Thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro
UBND Tp.HCM, cho biết thị trường bất động sản thời gian qua có tốc độ phát triển khá nhanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân. Diện tích bình quân nhà ở toàn thành phố từ năm 2006 đến nay đã tăng lên đáng kể. Cụ thể, từ mức 10,3 m2/người năm 2006 đã nâng lên 18,82 m2/người vào năm 2017.
Trong năm 2017, đã có 92 dự án với gần 43.000 căn nhà được Sở Xây dựng Tp.HCM xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai. Trong số này, có 37.000 căn hộ chung cư và hơn 5.000 căn nhà thấp tầng. Đáng chú ý, so với năm 2016, số lượng căn hộ trong phân khúc bình dân có sự tăng mạnh, tỷ lệ tăng khoảng hơn 67%.
Con số trên được cho là tín hiệu đáng mừng của thị trường khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp bắt đầu có sự tái cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thị trường, cụ thể là tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ. Động thái này góp phần giải quyết tình trạng mất cân bằng cung-cầu trong thời gian qua.
Tuy nhiên, UBND Tp.HCM xác nhận sự chuyển dịch này chưa đủ lớn, chưa tạo ra sự “bứt phá mạnh” với phân khúc căn hộ bình dân trong khi người dân có nhu cầu lớn nhất với loại căn hộ này.
Sở Xây dựng Tp.HCM cung cấp số liệu cho biết, trong giai đoạn từ năm 2011-2020, người dân thành phố cần khoảng 134.000 căn nhà ở xã hội. Hiện thành phố đã bắt đầu triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 44.700 căn hộ. Dự kiến đến năm 2020, sẽ có khoảng 20.000 căn hộ được hoàn thành.
Năm 2017 vừa qua, chỉ có 1 dự án quy mô 96 căn hộ nhà ở xã hội được thành phố hoàn thành từ nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên lũy kế đã có hơn 10.000 hộ gia đình được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại 11 dự án do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.
Một số chuyên gia nêu quan điểm, để đáp ứng nhu cầu của thị trường, ngoài việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội, thành phố cần có những giải pháp để đẩy mạnh hơn nữa sự chuyển dịch đầu tư phát triển những căn hộ thương mại ở phân khúc bình dân.
Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường vẫn đang lệch pha cung-cầu thì tại các quận vùng ven trung tâm Tp.HCM và một số tỉnh lân cận đang xảy ra tình trạng “sốt nóng” đất nền. Điều này gây sức ép lên thị trường căn hộ khi đối diện nguy cơ chuyển dịch mạnh các nguồn tài chính dành cho các phân khúc này sang đất nền, từ đó có thể gây mất cân bằng thị trường.
Tp.HCM cần thực hiện nhiều kế sách để giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh,
bền vững. Trong ảnh: khu đô thị Phú Mỹ Hưng nhìn từ trên cao
Cần các giải pháp để thị trường phát triển lành mạnh
Ngày 23/1/2018, văn bản số 563/NHNN-TTGSNH được Ngân hàng Nhà nước ban hành trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh và hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng.
Bằng văn bản trên, ngoài việc khống chế tình trạng đầu tư dẫn tới việc tăng giá ảo, tạo “bong bóng bất động sản”, Ngân hàng nhà nước còn đặt mục tiêu giải quyết vấn đề thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn, có thể dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng.
Lộ trình được đưa ra trong Thông tư 19/2017/TT-NHNN là sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn - dài hạn theo tỷ lệ tối đa vào thị trường bất động sản trong tháng 1/2018 là 45%, tháng 1/2019 sẽ là 40%.
Các chuyên gia kinh tế đánh giá, động thái trên của ngân hàng sẽ gây áp lực nguồn vốn vay cho các doanh nghiệp và những người dân có nhu cầu nhà ở thực khi tiếp cận vốn tín dụng. Tuy nhiên, về mặt tích cực, hành động này sẽ giúp lĩnh vực bất động sản ngày càng phát triển theo hướng bền vững hơn, tạo cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với thị trường, đáp ứng cung- cầu, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng và công bằng hơn.
Cũng do bị tạo áp lực nên các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải nghiên cứu xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng, niêm yết trên sàn chứng khoán. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng sẽ hướng tới việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản có tiềm lực, nâng cao chất lượng sản phẩm, uy tín với khách hàng.
Về mặt chính sách, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu xây dựng hành lang pháp lý cho một số công cụ tài chính mới với thị trường bất động sản, trong đó có “Quỹ tiết kiệm nhà ở,” “Quỹ tín thác bất động sản” đang được Tp.HCM kiến nghị cho thí điểm triển khai.
Liên quan đến việc tiếp cận nhà ở của người dân, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, cho biết UBND Tp.HCM đã kiến nghị với Quốc hội và Chính phủ để tạo nguồn tái cấp vốn ngân sách cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi thông qua các ngân hàng với lãi suất 5%/năm (áp dụng cho năm 2018).
Ông Châu cũng thông tin, từ ngày 1/7/2015 đến nay, chưa có cá nhân, hộ gia đình nào được vay vốn ưu đãi này theo Luật Nhà ở 2014. Như vậy chỉ những người mua nhà ở xã hội theo gói 30.000 tỷ đồng và đã nhận nhà trước ngày 1/1/2017 mới được vay với lãi suất ưu đãi.
Hồi đầu năm nay, Tp.HCM từng đưa ra chủ trương về việc chuyển đổi khoảng 1/3 diện tích đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị và nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia kinh tế. Việc chuyển đổi này sẽ tạo nguồn lực đột phá cho thành phố phát triển nhanh và bền vững trong tương lai.
Cũng theo ông Châu, phía Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng đã kiến nghị UBND Tp.HCM nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ nhỏ cho thuê giá rẻ (khoảng 3-5 triệu đồng/tháng). Mục đích của đề xuất này là để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp tương tự các nước phát triển và đón đầu xu hướng mới cùng chia sẻ không gian (co-living space) căn hộ thuê chung hiện nay.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng mong muốn UBND Tp.HCM xem xét dự thảo “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam; Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng” nhằm hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2014, từ đó có thể cho phép xây dựng căn hộ nhà ở thương mại có diện tích dưới 45m2, với tỷ lệ không quá 25% số căn hộ của tòa nhà chung cư, tại một số quận, huyện ngoại thành.
Theo Hiệp hội đây là tiền đề để tạo điều kiện xây dựng được “căn hộ nhỏ” có giá bán khoảng 300-500 triệu đồng/căn, hoặc cho thuê giá rẻ, phù hợp với túi tiền của phần lớn người lao động hiện nay.
Cũng cần đề cập một vấn đề quan trọng khác là việc sớm ban hành một số giải pháp về thuế để đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của người dân như Bộ Tài Chính đã từng đề xuất trước đây.
Đối với vấn đề này, UBND Tp.HCM cũng từng kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành chính sách thuế theo hướng áp dụng mức thuế suất cao đối với bất động sản thứ hai trở lên và các giao dịch bất động sản diễn ra trong thời gian ngắn sau khi mua (trong vòng 1 năm).
