- Nguyên nhân gây "bong bóng" BĐS cách đây vài năm là gì, thưa ông?
 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Hiện tượng "bong bóng" BĐS xảy ra khi nền kinh tế phát triển nóng, sự phát triển cung lệch pha với cầu trên thị trường và xuất hiện tình trạng đầu cơ. "bong bóng" BĐS đỉnh cao là thời điểm 2007 vì thị trường phát triển lệch pha cung - cầu ở phân khúc cao cấp, xuất hiện làn sóng đầu cơ mua đi bán lại theo kỳ vọng lên giá chứ không phải mua để ở. Những dự án BĐS cao cấp mọc lên tại khu vực không có kết nối hạ tầng đồng bộ chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường khi đó.
Trong giai đoạn thị trường rơi vào tình trạng "bong bóng", cứ mua BĐS là có lãi, có những nhà đầu tư thức đêm canh đặt chỗ để mua suất mua căn hộ. Đó là đầu tư những giá trị không thật, đầu tư chênh lệch giá. Các nhà đầu tư thứ đã cấp mọc như nấm sau mưa và xuất hiện nhà đầu cơ tạo nên kỳ vọng mới, lớp giá nhà đất sau cao hơn giá trước làm thành các con sóng giá ảo.
Trong giai đoạn này, xuất hiện những dự án, đất nền ở quận 7 lúc chưa có cầu Kênh Tẻ giá bán chỉ 7 triệu đồng/m2. Sau khi cầu này được xây xong, giá các dự án đất nền được thổi lên chóng mặt với giá gốc chỉ là 12 triệu đồng/m2, tăng đến 30 triệu đồng/m2, 50 triệu đồng/m2, rồi lên đến 80 triệu đồng/m2 và mức giá đỉnh điểm được chào bán là 105 triệu đồng/m2 nhưng giá giao dịch thực tế không tới mức đó. Tuy nhiên, trước khi giá "bong bóng" xẹp xuống còn 40-50 triệu đồng/m2, giới đầu cơ đã kịp rút vốn.
Nhằm hạ nhiệt “cơn sốt” BĐS đang lan tràn, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đưa ra chính sách thắt chặt tín dụng BĐS, thị trường đang từ đỉnh cao rơi thẳng đứng, những giao dịch trên thị trường BĐS “đông cứng”. Mức lãi suất ngân hàng cho vay lên tới 25%/năm trên giấy tờ nhưng thực tế doanh nghiệp đã phải trả thêm lãi suất ngoài hợp đồng để được vay vốn tiếp tục hoạt động. Lãi suất quá cao và thị trường ảm đạm khiến nhiều nhà đầu cơ và doanh nghiệp BĐS phá sản, nợ nần chồng chất.
Tới tháng 8/2008, HoREA đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nới lỏng chính sách tín dụng cho BĐS. Tới năm 2009, Chính phủ đưa ra thị trường gói kích cầu đầu tư 1 tỷ USD, thị trường BĐS phục hồi và phát triển nhưng lại dẫn tới nguy cơ quay trở lại "bong bóng" BĐS và mất ổn định vĩ mô vào cuối năm 2010.
Tới tháng 2/2011, Chính phủ đưa ra chính sách thắt chặt tiền tệ và xem BĐS là phi sản xuất khiến thị trường này lại rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài. Vào cuối 2011, HoREA đã đề nghị và được Chính phủ chấp thuận xem BĐS không thuộc lĩnh vực phi sản xuất nhưng vẫn bị xem là ngành cho vay có điều kiện đặc biệt và cần phải quản lý.
Hồi cuối 2012, HoREA đề nghị Chính phủ về việc tháo gỡ tình trạng hàng tồn kho, nợ xấu lớn tại thị trường BĐS và hỗ trợ cho những người thu nhập có nhà ở, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Đặc biệt là mới đây, hệ số rủi ro cho vay BĐS đã được giảm từ từ 250% xuống còn 150% theo nội dung Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước.
 |
| Theo Chủ tịch HoREA, Chính phủ không nên để xảy ra "bong bóng" hay "đóng băng" BĐS. Ảnh: Tiền phong |
- Ý kiến của ông là gì khi Thủ tướng đã cảnh báo về nguy cơ lặp lại tình trạng "bong bóng" BĐS như các năm trước đây?
Trong phiên họp trực tuyến Chính phủ thường kỳ 6 tháng năm nay, Thủ tướng Chính phủ đã cảnh báo về nguy cơ "bong bóng" của thị trường BĐS. Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đều nhận định về sự ấm lên và lo ngại về nguy cơ "bong bóng" BĐS. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, 6 tháng đầu năm nay đã có tới 7.500 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ.
