Rõ ràng phương án cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài) cho người mua thực ra chỉ nhằm giúp giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu. Đặc biệt, điều này cũng giúp các chủ đầu tư condotel có thêm sức hút trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Điều đáng nói là sau đó người mua gần như bị tước mất quyền sở hữu thực sự khi công trình hoàn thành.
Nếu được cấp sổ đỏ, các chủ đầu tư dự án condotel với tư cách nhà quản lý bất động sản sẽ chiếm thế độc quyền trong việc khai thác sử dụng lại còn được thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Hơn nữa điều này còn đặt ra hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Chẳng hạn nếu chủ đầu tư dự án yếu kém về năng lực tài chính, quản lý...thì người mua liệu có được thay nhà quản lý khác hay không? Và trong trường hợp này, phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ xử lý như thế nào?
Phối cảnh một dự án căn hộ condotel tại TP. Vũng Tàu
Xét ở góc độ pháp lý thì chủ sở hữu có quyền chiếm hữu; quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo pháp luật dân sự. Tuy vậy, loại hình bất động sản condotel lại bị khiếm khuyết về quyền sở hữu. Cụ thể, trên giấy tờ, người mua được sở hữu nhưng trên thực tế họ bị tước hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng.
Như vậy condotel thực chất là một loại bất động sản dùng cho cơ sở du lịch (dịch vụ lưu trú) được tạo ra từ việc tước bỏ hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng (người mua được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư là người độc quyền quản lý). Do đó, đây là loại bất động sản thiếu tính hệ thống, sẽ tạo thêm bất ổn và tranh chấp. Do đó chỉ nên phát triển loại hình này là kinh doanh lưu trú đúng như tính chất của các dự án du lịch.
Thay vì hợp thức hóa condotel, mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản là một phương án có thể tham khảo. Phương án này giúp đạt được mục đích vừa phát triển du lịch vừa đảm bảo quyền lợi của người đầu tư. Theo đó, chủ dự án có thể tự khai thác hoặc chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để giao quyền và tạo ra lợi nhuận. Trong đó, đảm bảo đầy đủ các quyền lợi cho người góp vốn như hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác.
Với những dự án condotel đã và đang triển khai trên thị trường vẫn có thể yêu cầu chủ dự án hủy hợp đồng sau đó thỏa thuận lại với người mua theo hướng giải quyết vừa nêu.
Đối với loại bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng với mục đích lưu trú dài ngày thì có thể xem xét đưa đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ. Theo đó, người mua loại bất động sản này sẽ được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án cụ thể giống như phương án thứ hai mà Bộ Tài nguyên - Môi trường đề xuất. Tuy nhiên, loại hình này sẽ không được phép kinh doanh lưu trú như các khách sạn và cần ban hành quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong cả tòa nhà và khu đất.
