Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, có 3 yếu tố quan trọng cần lưu tâm khi phát triển loại hình nhà giá rẻ tại Tp.HCM là: giá trị đất phát triển dự án, chất lượng xây dựng và hạ tầng dịch vụ xã hội.
Đối với yếu tố giá trị đất để phát triển dự án, ông Khương cho rằng, 30-45% cơ cấu hình thành giá một căn hộ phụ thuộc vào yếu tố giá đất. Muốn giảm giá bán của một dự án thì cần giảm chi phí đất, bao gồm chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất và chi phí hao tốn để hoàn thiện thủ tục pháp lý một dự án. Bình Dương là một ví dụ điểm hình về phát triển nhà giá rẻ, sở dĩ tỉnh này có thể phát triển thành công loại hình nhà giá rẻ là do Bình Dương có mật độ dân cư thưa, quỹ đất trống còn dồi dào và là đô thị trẻ. Đây là những yếu tố Tp.HCM không có được. Ngoài ra, do có diện tích đất rộng nên Bình Dương dễ phát triển loại hình nhà ở thấp tầng, không tốn chi phí cho hệ thống máy móc thiết bị và thang máy cũng như chi phí thiết kế và nền móng, vì tầng cao luôn tỉ lệ thuận với chi phí. Nếu Tp.HCM muốn áp dụng loại hình nhà ở này, yếu tố đầu tiên cần giải quyết là bài toán giá trị đất và chi phí sử dụng đất.
Nhu cầu nhà giá rẻ tại Tp.HCM là rất lớn nhưng còn nhiều rào cản để loại
hình nhà ở này phát triển. Ảnh minh họa. Nguồn: VietQ
Vấn đề về chất lượng xây nhà giá rẻ cũng là yếu tố khiến nhiều người quan ngại. Hiện tại, chất lượng sử dụng của một ngôi nhà hạng B, hạng C trung bình là 50 năm, nếu chi phí càng rẻ, liệu tuổi thọ công trình có được đảm bảo. Việc đảm bảo công trình đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn Việt Nam TCVN với mức xây dựng này cũng là điều cần xem xét kỹ. Xây nhà giá rẻ cần nhìn vào nhu cầu thực tế của từng khu vực để phù hợp với điều kiện sống và làm việc của cư dân. Nếu không thỏa mãn điều kiện này thì dù nhà có rẻ cũng không thể thu hút người mua. Chính vì vậy, trước khi đề xuất dự án, chủ đầu tư cần tìm hiểu, khảo sát kỹ lưỡng về nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ thực hiện dự án cũng như các yếu tố nhân khẩu khác bao gồm: độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của các hộ gia đình và sự phát triển của hạ tầng cùng các tiện ích công cộng có đủ để đảm bảo cho nhu cầu của cộng đồng mới hay không.
Bên cạnh đó, việc tối ưu hóa việc sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội cũng cần được chú trọng. Nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Điều này ít nhiều khiến chất lượng sống của cư dân bị ảnh hưởng, gây tâm lý e ngại. Muốn giải quyết vấn đề này, các dự án nhà rẻ cần phải được triển khai ở khu vực có hạ tầng giao thông thích hợp, phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực. Ngoài ra các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này. Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân nhằm mục tiêu giảm thiểu áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.
Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, để giải quyết các vấn đề trên, trước hết, chính quyền có thể xem xét nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố. Bên cạnh đó, những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá trình triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới. Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch. Đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại Tp.HCM.
Phương Uyên (tổng hợp)
(Theo Nhịp sống thời đại)
