nước rõ ràng đã được cải thiện trông thấy nhờ quyết nghị này.
Hại giá thành
Việc tăng khung giá đất có lợi cho ngân sách nhà nước, còn với doanh nghiệp và người dân có nhu cầu mua nhà ở thì sao?
Với doanh nghiệp BĐS, gánh nặng trong bài toán cân đối chi phí “đầu vào” và giá sản phẩm (“đầu ra” thị trường) gia tăng trông thấy khi b iểu thuế áp dụng theo khung giá đất mới cao hơn.
Trước áp lực tài chính và cạnh tranh gay gắt, giới chủ đầu tư ngược xuôi kiếm nguồn vốn rẻ (từ ngân hàng thông qua các bản hợp đồng tín dụng từ gói 30.000 tỷ), cơ cấu dự án, co duỗi diện tích căn hộ nhằm tạo thanh khoản đương nhiên đã rất khó.
Khi áp dụng biểu giá đất cũ, doanh nghiệp BĐS đã từng "toát mồ hôi" lo chuyện tính diện tích theo thông thủy/tim tường mới thuyết phục được người mua nhà chấp nhận. Nay, bài toán giá đất tăng gấp đôi, khả năng nhiều ông chủ địa ốc phải “tạm hoãn” kế hoạch phát triển nhà ở thương mại không còn xa.
Lý do, cuối năm 2014, rất nhiều đơn vị tạo lập BĐS đã bị cơ quan chức năng nêu tên trong danh sách nợ tiền sử dụng đất. Ở phía Nam, nơi được cho là đầu thị trường có mức độ cạnh tranh lành mạnh lẫn độ minh bạch thông tin ưu việt, đầu quý IV/2014 vẫn còn trên 400 chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất với tổng số hơn 6.300 tỷ đồng.
Việc các doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất cũng có nghĩa là họ khó lòng triển khai và hoàn thành dự án, dự án chậm tiến độ, khách hàng và nhà đầu tư bức xúc, đòi thu hồi vốn (với người đã xuống tiền) hoặc “xa lánh” dự án… Đây là một tương lai không hề tươi sáng với thị trường BĐS!
Tại thị trường Hà Nội, không ít chủ đầu tư BĐS đang muốn đẩy hàng "tồn" bằng cách tái cơ cấu, “thay tên đổi họ”, chuyển đổi pháp nhân đầu tư thực sự của dự án. Trước đó, khi bảng giá mới còn ở thời “Dự thảo”, đã có những chủ đầu tư tranh thủ được sự lo lắng của giới khách hàng về viễn cảnh “sang năm giá đất tăng gấp bội” để tạo thanh khoản sản phẩm.
Ngay như một ông chủ lớn như FLC, chuyện “lừng khừng” chưa mở bán, công bố giá chính thức một dự án “hot” (dù đến hẹn chẳng lên) phần nào liên quan tới biểu giá đất mới được áp dụng.
Tuy nhiên không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiềm lực để áp dụng chiến thuật trên. Thực tế thị trường đã chứng minh rõ điều đó khi tháng 1/2015, lác đác có dự án tăng giá nhẹ (có trường hợp chỉ 500.000 đồng/m2). Những dự án tầm trung cấp trở lên như 36 Phạm Hùng, Helios Tam Trinh, Thăng Long Mansion - Sun Square… chắc chắn sẽ tăng từ 1 tới 3 giá là ít - ông Sơn, nhà đầu tư với gần 10 năm kinh nghiệm về dự án BĐS dự báo.
Như vậy, rất có thể giá đất tăng gấp đôi sẽ là cái cớ để chủ đầu tư "tái khởi động" những dự án chậm tiến độ, nhất là với dự án có vị trí đẹp, thuận tiện giao thông hạ tầng như ở khu vực Tây Hà Nội.
