Tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thời gian qua còn khá ì ạch một phần là do khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá đất tụt hậu so với thị trường
Theo quy định của pháp luật hiện hành, giá đất cụ thể đối với trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất phải được xác định khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc. Cụ thể, giá đất xác định không theo kịp thậm chí thấp hơn nhiều so với giá thị trường, làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Đó là chưa kể tình trạng các doanh nghiệp cổ phần hóa thường dùng quyền sử dụng đất để góp vốn sản xuất, kinh doanh với nhà đầu tư khác, tuy nhiên giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn lại được thỏa thuận thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường. Ngoài ra, có những doanh nghiệp thực hiện bán tài sản, góp vốn bằng chính tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước không theo quy định.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, chính những kẽ hở khi xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm chuyển sang doanh nghiệp cổ phần hóa đã giúp các đại gia dễ dàng thâu tóm đất “vàng” một cách nhanh chóng và gọn ghẽ.
Dư luận nghi ngờ thất thoát đất vàng sau cổ phần hóa tại Công ty Giày Sài Gòn
Cụ thể, ông Võ phân tích: “Dù các khu đất này dưới hình thức doanh nghiệp sở hữu theo kiểu ký hợp đồng thuê đất hàng năm, nhưng khi cổ phần hóa phải tính giá trị lợi thế đất đai vào trị giá doanh nghiệp. Hơn nữa, hiện chúng ta vẫn định giá những tài sản vô hình như quyền sử dụng đất thuê…không phù hợp với chuẩn mực quốc tế về định giá hay theo thực tế của thị trường. Đó chính là lý do hàng chục nhà máy với những khu đất đắc địa sau vài năm cổ phần hóa đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng, còn các đại gia thì thâu tóm được đất vàng”.
Hướng giải quyết?
Nhận thấy vấn đề rất cấp bách, Chính phủ đã ban hành Nghị định 126/CP, trong đó có nói đến trách nhiệm của các doanh nghiệp trong việc thực hiện cổ phần hóa. Cụ thể, doanh nghiệp phải rà soát và lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương. Sau khi hoàn tất việc rà soát và có phương án cụ thể sẽ trình cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt trước khi quyết định.
Nội dung quy định này sẽ giúp hạn chế việc nhà đầu tư mua cổ phần của doanh nghiệp cổ phần hóa chuyển đổi mục đích sử dụng (khác với mục đích đăng ký khi mua cổ phần) những mảnh đất có giá trị lớn.
Cũng theo nội dung Nghị định 126/CP, giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp phải được xác định lại đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Theo đó, quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai có nêu: "Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định".
Đáng chú ý, so với “bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định” trong các quy định trước đây, việc quy định sử dụng “giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao” nêu trong Nghị định 126/CP sẽ có tính chính xác, cập nhật hơn.
Liên quan đến nghị định này, ông Nguyễn Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp - Bộ Tài chính khẳng định, với chế tài này sẽ chấm dứt tình trạng thất thoát đất vàng sau cổ phần hóa.
