Shophouse hiện là mô hình rất có sức hút trên thị trường bất động sản với giá bán và giá thuê ngày càng đắt đỏ. Thực ra mô hình kinh doanh này đã xuất hiện từ lâu tại một số nước trong khu vực với những dãy phố mua sắm nổi tiếng, chẳng hạn Geylang của Singapore, các khu shophouse ở Penang, Malacca (Malaysia).
Tại Việt Nam, shophouse là sản phẩm có mặt từ lâu trên thị trường bất động sản, tiêu biểu là những dãy phố chuyên kinh doanh buôn bán trên phố cổ Hà Nội, tuy nhiên chỉ thời gian gần đây (đặc biệt là từ giữa năm 2015) mô hình này mới tạo sức hút khi nhiều người nhận ra lợi ích của shophouse.
Chiêu né thuế của chủ đầu tư
Theo thông tin giới thiệu, khu nhà phố thương mại tại B4 Nam Trung Yên, Hà Nội là của Vimefulland thuộc tập đoàn Dược phẩm Vimedimex. Các nhân viên bán hàng khi giới thiệu các shophouse này đều cho biết giá bán vào khoảng 12 tỷ đồng/căn diện tích 120m2. Tuy nhiên, những người bán hàng tại đây tiết lộ, mức giá này chỉ là giá trên hợp đồng, thực tế người mua sẽ phải trả thêm 18 tỷ đồng tiền chênh mỗi căn. Như vậy, giá bán thực của một căn shophouse tại đây lên tới 30 tỷ đồng/căn.
Dự án Shophouse Vạn Phúc (tên gọi khác là Khu nhà phố thương mại 24h) gần ngã tư Vạn Phúc, Hà Đông được giới thiệu có giá 170 triệu/m2 tiền đất. Tuy nhiên, một số khách hàng khi tìm hiểu mua sản phẩm với ý định đầu tư không khỏi nghi ngại khi thấy giá ghi trong hợp đồng mua bán thấp hơn thực tế từ chục triệu đồng đến vài chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Dãy shophouse này tại B4 Nam Trung Yên hiện đang được bán với
giá chênh lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi căn
Thời gian gần đây, các sản phẩm shophouse rất hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư quyết xuống tiền mua cho bằng được dù giá cao. Do đó cũng không khó hiểu khi không chỉ hai dự án trên, mà rất nhiều dự án shophouse khác tại Hà Nội cũng đang được bán với giá chênh tính bằng tiền tỷ. Đơn cử, khu biệt thự, liền kề trong một dự án tại Tây Hồ Tây hiện đang được rao bán với mức giá chênh từ 1 - 3 tỷ đồng/căn với giá ghi trên hợp đồng từ 16 - 25 tỷ đồng. Sản phẩm shophouse tại nhiều dự án khác như MonCity (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhome Mễ Trì (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội)… liên tục hết hàng dù chênh từ vài trăm triệu đến tiền tỷ.
Trao đổi với báo DĐDN, ông Lê Ngọc Quỳnh, GĐ Công ty CP Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng cho biết, sở dĩ các sản phẩm được bán với giá chênh cao như vậy là nhằm né thuế. Theo đó, trước khi công bố mở bán, chủ dự án đã cho một số nhà đầu tư đứng tên trong hợp đồng với giá trị thực thấp, rồi chuyển nhượng lại cho người mua mới với giá được đẩy lên cao. Khoản chênh với giá trị rất lớn này thường ở dạng thỏa thuận chứ không có hóa đơn, chứng từ, do đó không bị ghi nhận vào giá trị tính thuế.
Gây méo mó thị trường
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc mua bán xuất hiện tiền chênh ngoài hợp đồng là hành vi trốn thuế, vi phạm pháp luật.
Ngoài ra, chiêu bài kinh doanh này còn gây rủi ro cho các khách hàng ký hợp đồng với khoản tiền chênh không được ghi nhận khi mua bất động sản vì điều đó cũng có nghĩa, số tiền này không được ghi nhận vào giá vốn của tài sản. Trong trường hợp Nhà nước đánh thuế khi chuyển nhượng bất động sản mà đánh trên phần chênh lệch theo cách tính cũ, tức là đánh thuế khoản lợi nhuận của chủ đầu tư thì phần thiệt đương nhiên thuộc về người mua vì giá không được tính đúng, tính đủ.
Là một đơn vị nghiên cứu thị trường lâu năm, đại diện Savills Việt Nam cũng cảnh báo, một trong những yếu tố khiến giá bán sản phẩm luôn có sự mập mờ là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. "Nhiều nhà đầu cơ, bao gồm cả một số sàn giao dịch bất động sản cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án từ sáng đến chiều đã chênh hàng trăm triệu đồng. Nếu tình trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà làm chính sách và các chủ đầu tư chân chính nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản” , vị đại diện Savills cho biết.
Để hạn chế các chủ đầu tư "lách luật" và giúp thị trường đảm bảo tính minh bạch, ông Hà cho rằng nên thực hiện mã số định danh cá nhân làm cơ sở quản lý các giao dịch. Đồng thời, thay vì thanh toán tự do như hiện nay, những giao dịch tài sản lớn cần chuyển qua cơ chế thanh toán tại các ngân hàng. “Quan trọng nhất, Nhà nước đã quản lý chặt trong xây dựng thì nên quản lý tốt khâu sau xây dựng, cụ thể là khâu bán hàng” , ông Hà nói.
Để tránh xảy ra tình trạng condotel, officetel và shophouse biến tướng thành căn hộ nhà ở gây phá vỡ quy hoạch chung cũng như làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, phía HoREA cũng đề nghị nhà nước cần đưa ra cơ chế quản lý hiệu quả với những loại bất động sản mới này.