HoREA cũng cùng quan điểm của Thủ tướng về lo ngại nguy cơ "bong bóng". Tuy nhiên, hiệp hội cũng kiến nghị Chính phủ không nên để tình trạng “đóng băng” BĐS quay lại. Nếu “đóng băng” xảy ra lần nữa sẽ tổn hại tới tất cả các chủ thể liên quan: các nhà phát triển BĐS, chủ đầu tư, ngân hàng, người tiêu dùng...
Trong 7 năm qua, thị trường BĐS "đóng băng" đã gây thất thu, gây khó khăn đối với nền kinh tế. Chúng ta đừng nghĩ rằng, lạm phát trong mọi trường hợp đều xấu. Lạm phát dừng ở mức độ hợp lý, khoảng trên dưới 5% lại là yếu tố kích thích cho nền kinh tế phát triển. Vì thế, "đóng băng" hay "bong bóng" BĐS cũng đều có nguyên nhân rất quan trọng từ các chính sách vĩ mô.
- Thị trường BĐS Tp.HCM đang trở lại với nhu cầu thực nhưng những dự án cao cấp vẫn chuyển động khi những dự án cũ vẫn chưa giải quyết xong, quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?
Khu vực quận 1 vẫn đang là khu vực tập trung phát triển BĐS cao cấp. Tuy nhiên, hiện đã có sự chuyển dịch trọng tâm những dự án cao cấp từ khu Nam Tp.HCM sang khu phía Đông của thành phố.
Những dự án cao cấp được các chủ đầu tư tập trung theo khu vực kể từ bờ Tây sông Sài Gòn, lấy trục từ ngã ba kênh Thanh Đa tới Tân Cảng (quận Bình Thạnh) rồi qua Ba Son (quận 1), cảng Sài Gòn tới cầu Tân Thuận (quận 4) và hất sang bên kia sông Sài Gòn (quận 9 và quaanh 2) nằm bên trong trục đường cao tốc Cát Lái - Long Thành - Dầu Dây.
Bên cạnh phân khúc cao cấp, rất nhiều chủ đầu tư hiện đang tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ như Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang, ThuDucHouse, An Gia, Lê Thành... với hàng chục nghìn căn hộ sẽ được đưa ra thị trường từ nay tới năm 2017 nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân.
- Savills đánh giá, từ nửa cuối năm 2015 tới 2017, dự kiến thị trường Tp.HCM sẽ có thêm khoảng 59.200 căn hộ mới. Nguồn cung sẽ dư thừa và nhà đầu tư cũng không hấp thụ hết, thưa ông?
Hiện nay, đang có nhiều dự án được thực hiện trên địa bàn Tp.HCM, đơn cử như Dự án Vinhomes Tân Cảng với tổng thể là 10.000 căn hộ nhưng Vinhomes đang rao bán khoảng 1.200 căn và tiếp tục hoàn thiện tới năm 2020; Dự án Masteri Thảo Điền hơn 2.000 căn; Dự án Sala Thủ Thiêm do Đại Quang Minh làm chủ đầu tư với số lượng gần 5.000 căn... Các dự án được mở bán ra thị trường với số lượng nhất định theo từng giai đoạn, các doanh nghiệp không cung cấp sản phẩm ồ ạt như trước đây dễ dẫn tới dội hàng.
Lượng giao dịch BĐS tăng là có thật. Hiện nay, nhà đầu tư đủ kiến thức để sàng lọc thông tin sau giai đoạn 7 năm khó khăn. Chủ đầu tư cũng đã thận trọng hơn khi bán sản phẩm cho khách hàng để tránh đầu cơ.
- Biên lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS Việt Nam hiện nay là bao nhiêu, thưa ông?
Trong thời kỳ “đóng băng” BĐS từ năm 2008 tới giữa năm 2014, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phải bán lỗ những dự án để cắt lỗ, trả lãi ngân hàng, trả nợ vay. Giá BĐS giảm mạnh, người mua nhà và các nhà đầu tư đã có thể mua được các căn hộ, dự án dưới giá thành, thậm chí có trường hợp giá bán chỉ bằng 40% giá vốn của chủ đầu tư.
Năm 2014, thị trường BĐS bắt đầu phục hồi, các doanh nghiệp BĐS đã có lãi. Biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp dao động quanh mức 5-12%. Tôi nghĩ rằng, biên độ lợi nhuận BĐS ở mức trên dưới 20% là hợp lý.
- Trân trọng cảm ơn ông!
