Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) trong một hội thảo mới đây đã chỉ ra 4 thủ đoạn lừa đảo chính mà người mua nhà phải đề cao cảnh giác với một số chủ đầu tư BĐS.
K hách hàng bao giờ cũng chịu thiệt
Thủ đoạn đầu tiên và thường diễn ra là thay đổi tên gọi của dự án. Trường hợp này là chỉ những dự án chết, dự án dính lùm xùm, tai tiếng trước đây được 'thay tên đổi họ' hòng xóa dấu vết, nhưng thực ra chỉ là 'bình mới rượu cũ'.
Thủ đoạn thứ hai là thay đổi luôn cả tên của chủ đầu tư. Đây là kiểu doanh nghiệp làm ăn chụp giật, bị báo chí phản ánh, sau đó để 'dụ' khách, họ đổi cả tên doanh nghiệp.
Ông Châu dẫn chứng cụ thể một trường hợp chủ đầu tư dùng những thủ đoạn trên là Tổ hợp dự án NOXH và Căn hộ thương mại tại phường 15 quận Tân Bình (Tp.HCM). Dự án này có tên gọi là Tan Binh Apartment. Sau khi chậm bàn giao nhiều lần, mới đây không ít khách hàng mua căn hộ tại dự án này đã bất ngờ khi phát hiện ra chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình rao bán căn hộ với tên gọi mới là Tan Binh Tower.
Thủ đoạn thứ ba mà một số chủ đầu tư BĐS áp dụng là làm lại quy hoạch 1/500 tăng thêm những tiện ích không có thật (tức là lừa dối về mặt thông tin đối với người mua nhà).
Không những vậy còn có trường hợp một số doanh nghiệp tự ý thay đổi quy hoạch 1/500, dù chưa được cơ quan chức năng phê duyệt nhưng vẫn mang ra rao bán.
Thủ đoạn thứ tư là tăng giá bán căn hộ so với cam kết giữa các bên. Chẳng hạn chủ đầu tư rao bán căn hộ giá 300 triệu đồng, nhưng sàn giao dịch lại rao giá 400-500 triệu đồng, cuối cùng không chịu giao hợp đồng cho người mua nhà, dẫn đến tranh chấp.
Ông Châu cho rằng, thị trường hiện nay không hiếm chuyện người mua nhà không nhận được nhà, nộp tiền cho chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao, hay cùng một căn hộ bán cho nhiều người... Tuy nhiên, rất khó xác định đây là giao dịch dân sự hay là giao dịch phi pháp.
Hiện nay xuất hiện trường hợp doanh nghiệp lừa hàng trăm người, thậm chí xảy ra việc một căn hộ bán cho vài người mà báo chí đã nêu rất nhiều thời gian qua.
PetroVietnam Landmark là một trong những dự án dính nhiều tai tiếng nhất khi bán nhà cho
gần 400 người cách đây 6 năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Ảnh: Hải An
Chủ tịch HoREA cũng đề xuất, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm soát chặt chẽ việc bán nhà hình thành trong tương lai, nếu không phần những người dành dụm tiền để mong được sở hữu nhà sẽ luôn phải chịu thiệt.
Ông Châu dẫn chứng câu chuyện phát hành chứng chỉ nhà ở của một số chủ đầu tư nhiều năm trước nhưng cho đến nay vẫn không thấy dự án khởi động.
Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng Tp.HCM), pháp luật có quy định cụ thể về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Theo đó, đối với dự án quy mô trên 20 ha, chủ đầu tư phải đảm bảo năng lực tài chính không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư, còn với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì năng lực tài chính không được thấp hơn 20% tổng mức đầu tư. Khi các chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực tài chính thì rất dễ dẫn tới trường hợp lừa đảo, huy động vốn.
Khách hàng là người giám sát tốt nhất dự án mình mua
Ông Nguyễn Đào Duy, Phó TGĐ LDG Group cho rằng, tương tự như những ngành hàng tiêu dùng khác trong nền kinh tế, BĐS vẫn phải chịu sự điều chỉnh của nhiều bộ luật và quy định liên quan. Tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở chỗ các doanh nghiệp BĐS hiện nay được bán tài sản hình thành trong tương lai.
Đối với loại sản phẩm đặc thù này, người mua nhà cần phải tỉnh tảo để nhìn nhận được đâu là tiềm năng, đâu là rủi ro trong tương lai.
Người mua biểu tình đòi nhà và đề nghị cưỡng chế sai phạm xây dựng
tại một dự án trên địa bàn Tp.HCM. Ảnh: Thảo Nguyên
Cũng theo ông Duy, khách hàng chính là người giám sát tốt nhất, đánh giá trung thực và chính xác nhất về dự án mình định mua. Trong tương lai, lĩnh vực BĐS cũng cần áp dụng dữ liệu về thông tin chủ đầu tư, về dự án, để qua đó người dân, doanh nghiệp có thể chủ động truy cập và nắm bắt thông tin BĐS định mua một cách công khai.
Đây cũng là hình thức quản lý góp phần giúp khách hàng phân loại và tự đánh giá về năng lực của chủ đầu tư.
Về vấn đề này, Luật sư Thái Văn Chung cho rằng cần phải có biện pháp xử lý mạnh tay hơn nữa với các chủ đầu tư lừa đảo bán nhà hình thành trong tương lai. Bởi nhiều doanh nghiệp vẫn còn lợi dụng lỗ hổng pháp luật để bán một căn hộ cho nhiều người, chậm bàn giao hay thậm chí không bàn giao giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng.
Ngoài việc thông tin thiếu minh bạch, những rủi ro mà khách hàng gánh chịu còn đến từ một bộ phận môi giới bất động sản không làm đúng với nội dung cam kết.
Theo ông Chung, giải pháp quan trọng nhất hiện nay sự giám sát chặt chẽ dòng vốn cho vay trên thực tế của các ngân hàng. Còn người dân phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, về chủ đầu tư rồi mới quyết định mua nhà.
Về phía Ngân hàng, ông Nguyên Đình Tùng, TGĐ Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) nhận định, khi đứng ra bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, các ngân hàng nên ràng buộc những điều khoản, xem xét kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư. Vò trên thực tế đa phần các chủ đầu tư đều giới thiệu mình có năng lực, nhưng khó chứng minh được.
"Một dự án hình thành trong tương lai nếu được ngân hàng bảo lãnh tài chính (không phải bảo lãnh dự án) sẽ có sự khác biệt rất lớn so các với dự án không được bảo lãnh", ông Tùng phân tích.
Vị này cũng cho rằng, một trong những giải pháp quan trọng để phát triển cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là sự kết nối giữa ngân hàng với nhóm bao gồm chủ đầu tư dự án, người mua nhà và môi giới - một lực lượng theo ông Tùng là không kém phần quan trọng.
Môi giới là kênh phân phối chính của các chủ đầu tư, các môi giới chuyên nghiệp cần có sự kết nối tốt với các ngân hàng thì mới hỗ trợ được khách hàng của mình, giúp họ phân biệt đâu là chủ đầu tư tốt, đâu là chủ đầu tư có rủi ro.
