| |
| Ông Vũ Văn Phấn |
- Theo Luật Kinh doanh BĐS mới ban hành, chủ đầu tư khi muốn bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai phải ký quỹ, ông bình luận gì về điều này?
Từ sự thiếu chặt chẽ của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 dẫn đến tình trạng nhiều dự án bất động sản chậm triển khai hoặc không đáp ứng đúng tiến độ cam kết... Không chỉ khiến bức tranh thị trường thêm xấu đi mà điều này khiến những người trót rót tiền mua dự án phải chịu nhiều thiệt thòi. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ kiện tụng, tranh chấp trong suốt thời gian vừa qua.
Để khắc phục tình trạng trên, Luật Kinh doanh BĐS mới được điều chỉnh và có hiệu lực từ 1/7/2015. Theo đó, Luật quy định rất rõ các điều kiện để chủ đầu tư bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với dự án đã được phê duyệt. Với các chung cư cao tầng, nhà ở hỗn hợp phải xây xong móng. Như vậy so với Luật trước, Luật mới đã rõ ràng hơn trong yêu cầu mức độ dự án chủ đầu tư phải hoàn thành nếu muốn bán.
Mặt khác, chủ đầu tư buộc phải đáp ứng ứng những yêu cầu về năng lực tài chính khi muốn bán, thuê mua, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai. Để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và cho chuyển quyền sử dụng đất làm các dự án BĐS các c hủ đầu tư phải ký quỹ. Đây chính là điểm ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư, để khi chủ đầu tư không triển khai dự án thì tiền ký quỹ sẽ bị xử lý.
Ảnh minh họa
Ngoài ra, Luật mới cũng quy định chủ dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; không thấp hơn 20% với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.
- Bên cạnh việc ký quỹ, nhằm đảm bảo quyền lợi người dân còn có thêm quy định chủ đầu tư khi tiến hành giao dịch phải có bảo lãnh dự án. Cụ thể như thế nào thưa ông?
Ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư phải ký quỹ thì Luật sửa đổi lần này còn cò thêm quy định về bảo lãnh. Theo đó, các DN muốn bán, cho thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai, tức muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn triển khai dự án, thì buộc phải có tổ chức tài chính, tín dụng bảo lãnh. Ở đây, NHTM có đủ năng lực về tài chính đứng ra bảo lãnh. Và khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng.
Như vậy với quy định này, khách hàng sẽ được đảm bảo quyền lợi chặt chẽ hơn và có thể hoàn toàn yên tâm chờ nhận nhà. Trường hợp chủ dự án có chậm tiến độ khách hàng cũng không sợ mất tiền. Khách hàng muốn chủ dự án tiếp tục làm thì chủ dự án được làm, còn muốn lấy lại tiền thì phải trả. Chủ đầu tư không có khả năng trả lại tiền thì ngân hàng sẽ trả thay. Từ đó sẽ giúp khắc phục, khống chế nguồn cung ảo và những dự án chậm triển khai, không có khả năng hoàn thành; tranh chấp, khiếu kiện.
- Dư luận hiện cũng rất quan tâm tới Quy định về việc nâng vốn pháp định của DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng. Điều này có ảnh hưởng như thế nào tới DN, thưa ông?
Quy định vốn pháp định áp dụng với các ngành nghề kinh doanh có điều kiện như BĐS. Luật Kinh doanh BĐS mới quy định là không thấp hơn 20 tỷ đồng, đó là quy định để thành lập DN. Còn khi làm dự án thì vẫn phải có ký quỹ và vốn chủ sở hữu chi tiết để tiến độ dự án được đảm bảo. Thực tế, các dự án đã được phê duyệt vẫn sẽ tiếp tục triển khai, nhưng dự án mới thì phải tuân thủ theo quy định mới. Còn các DN đã đăng ký vốn pháp định 6 tỷ đồng thì sau một năm phải bổ sung đủ 20 tỷ đồng.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, các DN kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 60%. Như vậy, có trên 40% DN kinh doanh BĐS có vốn pháp định trên 20 tỷ đồng, đủ điều kiện hoạt động. Nhưng, số 60% DN hiện nay vẫn triển khai bình thường, sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức từ 1/7/2016 - PV), nếu DN không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể tham gia “sân chơi” BĐS.
Xin cảm ơn ông!
