Bên cạnh nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5%/năm, nhiều ngân hàng thường xuyên tung ra các sản phẩm tín dụng có mức lãi suất cực rẻ. Tuy nhiên, các gói này thực tế giải ngân vẫn khá chậm. Khi mở bán dự án, các doanh nghiệp bất động sản thường liên kết với các ngân hàng để sẵn sàng hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà. Nhưng hàng tồn kho vẫn còn nhiều.
Ngân hàng và doanh nghiệp liên kết với nhau
Theo chia sẻ của anh Nhân nhà ở Tân Phú, một ngày trung bình anh nhận được 6-8 tin nhắn mời chào mua nhà, mua đất với giá khá hấp dẫn, được ngân hàng hỗ trợ lãi suất rất thấp. Anh được mời chào từ đất nền 200-300 triệu đồng/miếng, vài trăm triệu đồng một căn hộ giá rẻ đến căn hộ cao cấp, đất nền biệt thự... đưa đón xem sản phẩm miễn phí, ngân hàng hỗ trợ, lãi suất thấp... Đặc biệt, không chỉ mình anh Nhân, nhiều người khác cũng cho biết, chưa bao giờ nhà, đất được mời chào nhiệt tình như hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng tặng nội thất cao cấp cho khách mua nhà và giao sổ đỏ ngay để thu hút được người mua. Thậm chí có dự án, khách hàng tham gia buổi mở bán còn được bốc thăm trúng nhà thật.
Doanh nghiệp muốn bán hàng, ngân hàng muốn bơm vốn. Vì thế, ngân hàng và doanh nghiệp đã liên kết với nhau, sẵn sàng tung hàng khi có khách để làm được điều này.
 |
| Tại một dự án, các chuyên viên đang tư vấn cho khách hàng mua nhà (Ảnh: Yên Trang) |
Đơn cử, trong vòng 12 tháng đầu khi mua nhà, có ngân hàng hỗ trợ mức lãi suất vay ưu đãi 5%/năm. Có khi lãi suất chỉ 0% trong vòng một năm khi mua chung cư. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng thường xuyên có những gói tín dụng khác nhau để thu hút khách hàng và cạnh tranh, dành cho người mua nhà, sửa nhà, xây nhà... với mức lãi suất ngày càng hấp dẫn và ưu đãi nhiều thứ.
Có ngân hàng tung ra gói vay mua nhà lãi suất thấp với điểm nhấn là khách hàng chưa phải trả nợ gốc trong vòng ba tháng tính từ thời điểm giải ngân lần đầu. Thậm chí, có ngân hàng tung ra gói nghìn tỷ với lãi suất chỉ 0,68%/tháng, mức lãi suất này được cố định trong 30 tháng đầu, đặc biệt là thanh toán trước hạn sẽ không phải chịu phí phạt.
Việc mua nhà chậm lại do rào cản thủ tục giấy tờ nên có ngân hàng đã cải thiện bằng cách cung cấp giải pháp phê duyệt trước hạn mức vay mà chưa cần tài sản bảo đảm. Cụ thể, đầu tiên khách hàng chỉ cần đưa ra giấy tờ về vị trí và đơn vị công tác là được, không cần sao kê thu nhập, bảng lương đã có thể được cấp hạn mức tín dụng...
Theo nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện chiếm 25%-30% trong tổng dư nợ cho vay cá nhân. Một vị lãnh đạo ngân hàng tại Tp.HCM cho biết, hiện nay, các chương trình cho vay mua nhà của ngân hàng, doanh nghiệp không phải nhằm quảng bá thương hiệu mà thực sự họ muốn giải ngân và bán sản phẩm. Nhưng số lượng bất động sản tồn kho và tiền trong ngân hàng vẫn chồng chất.
Các gói tín dụng vẫn “ế”
Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư bất động sản tính đến cuối năm 2013, chỉ dừng ở con số khoảng 262.000 tỷ đồng và chiếm 8% tổng dư nợ. Nhưng đến nay, so với cuối năm 2013, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 11,5%, nghĩa là cao hơn mức bình quân tăng trưởng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Điều này là đáng mừng, nhưng chuyên gia tài chính ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định, phân tích tín dụng bất động sản tuy có tăng trưởng hơn trước, tuy nhiên, không đủ sức kéo tăng trưởng tín dụng của toàn bộ hệ thống ngân hàng. Đồng thời, sự tăng trưởng tín dụng của bất động sản cũng không đủ lực để làm thị trường này "ấm nóng".
Theo ông Hiếu, nguyên nhân chính là do thu nhập của người dân rất thấp nên dù có giảm giá BĐS, giảm lãi suất thì người dân vẫn không thể đáp ứng được điều kiện để mua nhà. Hơn nữa, hiện thời hạn vay mua nhà ở tại các ngân hàng vẫn còn ít. Chủ yếu dòng vốn đi vào ngân hàng là ngắn hạn. Cụ thể, tiền gửi từ sáu tháng đến một năm chiếm tỉ lệ lớn, còn gửi 2-3 năm thường không nhiều.
Vì lý do trên, ngân hàng muốn kéo dài thời hạn vay lên 30-40 năm là rất khó. Muốn giải quyết được khó khăn này, theo ông Hiếu, vấn đề nằm ở Chính phủ. Thu nhập của người dân làm sao có thể nâng cao. Khả năng trả nợ của người dân chỉ được đảm bảo khi gốc và lãi vay phải trả hằng tháng cho ngân hàng không được quá 50% thu nhập.
Ông Hiếu cho biết, tạo ra thị trường vốn dài hạn là một điều quan trọng nữa, để ngân hàng có thể kéo dài thời hạn cho vay. Tiền hằng tháng người mua nhà phải trả ít đi khi kéo dài hơn thời hạn vay vốn. Tuy nhiên, muốn có dòng vốn dài hạn trước mắt cần dựa vào các công ty tài chính lớn, công ty bảo hiểm và các ngân hàng nước ngoài... bởi họ có dòng vốn dài hạn. Đặc biệt, phải chứng khoán hóa thị trường vốn này về lâu dài.
Nên thành lập thị trường vốn dài hạnHiện nay, thị trường vốn dài hạn của nước ta chỉ có khoảng mấy trăm triệu USD, đến từ cổ phiếu, trái phiếu của Chính phủ. Trong khi đó, thị trường vốn dài hạn ở nước ngoài đến hàng chục ngàn tỷ USD. Thực tế tại Mỹ dòng vốn dài hạn ở các ngân hàng chỉ nhiều hơn ở ta một chút thôi. Tuy nhiên, họ có thể tạo ra thị trường vốn dài hạn riêng. Khi ngân hàng tạo ra gói tín dụng bất động sản dài hạn vài chục năm, sẽ đem bán cho hai công ty tài chính. Theo đó, hai công ty này của tư nhân, độc lập hoàn toàn nhưng là vốn của chính phủ và được niêm yết trên sàn chứng khoán. Họ sẽ chứng khoán hóa để bán trên sàn sau khi mua gói tín dụng này. Tỷ lệ bao nhiêu cổ phiếu sẽ đi kèm mỗi tài sản đảm bảo là những căn nhà kia. Vì thế, ngân hàng có thể quay vòng đồng vốn nhưng vẫn có những gói tín dụng cố định lãi suất và dài hàng chục năm. Muốn có được cơ chế như vậy, chúng ta phải thành lập thị trường vốn chứng khoán hóa. TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính |
