Một loạt thông tin phản ánh giao dịch sôi động của các dự án, phân khúc BĐS được công bố, nhiều bài viết trích dẫn số liệu thống kê nhằm chứng minh thị trường BĐS đang phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, xây dựng chỉ số cho thị trường BĐS lại là cả một vấn đề lớn.
Hồi cuối tháng 12/2012, UBND Tp.HCM đã đưa ra quy định về việc đánh giá chỉ số thị trường BĐS, giao cho Sở Xây dựng chủ trì lập cơ sở dữ liệu và tiến hành tính toán. Cụ thể, bắt đầu từ quý I/2013, chỉ số thị trường BĐS sẽ được công bố hàng năm, hàng quý.
Theo đó, chỉ số nhận định thị trường BĐS được quy định tương đối bài bản. Trong đó, Sở Tư pháp cung cấp những hợp đồng BĐS được công chứng; Cục Thuế cung cấp số liệu về việc thu thuế BĐS; Sở Tài nguyên và Môi trường cung cấp lượng sổ hồng, sổ đỏ; các sàn BĐS cung cấp số lượng giao dịch thông qua sàn. Tuy nhiên, từ đó tới nay, việc xây dựng chỉ số này vẫn chưa được triển khai.
Hiện nay, Savills vẫn đang là đơn vị được Sở Xây dựng Tp.HCM chỉ định lập chỉ số cho thị trường BĐS. Nhưng rất khó để một đơn vị đưa ra các con số tương đối chính xác về thị trường dù có tiềm lực mạnh đến đâu.
 |
| Phân khúc biệt thự, đất nền vùng ven Hà Nội nhanh chóng quay lại trạng thái “ngủ đông". Ảnh: Hoài Nam |
Tương tự thị trường Hà Nội cũng như vậy. Các số liệu thống kê về thị trường BĐS chủ yếu từ báo cáo của CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam được công bố đều đặn vào mỗi quý trong 2 năm trở lại đây. Nhưng những chỉ số thị trường do các tổ chức này đưa ra chủ yếu được tổng hợp từ các giao dịch qua sàn. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các sàn này lại hoàn toàn chưa kiểm soát được độ xác thực.
Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường BĐS thực tế mới chỉ thoát thế “ngủ đông”.
Tại thị trường Tp.HCM, giao dịch thành công chủ yếu tới từ những người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Hầu hết phân khúc đất nền là đất của những dự án vùng ven với giá mềm từ 180-360 triệu đồng/nền, tập trung tại Dự án Làng Sen Việt (Long An) do Phúc Khang làm chủ đầu tư. Những dự án ở Tp.HCM có mức giá thấp hơn so với mặt bằng đất tại khu dân cư được giao dịch như Jamona City (quận 7), Phuoc Long Spring Town (quận 9), Riverside City (Thủ Đức).
Còn phân khúc “nhà nát - đất đẹp” nội đô lại đang là sự lựa chọn đầu tư của những người dư dả tiền bạc. Chị Kim Anh mới mua ngôi nhà cũ trên diện tích 130m2 tại đường Lê Văn Sỹ (quận 3), giá 9,3 tỷ đồng cho hay, mức giá này không dễ để bán, còn chị thì không dễ lựa chọn được một lô đất rộng tọa lạc trên trục đường không bao giờ bị mất giá, nên chị quyết định mua để đầu tư.
Theo chị Kim Anh, thời điểm trước, chị chọn mua nhà ở với mức giá 2,5-4,2 tỷ đồng, lúc đó ít người mua nên không có sự cạnh tranh, còn thời điểm này thì mức giá từ 7-11 tỷ đồng là hợp lý. Chị Kim Anh đưa ra nguyên tắc kinh doanh BĐS là nhà trong phố dễ bán, dễ mua. Cùng lắm cắt lỗ vẫn bán được...
Còn tại thị trường Hà Nội, đất nền vùng ven đã từng “sôi” sùng sục từ truyền thông nhưng qua cơn nóng thất thường, giờ lại trở về “ngủ đông” như cũ. Những dự án có tính thanh khoản cao thuộc về những chung cư có giá bán từ 21-27 triệu đồng/m2, vị trí đẹp, thủ tục pháp lý đầy đủ.
Nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội Nguyễn Văn Cửu đánh giá, thị trường BĐS hiện nay đang trong giai đoạn phục vụ cho khách hàng có nhu cầu thật, các nhà đầu tư thứ cấp chưa sẵn sàng quay lại thị trường. Hiện tượng nóng sốt chỉ xuất hiện tại một vài dự án có tiện ích, vị trí đặc biệt hoặc giá bán thấp hơn hẳn so với mặt bằng chung.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư cũng tỏ ra không tin tưởng lắm vào các con số. Tổng giám đốc Công ty Phúc Khang Lưu Thị Thanh Mẫu từng thẳng thắn nói, bà không tin tưởng vào mấy số liệu thống kê, cái mà doanh nghiệp cần là ở vị trí này có bao nhiêu tòa nhà hiện tại, bao nhiêu chung cư sẽ được xây dựng trong thời gian vài năm tới, đối tượng mua, mật độ dân số... Do đó, Phúc Khang phát triển những dự án đất nền dựa trên nhu cầu thực của khách hàng, tính toán giá cả sao cho phù hợp, dự án phải đạt được không gian sống như thế nào thì mới bán được sản phẩm.
